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      成都商業(yè)地產(chǎn)爆炸式增長(zhǎng) 商業(yè)和人才資源緊俏

      作者:胡猛 來源:華西都市報(bào) 更新時(shí)間:2012年02月14日 【字體:

      十年前,大家在問什么是商業(yè)地產(chǎn)?

      五年前,大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)?

      現(xiàn)在,大家問誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)?

      五年后,要問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)?

      “十年前,大家在問什么是商業(yè)地產(chǎn)?五年前,大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)?現(xiàn)在,大家問誰沒有做商業(yè)地產(chǎn),五年后要問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)?”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平曾用一連串的問句,概括了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史。
      據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示,2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng),2011年,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額將接近萬億元,累計(jì)增長(zhǎng)6.4倍。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的整體過剩,讓商業(yè)和人才資源也變得日趨緊俏。

      寫字樓商鋪齊放量

      2012年,成都將會(huì)有超過100萬平方米甲級(jí)寫字樓集中放量,而去年這個(gè)數(shù)字僅為22.3萬平方米

      2012年,成都商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量正在呈爆炸式增長(zhǎng):寫字樓新增供應(yīng)257萬平米、商業(yè)存量570萬平米……如此海量的供應(yīng),讓成都商業(yè)地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)。

      據(jù)高緯環(huán)球最新發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告,2012年,成都將會(huì)有超過100萬平方米甲級(jí)寫字樓集中放量,而在去年,這個(gè)數(shù)字僅為22.3萬平方米,這意味著,在今年,成都高端寫字樓的供應(yīng)量將暴增5倍。

      100萬平方米,僅僅是甲級(jí)寫字樓的推盤量,如果算上數(shù)量同樣龐大的乙級(jí)寫字樓,這個(gè)數(shù)字還要大大飆升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示,2012年成都寫字樓的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的257萬平方米,而此前尚未消化的存量還有近281萬平方米。

      如果這些新增供應(yīng)量成為事實(shí),將不可避免地給寫字樓租賃及銷售市場(chǎng)帶來沖擊。

      在這257萬平方米的供應(yīng)中,預(yù)計(jì)有2/3位于天府大道沿線,且絕大多數(shù)為散售的乙級(jí)項(xiàng)目。其實(shí),自2006年以來,天府新城眾多商業(yè)金融用地的成功出讓以及天府新城相關(guān)規(guī)劃已預(yù)示寫字樓是該區(qū)域主導(dǎo)的物業(yè)形態(tài)。沉睡數(shù)年之后,南延線眾多項(xiàng)目終于進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段,天府新城寫字樓之戰(zhàn)已然拉開序幕。

      僅2011年內(nèi),復(fù)地·復(fù)城國(guó)際、棕櫚泉國(guó)際中心、九龍倉(cāng)·時(shí)代晶科名苑、銀泰中心、奧克斯廣場(chǎng)、成都大魔方、峰匯中心、環(huán)球時(shí)代中心等數(shù)十家大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市,形成了激烈競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)。

      “一鋪難求”成歷史

      成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬平米,按目前每月15萬平米左右的銷售量,可能需要未來三年才能消化

      “金角,銀邊,草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的,街角上的鋪位是擇鋪首選。因?yàn)榻纸菂R聚四方人流,人們要立足的時(shí)間長(zhǎng),因而街角商鋪因人流多必帶來財(cái)氣旺。在樓市興旺時(shí),商鋪“一鋪難求”,別說“金角銀邊”,就連味如雞肋的“草肚皮”都變得奇貨可居。如今,大量的城市綜合體入市和住宅市場(chǎng)的疲軟表現(xiàn),讓商鋪成為開發(fā)商們套取寶貴現(xiàn)金流的重要渠道,突然放大的商鋪供應(yīng)量,讓“一鋪難求”的黃金歲月正在成為歷史。

      “一直以來樓盤都是先賣住宅再開商業(yè),但今天商業(yè)活躍超過住宅,因此我們打破傳統(tǒng)先賣商鋪再推住宅。”城南某項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)坦言,他們不得不對(duì)營(yíng)銷策略做出完全調(diào)整。從去年上半年開始,成都各大房企都加快了近郊項(xiàng)目社區(qū)商鋪的推廣,藍(lán)光空港時(shí)代廣場(chǎng)、龍湖北城天街及時(shí)代天街、雅居樂花園、花樣年香年廣場(chǎng)等項(xiàng)目的商鋪都取得很好的推盤銷售業(yè)績(jī)。統(tǒng)計(jì)顯示,成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬平米,按目前每月15萬平米左右的銷售量,可能需要未來三年才能消化。

