實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”，確保保障房“建好、分好、管好”，加大普通商品住房供應(yīng)……近日，北京、上海、廣州、深圳等城市相繼召開(kāi)的兩會(huì)上，傳出豐富的樓市調(diào)控信息�？梢云诖�，今年許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步向理性、健康的方向演變；但與此同時(shí)，保障房建設(shè)遭遇的融資難如何破解，市場(chǎng)交易僵局如何打破等也值得進(jìn)一步關(guān)注。

調(diào)控目標(biāo)：“穩(wěn)中有降”“合理回歸”

去年，許多城市確定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是不高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或居民收入增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)一年的有力調(diào)控，全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)基本被遏制，一線城市房?jī)r(jià)更是趨于平穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅回落。

今年各城市“控房?jī)r(jià)”的目標(biāo)更為明確。上海市市長(zhǎng)韓正在政府工作報(bào)告中表示，今年將繼續(xù)貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，“要實(shí)現(xiàn)新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降”。北京在2011年曾作出新建普通住房?jī)r(jià)格“穩(wěn)中有降”的承諾。在今年的政府工作報(bào)告中，北京市市長(zhǎng)郭金龍表示，今年將堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。深圳、廣州市政府負(fù)責(zé)人在兩會(huì)上也均表示將繼續(xù)執(zhí)行樓市調(diào)控政策。

從“穩(wěn)中有降”“合理回歸”等目標(biāo)看，應(yīng)該說(shuō)目前一些城市已有較好的“調(diào)控基礎(chǔ)”。比如，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，011年上海商品住宅成交均價(jià)22012元／平方米，與2010年基本持平。北京官方公布的數(shù)據(jù)顯示，去年北京新建普通住房?jī)r(jià)格下降11.3%，居民首套房購(gòu)買比重接近90%，投機(jī)投資性購(gòu)房得到有效遏制。

全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)最近發(fā)布的報(bào)告預(yù)測(cè)，2012年上半年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降、下半年房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)的可能性較大。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云預(yù)計(jì)，在中央堅(jiān)持宏觀政策不放松的情況下，2012年房?jī)r(jià)總體將穩(wěn)定下挫。但大城市房?jī)r(jià)并不會(huì)大幅度下降，會(huì)總體保持穩(wěn)定；中小城市房?jī)r(jià)也不會(huì)有大起伏。

“整體來(lái)看，‘穩(wěn)中有降’將成為2012年一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)控制的新目標(biāo)”。上海楊紅旭說(shuō)。

保障房：新開(kāi)工規(guī)模下降但任務(wù)更艱巨

從數(shù)據(jù)來(lái)看，去年不少城市保障房的成績(jī)單是令人滿意的。比如，北京新建收購(gòu)各類保障房23萬(wàn)套、竣工10萬(wàn)套；上海新開(kāi)工建設(shè)和籌措保障房1700萬(wàn)平方米，供應(yīng)1240萬(wàn)平方米；廣州共有8.9萬(wàn)套保障性住房開(kāi)工建設(shè)……許多城市超額完成了目標(biāo)任務(wù)。

另?yè)?jù)介紹，今年北京將“確保新建收購(gòu)保障房13萬(wàn)套、竣工7萬(wàn)套”；上海將“新開(kāi)工建設(shè)和籌措保障性住房1100萬(wàn)平方米，共計(jì)17.08萬(wàn)套（間），供應(yīng)保障性住房770萬(wàn)平方米，共11.4萬(wàn)套（間）”；廣州將“建立健全以公共租賃制住房為主的保障性住房制度，籌集保障性住房4.5萬(wàn)套，新增解決1.5萬(wàn)戶家庭住房困難問(wèn)題”。

“一些城市今年保障房新開(kāi)工規(guī)模比去年要少，但加上此前已經(jīng)開(kāi)工的項(xiàng)目，今年在建施工的保障房規(guī)�？赡芤�大于以往，資金需求量更大，任務(wù)更為艱巨。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō)，今年的宏觀調(diào)控政策必須通過(guò)“預(yù)調(diào)微調(diào)”來(lái)破解保障房的融資難題。

此外，在保障房加快建設(shè)的同時(shí)，其分配和管理的重要性也日益緊迫突出。如何健全供應(yīng)機(jī)制、確保分配公平，如何強(qiáng)化后期服務(wù)管理，完善退出機(jī)制等，將成為2012年各地政府的一道嚴(yán)峻考題。上海市市長(zhǎng)韓正表示，2012年，上海將加強(qiáng)“四位一體”住房保障體系建設(shè)，更加注重公開(kāi)透明、公平分配，“進(jìn)一步加大申請(qǐng)審核和供應(yīng)力度”。

“如果沒(méi)有相關(guān)的法律和制度進(jìn)行規(guī)范，保障房在建設(shè)上就無(wú)法保證有序，在分配上無(wú)法保證公正，在后續(xù)管理上會(huì)造成混亂。”在上海召開(kāi)的兩會(huì)上，一些代表委員如此提醒。

普通住房：供應(yīng)和需求有待“兩端激活”

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年上海商品住宅供應(yīng)量是1067.38萬(wàn)平方米，成交量729.76萬(wàn)平方米，成交量創(chuàng)多年來(lái)新低，供應(yīng)量也較上年回落12%。

在去年以來(lái)的調(diào)控中，與房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”伴生的，是全國(guó)不少城市交易僵局的持續(xù)。“加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”日前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)。

“充分發(fā)揮市場(chǎng)力量，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給，滿足群眾自住性、改善性住房需求”，“加大普通商品房供應(yīng)”……從京滬等地的政府工作報(bào)告看，今年普通商品房的供應(yīng)和需求兩端的活躍度有望提升。

上海近期將調(diào)整普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)。此前，武漢、北京、廈門等均已宣布作出同樣調(diào)整。根據(jù)國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策，商品住房被分為“普通住宅”和“非普通住宅”，普通住宅契稅稅率按非普通住宅的一半征收，即1.5%。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說(shuō)，普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)成交量來(lái)講是一定程度的利好，有利于部分觀望的購(gòu)房者入市購(gòu)房。