城市綜合體:一場難分難解的“暗戰(zhàn)”
作者:顏婧 來源:四川日報(bào) 更新時(shí)間:2012年01月16日 【字體:大 中 小】
“無論是中心城區(qū)和天府新區(qū)服務(wù)業(yè)升級的需要,還是軌道交通加快建設(shè)的帶動(dòng),現(xiàn)在成都已到了一個(gè)可以抓、也應(yīng)該抓城市綜合體建設(shè)的時(shí)候了。”1月6日的成都市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,該市決策層高瞻遠(yuǎn)矚地擂響發(fā)展城市綜合體的戰(zhàn)鼓:“高端服務(wù)業(yè)的聚集,需要高品質(zhì)、大規(guī)模、多功能的空間載體。”
就在半個(gè)月前,“龍之夢”300米雙塔在成都東客站核心區(qū)正式奠基。這個(gè)投資百億的城市綜合體用“西部最大”的豪氣改寫成都城市綜合體紀(jì)錄,緊隨其后的還有來自九龍倉的國際金融中心、香港新鴻基的環(huán)球貿(mào)易廣場等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),成都目前在建和立項(xiàng)的城市綜合體80余個(gè),商業(yè)體量達(dá)千萬平方米。
城市綜合體“搶灘”成都,搶的是城市環(huán)境,也是商業(yè)前景。而一觸即發(fā)的城市綜合體競爭也帶來諸多猜想:體量激增之下,是形成合力加速城市發(fā)展,還是在互相制衡中此消彼長?怎樣才能為以城市綜合體為載體的高端商務(wù)商貿(mào)業(yè)增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力?
暗戰(zhàn),正在進(jìn)行。
搶灘成都
搶的是成都商業(yè)前景
“城市綜合體是被‘逼’出來的。”中國樓宇經(jīng)濟(jì)知名研究學(xué)者夏效鴻認(rèn)為,城市快速發(fā)展、土地資源捉襟見肘的當(dāng)下,瞄準(zhǔn)總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的許多城市,都會(huì)選擇城市綜合體作為發(fā)展的“新戰(zhàn)略”,“它規(guī)模大、商住皆可,既能滿足開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn),又能滿足當(dāng)?shù)卣嵘M(fèi)、提升城市形象的目標(biāo)。”
2011年12月20日,“龍之夢”的奠基儀式上,項(xiàng)目承載商、成都新客站城際商旅城管委會(huì)黨工委書記周海云就表示,“它會(huì)成為西部最大的中央商務(wù)區(qū)!”甚至有人期待,它能和大眾熟知的紐約曼哈頓、東京新宿以及香港中環(huán)等有得一拼,“對城東片區(qū)乃至成都市的帶動(dòng)作用更是不可估量。”
被寄予厚望的顯然不止它一家。2010年至今,錦江區(qū)的環(huán)球貿(mào)易中心被定位為“亞洲最大”單體建筑、位于人民南路的來福士廣場被譽(yù)為 “巴蜀新地標(biāo)”……城市綜合體在區(qū)域建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位凸顯。
成都市錦江區(qū)商務(wù)局黨委書記蘭華娟計(jì)算,“截至去年底,錦江區(qū)已有如仁恒置地在內(nèi)的6棟樓宇實(shí)現(xiàn)稅收過億元,3棟超過5000萬元。”
按國際慣例,當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年時(shí),這個(gè)城市即將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段,“成都近年來零售額度增長平均保持在18%左右,‘十二五’末的人均GDP也將達(dá)到10000美元。”
正是成都的商業(yè)前景,促使他們“提早布局”。
庫存率50%
成都大型綜合體多了還是少了?
