在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、人口集聚的優(yōu)勢上，中小城市規(guī)模發(fā)展迅速，疊加市場下沉、線下消費(fèi)回暖等因素，諸多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍三四線城市，尤其是在華東區(qū)域。

中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報告顯示，三四線及以下城市依然是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資和開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。

下沉市場機(jī)遇雖大，但也需要看到中小城市在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中面臨的問題，例如商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)數(shù)量多質(zhì)量不高、同質(zhì)化現(xiàn)象，而當(dāng)下房地產(chǎn)融資趨緊的大環(huán)境也需要考慮。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長、商務(wù)部市場運(yùn)行專家王永平近日在第三屆全國中小城市商業(yè)創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展論壇上提出，中小城市既有一二線城市比如區(qū)域供應(yīng)量過大、招商比較難的共性問題，也有自身的問題，即用綜合體做商業(yè)地產(chǎn)模式的優(yōu)勢不明顯。

如何布局中小城市、擴(kuò)大市場占有率，并改變中小城市的商業(yè)發(fā)展面貌，成為近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)關(guān)注的問題。

下沉市場潛力

今年以來，國家和各地方政府著力推出了一系列促消費(fèi)、穩(wěn)增長的措施。國辦今年8月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)占流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見》（下稱《意見》）提出，當(dāng)前流通消費(fèi)領(lǐng)域仍面臨一些瓶頸和短板，特別是傳統(tǒng)流通企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型有待加強(qiáng)，商品和生活服務(wù)有效供給不足，消費(fèi)環(huán)境需進(jìn)一步優(yōu)化，城鄉(xiāng)消費(fèi)潛力尚需挖掘。

中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2019中國中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報告》（下稱“報告”）認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，中小城市城鎮(zhèn)人口快速提升，消費(fèi)總量逐漸擴(kuò)大，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。

圖片來源：2019 中國中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報告

根據(jù)統(tǒng)計，全國縣與縣市一級小城市就有2800多個，加上一些三線城市就有3000多個。

中指控股CEO、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜告訴第一財經(jīng)，從商業(yè)地產(chǎn)新開工、賣地等市場份額來講，三四線城市占到了市場的60%左右。從總量來說，這是一個比較龐大的數(shù)量。人口在進(jìn)一步向大城市聚集，但更多農(nóng)村進(jìn)城的人會選擇在就近縣城，很大一部分人會聚集在中小城市，人來了需求也來了，也就需要商業(yè)配套服務(wù)，再加上消費(fèi)升級，市場面臨的機(jī)遇比較大。

“比如，消費(fèi)升級、市場聚集之后的需求還是帶來了很好的發(fā)展機(jī)遇。有一些小鎮(zhèn)青年也在不斷追求時尚，實(shí)際上，我們升級這塊也會給原有城市注入一些新的活力，也會帶來新的發(fā)展機(jī)遇。”黃瑜說。

中小城市崛起的龐大消費(fèi)群體，將成為支撐商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的核心動力。

同時，報告提出，今年以來，線下零售回暖，而線上零售增速下滑明顯；而且，線上線下逐漸融合發(fā)展，線下零售企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型下經(jīng)營狀況有所改善。2019 年前三季度線下零售額累計同比增速為5.6%，重新恢復(fù)正增長；而前三季度線上零售額累計同比增速已經(jīng)下降到16.6%。線上和線下零售額同比增速的差值已趨向于逐漸收窄，整個零售市場正面臨著新的發(fā)展格局。

黃瑜也表示，和東部城市相比，中西部城市城市化率沒有那么高，不過這也是機(jī)會�？梢钥吹揭恍┲胁�、西部地區(qū)不太發(fā)達(dá)的地市，最近幾年房子賣得不錯，也在一定程度提升了城市化率。需求是隨人流的，中西部地區(qū)的人口大省同樣也有機(jī)遇。

報告顯示，根據(jù)全國重點(diǎn)中小城市典型購物中心首層在租商鋪樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年重點(diǎn)中小城市購物中心租金整體水平穩(wěn)中趨漲，樣本平均租金為6.5元/平方米·天，同比上漲1.52%；分行政區(qū)劃來看，重點(diǎn)監(jiān)測的縣級行政單位中，2019年有65.9%的區(qū)/縣/市租金水平同比上漲；18.2%的區(qū)/縣/市租金水平同比下跌；15.9%的區(qū)/縣/市租金水平同比持平。