市場分化，調控迎來新階段

市場分化之下，“因城施策”下的調控也表現(xiàn)出明顯的差異性。據(jù)報道了解，作為國內最早出臺限售令的城市，目前廈門首批限售房源即可解禁入市。此外，福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等九城的限售令也已到期。

開年以來，杭州、深圳等地接連放松人才落戶政策，新一輪的“搶人”大戰(zhàn)上演，而根據(jù)這些城市的樓市政策，落戶即可購房，實際上間接突破了限購。

與此同時，一些城市卻收緊調控。4月以來，北京、深圳、長沙、合肥等地陸續(xù)出臺樓市收緊政策，以整頓房地產市場，遏制投資炒作。

4月15日，國管公積金出臺新政，對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，最高貸款額度由80萬元降至60萬元，貸款期限不超過25年。深圳、合肥、長沙也先后公布樓市收緊政策，規(guī)范商品房銷售行為。整治“樓霸”、查處“哄抬房價”等行為。

張大偉認為，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是今年中國房地產政策的關鍵，“三穩(wěn)成為最關鍵的政策方向。穩(wěn)定其實是雙向調節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定”。

宋丁也持同樣的觀點，“目前政策的放寬十分謹慎，既不能讓樓市出現(xiàn)一路上漲，同時也不能夠出現(xiàn)下跌，要始終保持在窄幅波動的格局里。”同時宋丁表示，樓市政策會逐步走向碎片化，不同的城市間分化也會進一步加劇，過去一刀切的時代已經結束�，F(xiàn)在不單是城市之間，甚至是城市的不同片區(qū)之間，政策的分化差異都會特別大。

諸多業(yè)內人士也認同，中國房地產市場和調控正在進入一個新的時期，城市之間的分化將是長久的趨勢，包括增量與存量市場均是如此。

增量市場將發(fā)生在二次城市化的城市群和都市圈。隨著“收縮型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈，未來的城市規(guī)模將逐漸向外延拓展，隨之而來的住房需求是增量市場的主力。

研究顯示，在房地產市場經過了多年的高速發(fā)展之后，一線城市和部分二線城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開發(fā)空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，二手房交易量逐步上升，市場進入存量房時代。

多家機構的調研顯示，目前四個一線城市全部進入了存量時代，二手房銷量遠超一手房。在這些城市，開發(fā)商存量運營進入了深水區(qū)。

調查顯示，開發(fā)商在一線城市的運營業(yè)務主要包括購物中心、寫字樓、長租公寓、物流倉儲、產業(yè)園區(qū)等，在這些存量市場，運營能力將成為開發(fā)商們競逐的焦點。