來源: 財經(jīng)網(wǎng)

作者：黃寧

擴(kuò)圍主城區(qū)還有多遠(yuǎn)？

近日，杭州樓市放寬限購的區(qū)域版圖再次擴(kuò)大。

5月18日，杭州蕭山區(qū)發(fā)布了最新放松限購政策，將聞堰街道加入差異化購房范圍，在該街道外地戶籍只需1個月社保即可購買蕭山區(qū)的新房或二手房。這是本月以來，蕭山區(qū)第二次打開限購閘門，同時也是今年以來，杭州第六次出手為樓市限購松綁。

如此高頻出臺政策刺激樓市，究竟市場反應(yīng)如何？目前來看，杭州解綁限購的區(qū)域以外圍區(qū)域為主，后續(xù)又是否會逐步放開中心城區(qū)限購呢？

松綁提速但政策細(xì)化

今年一季度，全國多地樓市迎來短暫“小陽春”，重點城市市場活躍度明顯提升，杭州也不例外。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，一季度，杭州新房市場迎來久違的成交熱潮，規(guī)模達(dá)142.1萬平方米，環(huán)比增長57.3%，同比增幅115%；二手房方面，市區(qū)共計成交二手住宅16634套，環(huán)比增長57.3%，同比增長95.0%，有明顯的筑底回升趨勢。

不過，隨著4月“小陽春”行情止步，杭州樓市亦出現(xiàn)明顯降溫。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，4月杭州新房成交量達(dá)8705套，環(huán)比下降23%；二手房成交量達(dá)7264套，環(huán)比下滑28.9%。

于是，自4月以來，杭州樓市限購放寬區(qū)域開始加速擴(kuò)圈。

其中，4月13日，錢塘區(qū)的下沙街道、河莊街道以及臨平區(qū)的臨平街道正式放開限購，這意味著上述兩區(qū)已全域取消限購；5月15日，余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)和中泰街道“入列”限購松綁隊伍，隨著兩地的加入，余杭區(qū)差異化購房范圍擴(kuò)大到7個鎮(zhèn)、街。

5月17日，蕭山區(qū)寧圍板塊部分區(qū)域宣布放松限購，以滬昆鐵路為界，鐵路線以西仍執(zhí)行此前限購政策，以東區(qū)域則執(zhí)行新政；5月18日，蕭山區(qū)聞堰街道也加入放松限購區(qū)域。截至發(fā)稿，蕭山區(qū)僅剩下城廂街道、北干街道、盈豐街道以及寧圍街道部分區(qū)域（滬昆鐵路以西區(qū)域）未納入限購放寬圈。

據(jù)此，短短1個多月時間，杭州便已有六個鎮(zhèn)/街及一個板塊加入樓市放寬限購大軍。截至目前，僅剩位于主城的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和濱江區(qū)尚未出臺相關(guān)政策，仍為落戶滿5年，家庭限購2套、單身限購1套新房或二手房。

此外，值得一提的是，杭州取消限購的調(diào)整方式與其他城市有所不同，它在“一區(qū)一策”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化到街/鎮(zhèn)。對此，上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦表示，由于杭州整體樓市分化嚴(yán)重，外圍區(qū)域去化壓力較大，所以需要逐步放松。如果一刀切，有可能又會造成中心區(qū)特別活躍、外圍區(qū)特別冷清的局面。而外圍區(qū)內(nèi)部的逐步放寬，也屬于是在局部進(jìn)行更精準(zhǔn)的調(diào)控。

短期刺激但影響有限

那么，伴隨4月以來放松限購政策的持續(xù)加碼，市場反應(yīng)究竟如何呢？

臨平區(qū)在4月率先實行全域限購放寬后，在住宅市場成交方面回暖明顯。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，4月杭州成交主力集中在臨平區(qū)，成交面積為25.8萬平方米，在十個區(qū)域內(nèi)占比達(dá)22.1%，相對一季度的10.4%有大幅提升。不過錢塘區(qū)的市場反饋卻是未有改善。

此外，二手房方面，上述兩區(qū)的全域限購放寬也未能掀起水花。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，4月杭州二手住宅市場錢塘區(qū)成交套數(shù)墊底為277套，在十個區(qū)域占比約4%，而臨平區(qū)成交套數(shù)為807套，占比約11%，雖成交高于錢塘區(qū)，但是排名位列后三。

對此，杭州我愛我家市場研究院方面表示，短期內(nèi)限購放開對于區(qū)域成交影響趨勢尚不明顯，在市場沒有明確方向的情況下，政策信號意義仍大于實際拉動作用。

不過，進(jìn)入5月，隨著余杭與和蕭山區(qū)政策的放出，兩區(qū)住宅成交量有所好轉(zhuǎn)。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，5月15日-21日當(dāng)周，杭州商品住宅主力成交集中在余杭區(qū)和蕭山區(qū)。其中，余杭區(qū)成交套數(shù)為513套，環(huán)比增長39%，成交量在十個區(qū)域最多，占比達(dá)24%；而蕭山區(qū)的成交套數(shù)更是大幅增加，共成交342套，環(huán)比漲幅高達(dá)118%。

