“今年1月份，銀行首套房貸基本都已恢復(fù)到基準(zhǔn)利率。”偉嘉安捷投資擔(dān)保公司企劃主管吳昊向記者表示。

自2011年10月份以來，銀行首套房貸優(yōu)惠不再，普遍上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍。而2011年12月12-14日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，實(shí)施首套住房貸款優(yōu)惠政策。

對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）董事長任志強(qiáng)向記者表示：“2011年銀行個(gè)人消費(fèi)信貸下降，進(jìn)入負(fù)增長，政府顯然意識(shí)到了這個(gè)問題。強(qiáng)化差別化住房信貸政策正是表明政府希望恢復(fù)個(gè)人消費(fèi)信貸的水平，而首套房貸優(yōu)惠政策正是在這個(gè)前提下提出的。”

回歸基準(zhǔn)利率

記者從部分銀行了解到，今年1月份，銀行首套房貸基本上都回歸到基準(zhǔn)利率。

招商銀行（600036）房貸部門工作人員向記者表示：“如果個(gè)人信用狀況良好，首套房貸實(shí)行基準(zhǔn)利率，而且1月份額度比較寬松，放貸速度也比較正常。目前銀行采取動(dòng)態(tài)控制，所以未來的情況難以預(yù)料。”

“除去個(gè)別不做房貸業(yè)務(wù)的銀行外，今年1月份，銀行首套房貸基本都已恢復(fù)到基準(zhǔn)利率。”吳昊表示。

自2011年6月份以來，個(gè)別銀行開始根據(jù)業(yè)主的資質(zhì)施行浮動(dòng)利率，部分購房者首套房的利率上調(diào)，其幅度根據(jù)客戶的具體情況確定。VIP客戶可以享受首套房優(yōu)惠利率，其余客戶首套房利率可能上浮至基準(zhǔn)甚至更高。到了2011年10月份，隨著全國各家銀行放貸額度緊張，少數(shù)購房人為了保障自身貸款能夠順利發(fā)放，自愿通過利率調(diào)高的手段來提前獲得貸款。很多銀行的首套房貸款利率已經(jīng)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮1.1倍，最高更是達(dá)到了1.3倍以上。

此外，在去年由于貨幣緊縮，房貸難度持續(xù)增加，放貸速度緩慢。遇到月末，由于放款額度的限制，部分客戶排隊(duì)1個(gè)月才能獲得貸款。按照慣例，年初是銀行貸款額度相對(duì)寬松的時(shí)期，因此今年1月份，放貸的速度相對(duì)比較正常。

吳昊表示，由于年初信貸額度比較寬松，目前放貸速度基本正常。存量房放貸速度將比2011年11、12月份要好一些。

優(yōu)惠再現(xiàn)

2008年末，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，對(duì)首次購房者實(shí)行7折利率優(yōu)惠等政策，在一定程度上降低了居民購房負(fù)擔(dān)，提高了居民住房的支付能力。但是，隨著首套房貸利率優(yōu)惠的取消，甚至上浮，東中西三大地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰υ诔掷m(xù)下降。

《2011-2012年度REICO報(bào)告》顯示，以住房可支付性指數(shù)（HAI）來代表當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)當(dāng)?shù)刈》康闹Ц赌芰Γ?003年以來全國住房可支付性指數(shù)總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2010年按30年期限的按揭貸款計(jì)算的HAI為98.7，比2009年下降了3個(gè)百分點(diǎn)。

顯然，信貸的緊縮在抑制了房地產(chǎn)投資過熱的同時(shí)，也對(duì)一部分支付能力較弱、依靠貸款購房的剛需造成“誤傷”。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011年12月北京二手房成交八成是全款購房。房貸申請(qǐng)難度不言而喻，而部分二三線城市銀行自下半年起就縮減或干脆停止個(gè)人房貸，這種情況下即使房價(jià)下降，帶給購房者實(shí)際優(yōu)惠也會(huì)由于房貸難批而大打折扣。

同時(shí)，2011年的3次加息也影響了剛需置業(yè)。

據(jù)REICO報(bào)告初步估算，2011年3次加息，降低首套購房家庭支付能力5個(gè)百分點(diǎn)；取消首套房利率7折優(yōu)惠，合并加息影響可降低支付能力19個(gè)百分點(diǎn)；首套房貸利率上浮10%，合并加息影響可降低支付能力23個(gè)百分點(diǎn)。

2011年12月12-14日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，實(shí)施首套住房貸款優(yōu)惠政策。任志強(qiáng)認(rèn)為，這表明政府希望恢復(fù)個(gè)人消費(fèi)信貸的水平。

目前，首套房貸利率雖然恢復(fù)基準(zhǔn)利率，但是并沒有優(yōu)惠。至于何時(shí)會(huì)推出如政策所說的優(yōu)惠措施，吳昊認(rèn)為，至少要等到“兩會(huì)”之后。

然而，對(duì)于房企來講，首套房利率的優(yōu)惠并不能為他們?cè)黾犹�多的消費(fèi)者。

“政策向首套房傾斜雖然實(shí)際利好有限，但是，畢竟也會(huì)刺激一部分剛性需求購買力，同時(shí)也是一個(gè)政策信號(hào)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，象征意義更大一些。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉向記者表示。

張大偉認(rèn)為，只要限購政策沒有變化，開發(fā)商的去庫存壓力仍然很大，而且，開發(fā)貸放松的可能性很小。