      戴德梁行此前發(fā)布的研究報(bào)告表明,目前成都主城區(qū)以高新區(qū)存量最大,約為95萬平米,武侯區(qū)位列其次,約為44萬平米。主城區(qū)主要存在于二、三環(huán)區(qū)域,約有5990套,總面積85.5萬平米,占總量41%。分析人士據(jù)此指出:“住宅限購(gòu)后,商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)成交也不像想象中那么理想”。

      人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)頻發(fā)

      商業(yè)方面負(fù)責(zé)人年薪普遍會(huì)高出30%-60%,一些項(xiàng)目“紅人”被挖跳槽的,有翻出幾倍的可能

      商業(yè)地產(chǎn)的爆炸式開發(fā),各類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人才同樣炙手可熱。人才資源的匱乏甚至讓商業(yè)地產(chǎn)龍頭——萬達(dá)集團(tuán)都感受到了威脅。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理?xiàng)顫绍幘驮硎荆?ldquo;一個(gè)剛畢業(yè)的小孩進(jìn)入萬達(dá)后一個(gè)月拿兩千,去年年底拿到六千,但今年獵頭找到他,他開出了70萬年薪的高價(jià),最后講到60萬。”去年底,業(yè)內(nèi)關(guān)于幾位知名地產(chǎn)商的商業(yè)地產(chǎn)高管的動(dòng)向傳言,再次掀起了新一波人才大戰(zhàn)的高潮。

      某業(yè)內(nèi)人士透露,一般來說,一支商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的組建、磨合、成熟,需要2-3年的時(shí)間。但現(xiàn)在的投資節(jié)奏很難讓這些商業(yè)地產(chǎn)新軍培養(yǎng)團(tuán)隊(duì),挖墻腳成為大部分企業(yè)的選擇。人才的匱乏讓商業(yè)地產(chǎn)操盤手們的身價(jià)驟增,從全國(guó)相關(guān)獵頭公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,商業(yè)總經(jīng)理這個(gè)職位從2009年的六七十萬年薪,一口氣就蹦到了2011年的130萬,可以看出市場(chǎng)對(duì)這方面人才的渴求。據(jù)記者了解,成都的商業(yè)總經(jīng)理年薪80萬-120萬是比較合理的水平,而從本地房地產(chǎn)企業(yè)的薪資構(gòu)成看,商業(yè)方面負(fù)責(zé)人在企業(yè)年薪體系中普遍會(huì)高出30%-60%,而一些項(xiàng)目“紅人”被挖跳槽的,就更有翻出幾倍的可能。

      商業(yè)資源“奇貨可居”

      給予商家3個(gè)月甚至半年左右的免租期,有的可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)一年以上

      “加上新增的面積,目前的庫(kù)存率約為50%。”省社科院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東認(rèn)為,目前成都的城市綜合體開發(fā)已有供大于求的傾向,2012年的主要任務(wù)將是“去除庫(kù)存化”。數(shù)據(jù)顯示,成都目前在建和立項(xiàng)的城市綜合體項(xiàng)目有近100個(gè),商業(yè)存量已超500萬平方米。2012年大量的商業(yè)地產(chǎn),尤其是一些大型城市綜合體即將投入使用,如何尋找商家成為目前房企最頭疼的事情。金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜曾以超市為例稱,“真正能夠成為合作伙伴的超市,以我的標(biāo)準(zhǔn)不超過8家。幾百個(gè)購(gòu)物中心搶這8家超市,僧多粥少。”

      “萬達(dá)廣場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴人們,開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),尤其是城市綜合體項(xiàng)目,做‘訂單開發(fā)模式’是多么的重要,”某業(yè)內(nèi)人士表示,“主力店是一個(gè)城市綜合體的‘定海神針’,一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積,知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客。”開發(fā)商如何爭(zhēng)奪商家?不少城市綜合體開發(fā)商向記者透露三大招數(shù):首先,選址精準(zhǔn),找到適合做商業(yè)的地塊;其次,在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上,滿足商家要求;最后,在租金價(jià)格上肯定要給予優(yōu)厚的政策。不少開發(fā)商表示,“給予商家3個(gè)月甚至半年左右的免租期,有的可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)一年以上。” 

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      優(yōu)品美地 3500 甲子路
      邑都上城 3200 大邑大道
      中鐵金山 3700 大邑大道
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