針對余杭區(qū)近期商品住宅成交情況，有中介向財經(jīng)網(wǎng)表示，在余杭中泰開放限購后，二手房帶看增多，加上余杭有未來科技城產(chǎn)業(yè)支撐，且中泰屬于未來科技城2.0板塊，后續(xù)潛力相對較大，因而目前行情還不錯。

對于蕭山區(qū)成交套數(shù)大幅增加，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，由于蕭山接近城市中心，近些年交通與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等不斷落實，因而吸引了大量剛需購房者，這也是區(qū)域能保持熱度的基礎(chǔ)條件。而IPG中國專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則認(rèn)為，近郊區(qū)的多個街鎮(zhèn)逐漸放開限購，對于各區(qū)域樓市的成交量確實會有一定的提振作用，尤其有利于引導(dǎo)比較急迫的剛改性需求向這些地方轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)化。

但同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)卻坦言，這些區(qū)域在放松限購后，由于購房門檻降低，的確會釋放出部分需求。但主要集中于短期刺激，長期看影響仍舊有限。

他解釋稱，限購政策松動，是給一部分原來沒有購房資格的人重新拿到資格，即使這部分人需求當(dāng)前被釋放，表現(xiàn)也只是短期內(nèi)的成交量上升。隨著這部分需求消耗后，市場將回歸到正常水平。此外，隨著杭州亞運會的結(jié)束以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裁員降薪現(xiàn)象頻現(xiàn)，對樓市較為有利的支撐都已釋放完畢，杭州樓市長期還會處于緩慢回調(diào)狀態(tài)。

不過，政策的持續(xù)加碼，在一定程度上對土地市場產(chǎn)生了正向刺激。5月23日的杭州第四輪土拍中，雖然供應(yīng)地塊偏近郊區(qū)域，但企業(yè)拿地?zé)岫葏s絲毫未減，整體成交平均溢價率達(dá)9.4%，明顯高于第三批次8.47%的水平。其中，蕭山區(qū)新街地塊更是吸引了66家企業(yè)參與搖號，超過今年一批次蕭山區(qū)市北地塊60家企業(yè)搖號的記錄，創(chuàng)下今年蕭山區(qū)搖號新高。

當(dāng)然，該地塊除去土地質(zhì)量優(yōu)質(zhì)以及新房限價放松的影響外，區(qū)域限購放寬政策的出現(xiàn)或也在一定程度上激起房企拿地積極性。柏文喜談到，本身在熱點城市的優(yōu)質(zhì)地段吸納土儲就是房企永恒不變的主題，加上蕭山區(qū)放開限購的政策利好，自然也就吸引了眾多企業(yè)踴躍加入搶地隊伍。

擴(kuò)圍主城區(qū)還有多遠(yuǎn)？

如今已經(jīng)步入5月下旬，距離企業(yè)上半年的節(jié)點期已經(jīng)越來越近，但市場仍未迎來持續(xù)性回暖，業(yè)內(nèi)對于政策刺激的進(jìn)一步釋放仍舊抱有較為強烈的期待。

數(shù)據(jù)顯示，截至5月中旬，杭州新房僅成交2384套，新房庫存面積有著將近1000萬平方米，二手房掛盤量超過18萬套。杭州貝殼研究院院長上官劍直言，杭州房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，離真正的全面復(fù)蘇尚有一段距離，因而仍需政策呵護(hù)。

但值得注意的是，雖然目前杭州放松限購的區(qū)域并未觸及主城區(qū)，但是類似蕭山寧圍這樣的區(qū)域，與熱門板塊的距離卻越來越接近，并在逐步靠近市中心。那么，未來杭州取消限購政策是否會繼續(xù)擴(kuò)圍？是否逐步會有主城區(qū)加入限購松綁大軍呢？

對此，同策咨詢報告稱，預(yù)估下一階段余杭和蕭山剩余庫存強壓板塊如閑林、良渚及主城滯銷板塊如運河新城北或?qū)⒓尤胄抡�行列。柏文喜亦表示，如果杭州樓市的啟動依然不達(dá)預(yù)期，且行業(yè)流動性繼續(xù)承壓，主城區(qū)后續(xù)跟上放開節(jié)奏、松綁限購的可能性很大。

不過，上官劍認(rèn)為，雖然放寬限購政策正在進(jìn)行時，但是主城區(qū)并不會完全取消限購，而更多會以降低限購門檻方式進(jìn)行調(diào)控。