日前，中成房業(yè)“2011年成都別墅研究報(bào)告”顯示，受調(diào)控影響，去年成都別墅累計(jì)存量面積達(dá)240.9萬(wàn)㎡，但其成交面積僅為159.7萬(wàn)㎡，同比下降達(dá)27.68%。

“240.9萬(wàn)㎡的別墅存量，一年半才能消化掉。”前不久，中成房業(yè)對(duì)今年成都別墅的去存量就是如此預(yù)判的。但該機(jī)構(gòu)同時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前成都已積聚了大量的高端居住人群，其潛在需求或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)潛力不可估量。
從具體的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，中輿地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理汪寧生表示，“下半年將可能是一個(gè)不錯(cuò)的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，真正符合滿(mǎn)足客戶(hù)居住需求的別墅產(chǎn)品會(huì)好賣(mài)一些，而處于市場(chǎng)塔尖的產(chǎn)品，或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)精細(xì)化經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代”。

今年成都別墅壓力大增　專(zhuān)家稱(chēng)適者生存是王道

2011年，在限購(gòu)、限貸等多項(xiàng)樓市政策指導(dǎo)下，與一線重點(diǎn)城市一樣，成都樓市也遭遇寒流，其成交量持續(xù)低迷，尤其在下半年，開(kāi)始邁入下行通道。

在這一大環(huán)境的影響下，成都別墅也“深受其害”，其成交量也跟進(jìn)萎縮。尤其較為典型的是，2011年10月，由于市場(chǎng)成交極度冷清，成都別墅竟然出現(xiàn)了連續(xù)4周“零供給”的稀少現(xiàn)象。

另?yè)?jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)別墅市場(chǎng)周報(bào)（2012.1.23～2012.1.29）顯示，春節(jié)期間，成都市共成交別墅2套，而主城區(qū)的成交量卻為0套。“但是，從2012年前三周的供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)量甚微，基本都以單盤(pán)供應(yīng)為主。”該周報(bào)對(duì)今年1月成都別墅的分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放緩了市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏。

此外，更有“泰山壓頂”之感的是，中成房業(yè)在“2011年成都別墅研究報(bào)告”最新顯示，去年成都別墅累計(jì)新增8502套，規(guī)模為187.2萬(wàn)㎡，同比雖然下降9.10%，但其存量面積卻高達(dá)240.9萬(wàn)㎡，其成交也僅為159.7萬(wàn)㎡，同比下降達(dá)27.68%。

該報(bào)告還預(yù)測(cè)，在2012年，對(duì)于“240.9萬(wàn)㎡”的別墅存量，如果按照去年月均消化13.3萬(wàn)㎡計(jì)算，大概需要1年半才能消化完畢。

在實(shí)際的市場(chǎng)層面，金陽(yáng)倫敦西區(qū)純別墅項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本網(wǎng)，在去年底倫敦西區(qū)已開(kāi)盤(pán)，但截至目前只賣(mài)到幾套，市場(chǎng)依舊清冷。在成都其它別墅售樓處，其情形也是極為相似。

對(duì)于當(dāng)前別墅供銷(xiāo)比的極大差距，汪寧生認(rèn)為，與去年相比，今年成都別墅整體不會(huì)有太多變化，仍然將會(huì)面臨一定的市場(chǎng)壓力。

“在當(dāng)前日益惡劣的樓市環(huán)境下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，‘物競(jìng)天擇，適者生存’才是王道。”全經(jīng)聯(lián)四川分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)何良栩一針見(jiàn)血地指出。

事實(shí)上，早在去年，這一市場(chǎng)法則就已應(yīng)驗(yàn)。2011年底，成都龍湖·悠山郡突破別墅市場(chǎng)的持續(xù)低迷，開(kāi)盤(pán)首推了108棟獨(dú)院別墅房源，然而出乎市場(chǎng)意料的是，僅2個(gè)小時(shí)就被迅速搶購(gòu)一空，一舉成為年末歲首持續(xù)熱議的焦點(diǎn)。

但一般而言，在別墅市場(chǎng)，最暢銷(xiāo)的要屬聯(lián)排與雙拼別墅，而獨(dú)棟別墅因造價(jià)過(guò)高而銷(xiāo)量相對(duì)較低。上述以獨(dú)棟迅速躥紅的龍湖悠山郡，再次糾正了這一固有成見(jiàn)。

據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，在2011年，除龍湖·悠山郡之外，像合景泰富·譽(yù)峰、萬(wàn)科·五龍山、華僑城、麓山國(guó)際社區(qū)、恒大·山水城、金科·廊橋水鄉(xiāng)、中信·云棲谷、雅居樂(lè)·御賓府和置信·牧山麗景等多個(gè)成都別墅盤(pán)，依據(jù)自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)條件也曾暢銷(xiāo)一時(shí)。

對(duì)此，四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任周覓表示，目前市場(chǎng)上的中、高端物業(yè)受打擊很大，但是那些擁有稀缺資源及良好品質(zhì)等高端系列產(chǎn)品卻相對(duì)成交穩(wěn)定，甚至有些還被市場(chǎng)熱捧。

市場(chǎng)分化致蓉城別墅精細(xì)化開(kāi)發(fā)　下半年或迎市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)

近年來(lái)，隨著新財(cái)富階層的迅速膨脹及其居住需求的多樣化，成都別墅也開(kāi)始走向分化，目前已呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)型別墅與千萬(wàn)級(jí)別墅、城市別墅與郊區(qū)度假別墅持續(xù)分化的趨勢(shì)。

并且，這一趨勢(shì)在2011年表現(xiàn)得更加明顯，特別是經(jīng)濟(jì)型別墅在成都快速興起，尤為搶眼。一系列用微型、MINI、精致概念打造，以及超高性?xún)r(jià)比等誘人手法打造的經(jīng)濟(jì)型別墅快速擠入市場(chǎng)，并受到了不少消費(fèi)者的青睞。

例如，青城山塊版的中鐵·水映青城，就推出了40～60㎡的林語(yǔ)洋房、60～85㎡的水岸疊拼等多層次的經(jīng)濟(jì)型“微”別墅。此外，像金科廊橋水鄉(xiāng)、龍湖·小院青城和牧馬·廊橋也推出了不少針對(duì)中產(chǎn)階層需求的產(chǎn)品。