4月份，眾多美劇迷期待已久的《權(quán)力的游戲：冰與火之歌》第八季上演，國內(nèi)樓市也正演繹著一場冰與火的現(xiàn)實劇。

4月16日，國家統(tǒng)計局70城房價出爐，樓市“春天”在這些數(shù)據(jù)中得到清晰的驗證，其中尤以一二線最為明顯，部分三四線則陷入低迷、收縮。

市場分化之下，“因城施策”的調(diào)控也發(fā)生分化，在一些城市限售到期、“搶人”大戰(zhàn)爆發(fā)的同時，一些城市卻收緊了調(diào)控，各個城市間的調(diào)控節(jié)奏和具體措施都明顯不同，不過，“防止房價大漲大跌”成為基調(diào)。

樓市“一刀切”的時代徹底過去了。中國房地產(chǎn)市場和調(diào)控正在進(jìn)入一個新的時期，城市之間的分化將是長久的趨勢，包括增量與存量市場均是如此。增量市場將發(fā)生在二次城市化的城市群和都市圈；一線城市等普遍已進(jìn)入存量市場，開發(fā)商運營進(jìn)入深水區(qū)。

多城政策松動

4月16日，國家統(tǒng)計局3月70城房價數(shù)據(jù)顯示，一二線和強三線城市全面回暖，一線熱度明顯上升。

70大中城市中有65城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，是2018年11月以來的新高。2月為57城；此外，70城房價全部同比上漲，全部超過去年同期水平，一線城市同比上漲4.2%。

環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，丹東漲幅1.9%領(lǐng)跑全國；一線城市中，北京新房價格有所回暖，廣州則領(lǐng)跑新房漲幅。上海、深圳環(huán)比微跌。北上廣深分別漲0.4%、跌0.1%、漲0.8%、跌0.3%。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)似乎并不能反映一線城市市場的熱度。以深圳為例，上周末，深圳豪宅大盤半島城邦四期開賣在即，多名意向購房者趕往銷售中心。備案價格顯示，四期新房9.2萬/平方米起，而三期二手房最高報價高達(dá)17.5萬/平方米，在政府限價政策下，深圳再次出現(xiàn)了豪宅套利機會。

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“從去年第四季度的后兩個月，一二線城市就開始出現(xiàn)利率下調(diào)，包括一些限制性政策也出現(xiàn)了松動。部分城市樓市開始向上走”。

在統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)中，贛州、韶關(guān)是為數(shù)不多的3月新建商品住宅價格環(huán)比下跌的三四線城市。

以贛州為例，去年住宅成交283萬平米，同比增幅32.8%，目前不足30萬平米的存量，去化周期不到兩個月。但根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，去年12月份贛州房價已現(xiàn)疲態(tài)，在連漲11個月后變成下跌，跌0.09%，均價為7925元/平方米。彼時起章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)均出現(xiàn)明顯回調(diào)。而韶關(guān)的房價已連續(xù)兩個月下跌。2月韶關(guān)環(huán)比跌0.1%，1月份則是環(huán)比微漲0.5%。

三四線城市的疲態(tài)在房企財報中亦有顯現(xiàn)。如萬科計提南充項目存貨跌價準(zhǔn)備1.5億元，綠城計提浙江紹興諸暨市綠城廣場項目0.09億元。

原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為，個別三四線城市房價下跌，并不能斷言三四線樓市已經(jīng)出現(xiàn)全面下挫�，F(xiàn)階段，三四線樓市還運行在高位，但分化的情況已經(jīng)出現(xiàn)，“有些區(qū)域市場的確熄火了”。

且目前市場真正“熄火”的城市，多具有一些共同的特點，即缺乏經(jīng)濟支撐、人口外流等“城市空心化”的特征。相比之下，很多三四線城市樓市運行仍然良好，比如部分位于都市圈的三四線城市，以及具有產(chǎn)業(yè)、資源等優(yōu)勢的三四線城市。