“加上新增的面積,目前的庫存率約為50%。”省社科院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東對成都城市綜合體的評價(jià),讓成都城市綜合體前景變得撲朔迷離。
“成都已有了供大于求的傾向。”蔣華東坦言,現(xiàn)有的城市綜合體規(guī)劃大多缺乏平衡,導(dǎo)致其提供的服務(wù)、產(chǎn)品有同質(zhì)化的傾向,在同質(zhì)化水平飽和的情況下,差異化需求又得不到滿足,怎么可能不過剩?2012年的主要任務(wù),將是“去除庫存化”。
蘭華娟也注意到“一哄而上,超前發(fā)展”的苗頭。目前錦江區(qū)城市綜合體(含高檔樓宇)入住率為87%,但隨著環(huán)球廣場、鐵獅門商圈、大慈寺九龍倉、一環(huán)路歐尚購物中心等大型城市綜合體的崛起,未來5年,區(qū)里將新增至少400萬平方米的綜合體面積,“商業(yè)會(huì)不會(huì)飽和、消費(fèi)量是否有這么大”、“如何才不會(huì)陷入靠降低租金來招商的類似惡性局面”等問題已在提前論證。
四川中原地產(chǎn)總經(jīng)理莊澤寶則樂觀地認(rèn)為,城市綜合體可以招來人流、解決就業(yè)、增加稅收,所以不應(yīng)該去譴責(zé)它該不該建,“關(guān)鍵是要差異化競爭,這樣即便一個(gè)區(qū)域內(nèi)有多個(gè)城市綜合體,它們同樣具有生存和發(fā)展的潛力。”他認(rèn)為,隨著城市發(fā)展步伐加快,半徑越來越大,城市綜合體勢必肩負(fù)起“城市副中心”的角色,為中心城區(qū)減負(fù)。
這也是蔣華東開出的“藥方”:“如果都能‘錯(cuò)位發(fā)展’,即便全市綜合體數(shù)量偏多,但從長遠(yuǎn)眼光來看,也是成都與世界接軌過程中的必然,總的說來是符合發(fā)展需求的。”
地鐵規(guī)劃到哪里
城市綜合體就布局到哪里
“許多奢侈品在許多城市無法快速增長,很重要的原因是找不到足夠多的、優(yōu)質(zhì)的高端商業(yè)物業(yè)。”錦江區(qū)億元樓宇、仁恒置地商業(yè)地產(chǎn)管理部總監(jiān)郭大勇直言,仁恒的成績在于其準(zhǔn)確的高端定位,以及“輻射西部”的眼光。
仁恒不會(huì)是個(gè)案。蔣華東認(rèn)為,作為具有西部橋頭堡地位的成都,商業(yè)輻射目光不應(yīng)局限于本地,而應(yīng)該是輻射大西南的“大成都”概念。
“龍之夢”的落戶,吸引了香港世茂、重慶龍湖、海南航空、力寶集團(tuán)、SM集團(tuán)等30多家國內(nèi)外知名企業(yè)洽談進(jìn)駐,讓周海云對商業(yè)的輻射效應(yīng)深有體會(huì),“城市綜合體已成為許多城市可持續(xù)招商、科學(xué)招商、高效益招商的重要突破口,為城市招商從外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式轉(zhuǎn)變提供了一種新模式。”
如何合理布局綜合體,實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭,在差異化中求得更大發(fā)展?記者從成都市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上獲悉,今年起,成都市將注重利用地鐵站點(diǎn)這一非常稀缺的城市共建節(jié)點(diǎn),借鑒香港發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗(yàn),沿著正在建設(shè)即將建設(shè)的軌道路線,規(guī)劃建設(shè)一批超大空間尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市綜合體,形成以軌道交通為軸線的服務(wù)業(yè)聚集走廊和人口聚居走廊,“地鐵規(guī)劃到哪里,城市綜合體就要布局到哪里,做到建成一條地鐵線路,就形成一條服務(wù)業(yè)沿軸發(fā)展的軌道經(jīng)濟(jì)。”
蘭華娟則更看重運(yùn)營人才的引進(jìn)。她表示,成都目前運(yùn)作得比較好的城市綜合體,除了萬達(dá)以外,基本都是國外或外資(港臺(tái))企業(yè)在運(yùn)作,本土企業(yè)運(yùn)行成功的非常少。而當(dāng)前成都零散、陳舊的業(yè)態(tài)更需要專業(yè)人才來重新包裝,“比如打造成為一批微小型城市綜合體,達(dá)到補(bǔ)位和競爭的格局。”
“暗戰(zhàn)”之下,吸取城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資源的城市綜合體與大西南地區(qū)高速發(fā)展的“時(shí)區(qū)”正好匹配,是否能夠得以蛻變,迎來一個(gè)“鉑金時(shí)代”,值得期待。
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什么是城市綜合體?
城市綜合體是城市化的產(chǎn)物,是指將居住、購物、辦公、商務(wù)、會(huì)展、餐飲、會(huì)議、文娛等生活需求中的多項(xiàng)進(jìn)行組合,并在各部分之間建立相互補(bǔ)充、相互助益的互動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)高效的集約化建筑。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能,所以也被稱為“城中之城”。
本文中所涉及的重點(diǎn)綜合體項(xiàng)目,均是具備三種以上業(yè)態(tài)的綜合體。