市場(chǎng)分化，調(diào)控迎來(lái)新階段

市場(chǎng)分化之下，“因城施策”下的調(diào)控也表現(xiàn)出明顯的差異性。據(jù)報(bào)道了解，作為國(guó)內(nèi)最早出臺(tái)限售令的城市，目前廈門(mén)首批限售房源即可解禁入市。此外，福州、青島、廣州、徐水、長(zhǎng)樂(lè)、常州、東莞、揚(yáng)州、常德等九城的限售令也已到期。

開(kāi)年以來(lái)，杭州、深圳等地接連放松人才落戶(hù)政策，新一輪的“搶人”大戰(zhàn)上演，而根據(jù)這些城市的樓市政策，落戶(hù)即可購(gòu)房，實(shí)際上間接突破了限購(gòu)。

與此同時(shí)，一些城市卻收緊調(diào)控。4月以來(lái)，北京、深圳、長(zhǎng)沙、合肥等地陸續(xù)出臺(tái)樓市收緊政策，以整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制投資炒作。

4月15日，國(guó)管公積金出臺(tái)新政，對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款額度由80萬(wàn)元降至60萬(wàn)元，貸款期限不超過(guò)25年。深圳、合肥、長(zhǎng)沙也先后公布樓市收緊政策，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為。整治“樓霸”、查處“哄抬房?jī)r(jià)”等行為。

張大偉認(rèn)為，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是今年中國(guó)房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵，“三穩(wěn)成為最關(guān)鍵的政策方向。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定”。

宋丁也持同樣的觀點(diǎn)，“目前政策的放寬十分謹(jǐn)慎，既不能讓樓市出現(xiàn)一路上漲，同時(shí)也不能夠出現(xiàn)下跌，要始終保持在窄幅波動(dòng)的格局里。”同時(shí)宋丁表示，樓市政策會(huì)逐步走向碎片化，不同的城市間分化也會(huì)進(jìn)一步加劇，過(guò)去一刀切的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束�，F(xiàn)在不單是城市之間，甚至是城市的不同片區(qū)之間，政策的分化差異都會(huì)特別大。

諸多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)同，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控正在進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，城市之間的分化將是長(zhǎng)久的趨勢(shì)，包括增量與存量市場(chǎng)均是如此。

增量市場(chǎng)將發(fā)生在二次城市化的城市群和都市圈。隨著“收縮型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈，未來(lái)的城市規(guī)模將逐漸向外延拓展，隨之而來(lái)的住房需求是增量市場(chǎng)的主力。

研究顯示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了多年的高速發(fā)展之后，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開(kāi)發(fā)空間逐步縮小，壓縮了新房市場(chǎng)的空間，二手房交易量逐步上升，市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代。

多家機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，目前四個(gè)一線(xiàn)城市全部進(jìn)入了存量時(shí)代，二手房銷(xiāo)量遠(yuǎn)超一手房。在這些城市，開(kāi)發(fā)商存量運(yùn)營(yíng)進(jìn)入了深水區(qū)。

調(diào)查顯示，開(kāi)發(fā)商在一線(xiàn)城市的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，在這些存量市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)能力將成為開(kāi)發(fā)商們競(jìng)逐的焦點(diǎn)。