“總理房價”:理想豐滿不敵現(xiàn)實骨感
作者:未知 來源:365地產家居網(wǎng) 更新時間:2012年03月29日 【字體:大 中 小】
全國兩會上,溫家寶總理就房地產問題進行表態(tài),認為房價遠遠還沒有回到合理價位。一言激起千層浪,一時之間,網(wǎng)上開始瘋傳各地計算出來的“總理房價”,而且熱度不減。
各地的“總理房價”是如何算得的?算下來的“合理房價”究竟是有多合理?這樣的美好目標究竟能不能實現(xiàn)呢?真正的合理算法應該是什么?值得我們來探討一下。
據(jù)說,這個“總理房價”的微博最初源于一名網(wǎng)友,之后,不少房產網(wǎng)站竟紛紛開始仿效這個網(wǎng)友的計算方法,據(jù)此得出了各地的“總理房價”:北京為4387元/平方米,上海為4831元/平方米,廣州為4573元/平方米,深圳為4867元/平方米,南京為4293元/平方米……
這一串串頗令人驚喜的數(shù)字擺在公眾面前,難怪會在段時間內引發(fā)那么瘋狂的轉載和評論。這種熱議背后,其實折射出廣大民眾對于房價回歸到“合理水平”的美好愿望。
愿望是美好的,但實現(xiàn)愿望的路途并不平坦。這樣的“美好”背后有著太多太多的不可能和不確定。
如此計算是否合理?我們先看看這樣的計算方式:全年城市居民人均可支配收入×家庭構成人口×合理的房價收入比/90㎡(小戶型分界線),如此得出所謂合理的“總理房價”。
以南京為例,按照去年南京統(tǒng)計局發(fā)布的城市居民人均可支配收入32200元來計算,南京“總理房價”應該為32200元×2×6/90平方米=4293.3元/平方米。
但其實,看似“合理”的算法其實是不科學的。
首先,家庭構成人口僅以簡單的取整來算,是不對的,比如南京目前戶均人口比例應為2.77,而非簡單取整計算。其次,中國房價收入比短期內難以達到6,《人民日報》報道說現(xiàn)在中國一線城市房價收入比已經高達15倍,二線城市即使稍微低些,也肯定不止于6。照此美好的房價收入比來計算的話, 必然會導致“總理房價”離現(xiàn)實太過遙遠。
其實,按照經濟學規(guī)律,所謂房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio),就是指購房價格與購房人家庭年收入之比。在歐美,這一比例通常認為在6-10倍之間是比較合理的。
以北京為例:2012年一套4環(huán)以內普通兩居室新房80平米,按漲價后每平米單價2萬5千元計算,平均200萬左右;若以工作五年的中產階級家庭為單位買房,假設夫婦月工資為4000元,則家庭月收入達到8000元,不考慮稅費等因素,年收入約為9.6萬元。這樣房價收入比則為20倍。顯然遠遠高于“國際壓力”,樓市泡沫可見一斑。
但從另一個角度而言,網(wǎng)友算出的“總理房價”盡管不合理,但它畢竟表達民眾對于房價回歸的美好愿望,F(xiàn)實房價事實上仍遠未達到民眾期望,限購等調控政策不宜輕言放棄。要想真正達成“總理房價”,依然任重而道遠。