商業(yè)地產(chǎn)下沉 三四線以下城市已成重點(diǎn)區(qū)域(2)
作者:未知 來源:第一財(cái)經(jīng) 更新時(shí)間:2019年11月20日 【字體:大 中 小】
現(xiàn)狀與困境
根據(jù)報(bào)告,從商業(yè)用房市場(chǎng)看,2019年1~9 月,三四線及以下城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積、銷售面積占全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房對(duì)應(yīng)項(xiàng)的比重分別為54.0%、63.2%、65.4%。三四線及以下城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工及銷售規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先于一二線城市。相較于其他地區(qū),華東地區(qū)三四線城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積和銷售面積整體偏大。
從商辦用地市場(chǎng)看,三四線城市的成交面積保持穩(wěn)定,成交樓面均價(jià)連續(xù)六年保持上漲,市場(chǎng)有所升溫。2019年1~9 月,全國商辦用地供求均下降,成交樓面均價(jià)同比下跌。相較一、二線城市,三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)、成交樓面均價(jià)同比上漲。
圖片來源:2019 中國中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告
在線下零售回暖和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的背景下,中小城市商業(yè)地產(chǎn)面臨升級(jí)機(jī)遇。
王永平認(rèn)為,一二線城市常常住宅銷售比較好、房?jī)r(jià)高,開發(fā)商拿地時(shí)通常都是做綜合體,商業(yè)物業(yè)的成本在住宅利潤(rùn)中可以消化、覆蓋。但是,不少三四線城市住宅的漲幅比較小,用綜合體做商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)模式的優(yōu)勢(shì)并不明顯。
目前,最常見的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模式是,用商業(yè)項(xiàng)目捆綁低價(jià)拿地,以住宅和街區(qū)的利潤(rùn)來平衡購物中心的投入,獲取商業(yè)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)“捆綁紅利”的屬性,決定了商業(yè)必須要做。但開發(fā)商往往事前輕視了,事后卻發(fā)現(xiàn)要么地拿錯(cuò)了、要么樓造錯(cuò)了,當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)推進(jìn)后,才發(fā)現(xiàn)陷入了兩難境地。
恒太商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)胡敏杰透露,在過去十年,全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開工建設(shè)達(dá)20.9億平方米,但建成開業(yè)率為43%左右;而百強(qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目,達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的為36%。
就商業(yè)模式的同質(zhì)化而言,綠城管理集團(tuán)副總經(jīng)理祝軍華表示,中國商業(yè)發(fā)展的第一階段是規(guī);^程,如果沒有規(guī)模就沒有話語權(quán),規(guī)模需要標(biāo)準(zhǔn)化,標(biāo)準(zhǔn)化就需要可復(fù)制,所以導(dǎo)致了同質(zhì)化。不過,他也認(rèn)為,規(guī)模發(fā)展階段就要過去了,因?yàn)橥顿Y已到了邊界,加之整個(gè)回收周期太長(zhǎng)和融資環(huán)境的變化。“第二階段會(huì)朝著多元化的精準(zhǔn)定位發(fā)展,盡可能減少同質(zhì)化構(gòu)成的商業(yè)模式出現(xiàn)。”
圖片來源:2019 中國中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告
市場(chǎng)前景可觀
祝軍華表示,就中國房地產(chǎn)的形勢(shì)而言,上半場(chǎng)的增長(zhǎng)是投資驅(qū)動(dòng)的資本性增長(zhǎng),并不是能力性增長(zhǎng),而進(jìn)入下半場(chǎng),就要靠運(yùn)營(yíng)來增長(zhǎng),管理、優(yōu)化、盤活資源,使資源發(fā)揮更大的社會(huì)價(jià)值,中小城市有質(zhì)量的增長(zhǎng)或基本保障,吃、住、學(xué)等投入是接下來的重點(diǎn)投資方向。
同時(shí),報(bào)告認(rèn)為,未來隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)、三四線城市居民消費(fèi)能力的提升,能夠滿足整個(gè)家庭不同年齡段人群購物、娛樂休閑、餐飲等消費(fèi)需求的一站式購物中心將成為中小城市商業(yè)升級(jí)的主要趨勢(shì)。在滿足大眾消費(fèi)的基礎(chǔ)上,能夠與一站式購物中心形成差異化經(jīng)營(yíng)的“小而美”主題型購物中心也將成為部分企業(yè)打造獨(dú)特產(chǎn)品定位的選擇。
從發(fā)展趨勢(shì)看,文化IP的塑造正逐漸成為中小城市商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)注點(diǎn)。而數(shù)字科技的賦能,則是購物中心實(shí)現(xiàn)效率提升、增強(qiáng)購物體驗(yàn)的重要技術(shù)手段。
就發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)而言,王永平認(rèn)為,三四線城市都在提夜間經(jīng)濟(jì),主要是因?yàn)檎咭蛩剌^大。發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì),需要考慮到企業(yè)的管理成本、城市公共交通配套等問題,還有是對(duì)城市形象和城市管理造成的問題。
上述《意見》提出,活躍夜間商業(yè)和市場(chǎng),有條件的地方可加大投入,打造夜間消費(fèi)場(chǎng)景和集聚區(qū),完善夜間交通、安全、環(huán)境等配套措施,提高夜間消費(fèi)便利度和活躍度。同時(shí),降低流通企業(yè)成本費(fèi)用。推動(dòng)工商用電同價(jià)政策盡快全面落實(shí)。
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