業(yè)內(nèi)人士：“包銷模式”并非溢價(jià) 主要獲益來(lái)自“避稅”

一位地產(chǎn)資深營(yíng)銷人士表示，這種模式是前幾年市場(chǎng)上普遍存在的“包銷模式”。開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目滯銷或者急需資金的情況下，以極低的折價(jià)打包出售給包銷公司或者個(gè)人，雙方也簽訂了商品房買賣合同，只是沒(méi)有備案，并且一般預(yù)付了10%-20%的首付款，并約定分批付完余款。

包銷公司或者個(gè)人購(gòu)買商鋪并非自用，而是再次銷售，其銷售價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格低，比如原價(jià)的7折買進(jìn)、9折價(jià)格出售，算上資金利息成本、管理成本，甚至找協(xié)銷公司幫忙拉客戶，存在極高的營(yíng)銷成本，通常給到的商鋪銷售傭金不會(huì)低于10%。因此，包銷公司在銷售上并無(wú)太多利潤(rùn)可言，主要的獲益就是價(jià)外款部分的偷稅、漏稅，或者說(shuō)避稅。

“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出售給包銷方，價(jià)格很低，首先就節(jié)省了很大一部分稅款。”該資深營(yíng)銷人士表示，而包銷公司或個(gè)人再次出售時(shí)，向購(gòu)房者收取大筆價(jià)外款，即一筆是開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票的房款，另一筆以其他名義收取，開(kāi)具收據(jù)或者其他名義的發(fā)票，因?yàn)榘�銷公司是無(wú)法開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票的，所以其繳納的綜合稅收低。

目前，這種包銷模式受到相關(guān)部門的監(jiān)管和打擊，幾乎已經(jīng)消失。

該資深營(yíng)銷人士表示，雖然分為兩筆費(fèi)用，但購(gòu)房者所支付的總價(jià)通常也是低于市場(chǎng)價(jià)的，并不存在溢價(jià)。至于這兩筆費(fèi)用的收取是否合法，此前有過(guò)類似的案例，包銷公司開(kāi)具的價(jià)外款收據(jù)名義是“顧問(wèn)咨詢費(fèi)”“信息咨詢費(fèi)”，且注明明確告知、客戶知悉等條款，法院判決購(gòu)房者敗訴。

在鞏先生的購(gòu)房經(jīng)歷中，如果對(duì)方確實(shí)開(kāi)具的是轉(zhuǎn)讓金收據(jù)，該資深營(yíng)銷人士認(rèn)為不合理，因?yàn)榘�銷方與開(kāi)發(fā)商只是簽訂了買賣合同，并未辦理過(guò)戶，購(gòu)房者應(yīng)該是直接與開(kāi)發(fā)商辦理網(wǎng)簽備案或者過(guò)戶，該商鋪并未實(shí)際存在于包銷方名下，就不存在轉(zhuǎn)讓。

律師說(shuō)法：爭(zhēng)議點(diǎn)在于轉(zhuǎn)讓關(guān)系是否成立

四川一上律師事務(wù)所林小明律師認(rèn)為，雙方的爭(zhēng)議點(diǎn)在于，該商鋪的轉(zhuǎn)讓關(guān)系是否成立、轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否合理，也就是說(shuō)買受人對(duì)該商鋪屬于轉(zhuǎn)讓是否知情或者同意。如果買受人對(duì)此并不知情，而出賣人沒(méi)有履行相應(yīng)披露義務(wù)，甚至具有隱瞞的故意，那么出賣人就帶有一定的欺詐性質(zhì)，買受人可以主張合同無(wú)效，因?yàn)榍址噶速I受人的知情權(quán)。對(duì)此，出賣方應(yīng)負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)該證明其提示或者告知過(guò)買受人。

同時(shí)，買受人認(rèn)為的“一房?jī)少u”情況，是根據(jù)自己簽訂房屋買賣合同前，綠地集團(tuán)已經(jīng)與他人簽訂過(guò)同樣的買賣合同為依據(jù)。但在實(shí)際買賣過(guò)程中，存在需要網(wǎng)簽這道程序，而沒(méi)有網(wǎng)簽說(shuō)明合同的約定條款雖然有效，但實(shí)際并未完全成立，未影響到買受方正常辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

四川及第律師事務(wù)所律師邢連超認(rèn)為，現(xiàn)在，在許多房屋銷售過(guò)程中，特別是尾盤或者商鋪，存在一種現(xiàn)象，出賣方將購(gòu)房資金分為兩筆，一筆由開(kāi)發(fā)商正規(guī)開(kāi)具發(fā)票，另一筆交由營(yíng)銷商或者他人。在這個(gè)過(guò)程中，作為買受人是吃虧的，因?yàn)樗�所交的錢理論上全是房款，但開(kāi)發(fā)商只開(kāi)具了一部分房款的發(fā)票。這種不開(kāi)具正規(guī)發(fā)票的行為，存在偷稅、漏稅的嫌疑。

在該事件中，商鋪統(tǒng)一出售給個(gè)人，再由開(kāi)發(fā)商繼續(xù)出售的情況，有一種是真實(shí)的，就是通過(guò)統(tǒng)一出售給個(gè)人來(lái)抵債，然后再由個(gè)人委托開(kāi)發(fā)商銷售。同時(shí)存在另一種可能，即統(tǒng)一出售給個(gè)人的買賣合同本身就是虛假的，甚至存在利益輸送。

至于買受方所認(rèn)為的“一房?jī)少u”，具體情況需要法院來(lái)判定。

紅星新聞?dòng)浾?于遵素 實(shí)習(xí)生 楊雪姣 受訪者供圖