現(xiàn)狀與困境

根據(jù)報(bào)告，從商業(yè)用房市場(chǎng)看，2019年1~9 月，三四線及以下城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積、銷售面積占全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房對(duì)應(yīng)項(xiàng)的比重分別為54.0%、63.2%、65.4%。三四線及以下城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工及銷售規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先于一二線城市。相較于其他地區(qū)，華東地區(qū)三四線城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積和銷售面積整體偏大。

從商辦用地市場(chǎng)看，三四線城市的成交面積保持穩(wěn)定，成交樓面均價(jià)連續(xù)六年保持上漲，市場(chǎng)有所升溫。2019年1~9 月，全國(guó)商辦用地供求均下降，成交樓面均價(jià)同比下跌。相較一、二線城市，三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)、成交樓面均價(jià)同比上漲。

圖片來(lái)源：2019 中國(guó)中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告

在線下零售回暖和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的背景下，中小城市商業(yè)地產(chǎn)面臨升級(jí)機(jī)遇。

王永平認(rèn)為，一二線城市常常住宅銷售比較好、房?jī)r(jià)高，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)通常都是做綜合體，商業(yè)物業(yè)的成本在住宅利潤(rùn)中可以消化、覆蓋。但是，不少三四線城市住宅的漲幅比較小，用綜合體做商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)模式的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

目前，最常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模式是，用商業(yè)項(xiàng)目捆綁低價(jià)拿地，以住宅和街區(qū)的利潤(rùn)來(lái)平衡購(gòu)物中心的投入，獲取商業(yè)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)“捆綁紅利”的屬性，決定了商業(yè)必須要做。但開(kāi)發(fā)商往往事前輕視了，事后卻發(fā)現(xiàn)要么地拿錯(cuò)了、要么樓造錯(cuò)了，當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)推進(jìn)后，才發(fā)現(xiàn)陷入了兩難境地。

恒太商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)胡敏杰透露，在過(guò)去十年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工建設(shè)達(dá)20.9億平方米，但建成開(kāi)業(yè)率為43%左右；而百?gòu)?qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目,達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的為36%。

就商業(yè)模式的同質(zhì)化而言，綠城管理集團(tuán)副總經(jīng)理祝軍華表示，中國(guó)商業(yè)發(fā)展的第一階段是規(guī)�；�過(guò)程，如果沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，規(guī)模需要標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化就需要可復(fù)制，所以導(dǎo)致了同質(zhì)化。不過(guò)，他也認(rèn)為，規(guī)模發(fā)展階段就要過(guò)去了，因?yàn)橥顿Y已到了邊界，加之整個(gè)回收周期太長(zhǎng)和融資環(huán)境的變化。“第二階段會(huì)朝著多元化的精準(zhǔn)定位發(fā)展，盡可能減少同質(zhì)化構(gòu)成的商業(yè)模式出現(xiàn)。”

圖片來(lái)源：2019 中國(guó)中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告

市場(chǎng)前景可觀

祝軍華表示，就中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)而言，上半場(chǎng)的增長(zhǎng)是投資驅(qū)動(dòng)的資本性增長(zhǎng)，并不是能力性增長(zhǎng)，而進(jìn)入下半場(chǎng)，就要靠運(yùn)營(yíng)來(lái)增長(zhǎng)，管理、優(yōu)化、盤(pán)活資源，使資源發(fā)揮更大的社會(huì)價(jià)值，中小城市有質(zhì)量的增長(zhǎng)或基本保障，吃、住、學(xué)等投入是接下來(lái)的重點(diǎn)投資方向。

同時(shí)，報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)、三四線城市居民消費(fèi)能力的提升，能夠滿足整個(gè)家庭不同年齡段人群購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、餐飲等消費(fèi)需求的一站式購(gòu)物中心將成為中小城市商業(yè)升級(jí)的主要趨勢(shì)。在滿足大眾消費(fèi)的基礎(chǔ)上，能夠與一站式購(gòu)物中心形成差異化經(jīng)營(yíng)的“小而美”主題型購(gòu)物中心也將成為部分企業(yè)打造獨(dú)特產(chǎn)品定位的選擇。

從發(fā)展趨勢(shì)看，文化IP的塑造正逐漸成為中小城市商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)注點(diǎn)。而數(shù)字科技的賦能，則是購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)效率提升、增強(qiáng)購(gòu)物體驗(yàn)的重要技術(shù)手段。

就發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)而言，王永平認(rèn)為，三四線城市都在提夜間經(jīng)濟(jì)，主要是因?yàn)檎�策因素較大。發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)，需要考慮到企業(yè)的管理成本、城市公共交通配套等問(wèn)題，還有是對(duì)城市形象和城市管理造成的問(wèn)題。

上述《意見(jiàn)》提出，活躍夜間商業(yè)和市場(chǎng)，有條件的地方可加大投入，打造夜間消費(fèi)場(chǎng)景和集聚區(qū)，完善夜間交通、安全、環(huán)境等配套措施，提高夜間消費(fèi)便利度和活躍度。同時(shí)，降低流通企業(yè)成本費(fèi)用。推動(dòng)工商用電同價(jià)政策盡快全面落實(shí)。