樓面價下行

按照公開信息所示，2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊（其中位于翔安新城有兩幅地塊），起拍價降至1.7萬元/平方米至1.8萬元/平方米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬元/平方米創(chuàng)出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30%。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比，無異于“腰斬”。

對此，廈門克而瑞機構(gòu)分析師胡慧榮告訴《證券日報》記者，“從我們長期的跟蹤監(jiān)測來看，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。”

胡慧榮表示，值得注意的是，7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區(qū)位優(yōu)勢不如2016年融僑地塊，且2016年地塊容積率較低，體量較大可分批出售，并在樓市樂觀預(yù)期下。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小，需一次性對外出售，且受“限價”制約。

而張大偉則認為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個位于地鐵環(huán)繞的熱點新城，一個直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點區(qū)域。

“這距離是什么概念？基本就是北京國貿(mào)到四惠的距離，差一環(huán)。”廈門中原地產(chǎn)進一步分析認為，本次土拍地塊位置相對較差，且處于房企年中貸款償還節(jié)點，開發(fā)商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場更多的是回歸理性。

胡慧榮進一步分析認為，行業(yè)內(nèi)一般用“地樓比”來分析城市地產(chǎn)投資價值，地樓比越小，則意味著未來可能的利潤空間越大，土地投資價值越高。2016年是廈門一級市場高峰，地樓比高達134%，即“面粉比面包貴”，但地價與房價的倒掛，本身就是不合理的市場規(guī)律，一旦房價的增速跟不上地價的漲幅，市場的風(fēng)險就會暴露。盡管2017、2018年的地樓比逐漸回落，但仍高達81%、61%，也處于較高水平。從這角度來看，聳人聽聞的樓面價“腰斬”的背后，“其實是地價的合理回歸，是市場在政府的政策調(diào)控下回歸正常和穩(wěn)定，也是我們一直提倡的市場有序和健康發(fā)展。”