下行周期壓力凸顯

上半年，房企銷售業(yè)績普遍亮眼，但過多的土儲、欠缺的高周轉(zhuǎn)能力，使得房企未來的獲利情況堪憂；短期房企則面臨現(xiàn)金流壓力。

隨著去庫存進(jìn)入尾聲，對布局三四線城市的房企來說，存貨減值更是一把懸著的利刃。

如保利地產(chǎn)，其下沉三四線的趨勢明顯。截至6月底，其擁有的待開發(fā)土地中，39%的土地面積位于三四線城市；上半年，其在三四線城市拓展金額占比為32%，拓展面積占比50%，而去年同期這一比例僅為25%。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 8月單月70大中城市銷售增速15.2%，高位回落，其中三四線城市增速明顯回落，一二線城市持續(xù)回暖。

東興證券分析師亦認(rèn)為未來銷售狀況更不容樂觀。貨幣寬松下一二線城市率先反應(yīng)，即使受政策影響價格難漲，但去化基本有保證；而三四線城市調(diào)控空間大，已行至周期后半段，未來不確定性增強(qiáng)。

華泰證券認(rèn)為，未來新房市場或?qū)⒚媾R供給邊際增加而需求下滑的局面，疊加2017年9月起銷售基數(shù)提升，后續(xù)銷售增速將逐漸放緩。

此外，中銀國際分析師晉蔚認(rèn)為，從房企現(xiàn)金流和財務(wù)情況看，一二線房企根據(jù)現(xiàn)金流狀況調(diào)整投資節(jié)奏，但整體負(fù)債率上升。明年，龍頭房企在繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模的同時，下行周期中也存在高杠桿擴(kuò)張的財務(wù)風(fēng)險。

今年以來，盡管幾乎所有大中型房企均將銷售回款和回款率作為主要工作目標(biāo)之一，但截至目前并不樂觀。

作為行業(yè)龍頭的萬科亦是如此。截至中期，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-42.55億元，同比減少119.47%。上年同期為218.5億元。

萬科董事會主席郁亮透露，今年萬科設(shè)定了6300億元的回款目標(biāo)，目前還有一半多沒完成。如果按照目前的銷售情況，集團(tuán)年末會有1000億元的長期庫存。

他透露，集團(tuán)已發(fā)起檢討，對公司的開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。“在政策調(diào)控后，我們發(fā)現(xiàn)自己失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力，產(chǎn)品力也在不斷削弱，管理動作根本沒有考慮如何應(yīng)對政策調(diào)控，比如：不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別，更沒意識到回款延遲或沒有回款帶來的損失，因此四個區(qū)域都需要對開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。”

從現(xiàn)在開始，萬科把“活下去” 作為基本要求，所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”，這是最底線的戰(zhàn)略。

基于此，他強(qiáng)調(diào)，對開發(fā)業(yè)務(wù)的梳理、銷售回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要，“6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果6300億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，萬科所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說明我們沒有任何資格和能力做下去”。