今天下午《房地產買賣行為與房地產政策》研究結果發(fā)布

——一線城市房價收入比達25.25中國城鎮(zhèn)房價收入比高達12.07

專家建議：增加供給保障每位公民基本居住條件

我國城鎮(zhèn)的房價收入比高達12.07，而國際上認為適宜的房價收入比為6～8。

今天下午，清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學將聯(lián)合發(fā)布的《房地產買賣行為與房地產政策》調查研究結果指出上述信息。

這一研究結果還指出了我國房地產存在的問題，同時也分析了我國房價一直徘徊在高位的原因。

數(shù)據(jù)

一線城市房價收入比高達25.25

《房地產買賣行為與房地產政策》指出了現(xiàn)行中國房地產政策的問題。就房價來說，衡量房價高低最合適指標是房價收入比，房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，國際上認為適宜的房價收入比為6～8。

根據(jù)本研究報告調查推算，我國城鎮(zhèn)的房價收入比為12.07，特別是對一線城市來說，房價收入比高達25.25。

研究結果表明，中國城鎮(zhèn)目前的房價相對于普通居民的收入來講過于昂貴。如果按照房價收入比12.07來計算，意味著一個城市家庭12年不吃不喝才能買一套房。

研究結果指出，住房依然短缺，主要表現(xiàn)為房價收入比過高。因為衡量住房短缺的最重要指標就是房價，一種商品的價格太高就意味著這種商品短缺。

原因分析

項目開發(fā)總費用近半給了政府

那到底是什么導致了房價在高位徘徊，房價收入比過高？

專家指出，房地產價格可分解為：土地出讓金、建筑安裝費用、期間費用(包括財務費用、銷售費用和管理費用)、稅收和利潤。

從具體城市來看，房地產開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中土地成本占直接成本最高的為上海，達52.80%。在項目的總費用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。也就是說，在開發(fā)項目的總費用支出中，有接近一半是向政府支付的。

專家表示，政府對房地產業(yè)的高稅費及土地財政就意味著政府的大量財政支出由買房者來承擔，也就是說，誰買房誰就要承擔當年政府財政支出相當大的一部分。這是中國高房價的根本原因。

城市建設、農業(yè)生產配置不合理

該研究結果指出，土地市場問題也是導致高房價重要問題之一。

中國土地市場問題是導致房地產市場問題的重要原因。政府為保證糧食安全，實行最嚴格的耕地保護政策，嚴格限制對房地產建設的土地供應，導致用于房地產建設的用地的地價高企，是導致房價高企的重要原因。

另外就是嚴格的耕地保護制度導致地方政府的土地財政。一般認為，土地財政是地方政府追求地方財政收入的結果。

而從事該研究的專家認為，土地財政的根本原因是耕地保護制度的結果。中央政府嚴格限制地方政府用地指標，在房地產及各項城市建設存在對土地巨大需求的條件下，地方政府以招拍掛的方式出讓土地必然導致地價高漲。

對策建議

土地改革

遠期應實行私有化

專家指出，若完全由市場配置土地，土地市場均衡時在城市邊界處，耕地和城市用地的租金相等。若政府限定土地使用的規(guī)模，從而導致城市規(guī)模減小，并且規(guī)定城市邊界向外的土地為法定農用土地。

此時，在城市邊界處，城市用地租金明顯高于耕地租金，其差額即為效率損失，因為此處土地的服務本可帶來更高的價值，但政府對這塊土地用于農業(yè)的限制，使得這塊土地所提供的服務能帶來的價值下降。

專家特別建議，應大力增加對房地產建設所需的土地供應，大幅降低地價為大幅降低房價提供條件。在遠期，要改革目前問題眾多的土地集體所有制，實行土地私有化。

保障每位公民基本居住條件

專家表示，應發(fā)揮好政府對民眾住房的保障作用。專家表示，住房權是一項基本人權，政府有責任保障每位公民獲得基本的并和這個社會發(fā)展水平相適應的居住條件。

但是，這種責任是有限的，在目前的條件下，應僅限于靠自身能力完全不能解決其基本居住問題且數(shù)量有限的低收入群體。

此外，還要鼓勵并支持開發(fā)商大力開發(fā)房地產，增加供給。在房地產市場供不應求的條件下，把房子蓋起來才是硬道理。把房子蓋起來，民眾的居住條件才能得到真正的改善，房價才有可能真正下降。