負(fù)債率成為上市房企2011年年報(bào)最受關(guān)注的數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在近140家上市房企公布的2012年第一季度報(bào)表中，負(fù)債額為14288.6億元，環(huán)比2011年年報(bào)的13772.5億元上漲了3.7%，房企平均負(fù)債率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
 
而負(fù)債率一直居高不下的綠城，以高達(dá)148.7%的負(fù)債率居于榜首。在調(diào)控政策不放松的情況下，綠城能否實(shí)現(xiàn)其“今年底爭(zhēng)取降到100%左右，未來(lái)兩三年降到低于市場(chǎng)平均水平的目標(biāo)”，仍充滿未知。

負(fù)債率高居榜首

140%、132%、148%，這是近三年綠城負(fù)債率數(shù)據(jù)，和行業(yè)平均70%的數(shù)字相比，綠城翻倍的高負(fù)債率考驗(yàn)的卻是其騰挪資金的能力。而最有效也是最快捷的方式就是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

4月中旬，綠城常務(wù)副董事長(zhǎng)兼行政總裁壽柏年表示，綠城不排除各種融資方式，正在并將繼續(xù)通過(guò)引進(jìn)多方位的戰(zhàn)略合作伙伴、出讓部分項(xiàng)目、合理控制成本等各種方式，努力降低負(fù)債率，使其逐步回歸合理水平。綠城將不再通過(guò)高負(fù)債率追求規(guī)模擴(kuò)張，今年底爭(zhēng)取降到100%左右，未來(lái)兩三年降到低于市場(chǎng)平均水平的區(qū)間。在壽柏年看來(lái)，2011年轉(zhuǎn)讓的五個(gè)項(xiàng)目和今后要轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目都是有盈利的，最起碼也是能收回成本及利息的。

雖然通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，暫時(shí)解決了綠城的資金危機(jī)，但依靠轉(zhuǎn)讓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目而獲得資金又能否降低綠城的負(fù)債率呢？

“短期內(nèi)綠城即便是有現(xiàn)金回流，也是維持項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)講，能保證資金鏈不斷裂，項(xiàng)目不爛尾，已經(jīng)需要很大的資金量，且不要說(shuō)拿來(lái)還債了。”我愛(ài)我家副總裁胡景暉說(shuō)。

“短期來(lái)看，綠城或許可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和土地獲得一定的資金，緩解負(fù)債率，但長(zhǎng)遠(yuǎn)還是要緊盯銷(xiāo)售和其他融資渠道。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。

而正當(dāng)綠城激進(jìn)地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目之時(shí)，國(guó)際兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪相繼下調(diào)綠城的債信評(píng)級(jí)，理由是綠城今年面臨著200億元短期債務(wù)（包括約45億元信托貸款）再融資的壓力，而其2011年年底的現(xiàn)金余額僅為59億元。

對(duì)此，陳寶存卻認(rèn)為，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房企的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)性特點(diǎn)以及特殊背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)都和國(guó)際不接軌，評(píng)級(jí)本身的可信度值得商榷。但他同時(shí)認(rèn)為，下調(diào)信用評(píng)級(jí)對(duì)綠城融資渠道的拓展會(huì)帶來(lái)一定的影響。

定位偏差庫(kù)存難消

除了轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目緩解資金壓力外，綠城仍然把銷(xiāo)售目標(biāo)作為緩解現(xiàn)金流壓力的根本策略。壽柏年還公布了綠城集團(tuán)2012年的銷(xiāo)售目標(biāo)——400億元，高于去年的實(shí)際銷(xiāo)售額353億元。壽柏年說(shuō)，綠城今年在銷(xiāo)售策略上將主動(dòng)出擊，從傳統(tǒng)模式過(guò)渡到經(jīng)紀(jì)人傭金制，整合社會(huì)一切資源，發(fā)動(dòng)全社會(huì)經(jīng)紀(jì)人共同銷(xiāo)售綠城房產(chǎn)，提升項(xiàng)目銷(xiāo)售去化率。但事實(shí)卻沒(méi)有想象的那么樂(lè)觀。

根據(jù)中原集團(tuán)研究中心的監(jiān)測(cè)，截止到2012年3月底，十大標(biāo)桿房企的總銷(xiāo)售面積約400萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增加三成和一成，但與2011年標(biāo)桿房企的月度平均銷(xiāo)售面積相比仍有約兩成的差距。根據(jù)目前市場(chǎng)環(huán)境分析，最樂(lè)觀的預(yù)期標(biāo)桿房企的去庫(kù)存周期至少在一年以上。

在搜房網(wǎng)對(duì)杭州10家樣本房企的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，庫(kù)存最多的是綠城，16個(gè)在售樓盤(pán)有3642套房源可售，按目前的成交均價(jià)計(jì)算可變現(xiàn)金額約154億元。綠城“存貨減少了近100億元，而流動(dòng)資產(chǎn)增加了約34億元，說(shuō)明消化庫(kù)存的動(dòng)作還是有的。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析稱。

但這種消化在中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉看來(lái)，仍然是遠(yuǎn)水不解近渴。“在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和銷(xiāo)售相比的情況下，綠城的銷(xiāo)售相對(duì)顯得比較難。”

“對(duì)綠城來(lái)說(shuō)其產(chǎn)品定位都是中高端的，基于目前市場(chǎng)上主要購(gòu)買(mǎi)主力是首次置業(yè)的年輕人，這部分人主要是購(gòu)買(mǎi)中小戶型，是中低價(jià)位的，甚至是非城市核心區(qū)交通沿線的房源，而這些產(chǎn)品顯然和綠城改善需求的定位是不吻合的，未來(lái)一段時(shí)間的庫(kù)存壓力仍然很大。”胡景暉認(rèn)為。

因此，采用靈活的銷(xiāo)售策略加快資金回籠速度，以緩解調(diào)控周期內(nèi)不斷攀升的庫(kù)存壓力依然是綠城年內(nèi)面臨的艱巨任務(wù)。

行業(yè)十年最差年景

在調(diào)控環(huán)境下，像綠城一樣往年房企依靠高房?jī)r(jià)、高成交周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的方法已經(jīng)一去不返了。數(shù)據(jù)顯示，2009～2011年期間，房企的平均負(fù)債率為65.8%、70.2%、72.1%，2012年一季度接近73%，創(chuàng)歷史新高，房企資金情況明顯惡化。

北京中原市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，去年嚴(yán)厲的調(diào)控導(dǎo)致房企籌錢(qián)的多條通道不斷被封堵，一批地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。調(diào)控周期下，現(xiàn)金為王，上市房企需要降價(jià)換量，雖然目前銀行對(duì)首套房購(gòu)房貸款出現(xiàn)了下調(diào)利率，但是開(kāi)發(fā)貸等依然偏緊。

數(shù)據(jù)顯示，受持續(xù)的宏觀調(diào)控影響，上市房企的營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)率等各項(xiàng)指標(biāo)增速出現(xiàn)下滑，其中，從2009年至2011年，上市房企營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)率三年來(lái)變化明顯：從78%到58%，再到2.49%。而2011年全年更首次出現(xiàn)上市房企總體利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。

公開(kāi)資料顯示，即便在2008年金融危機(jī)前后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入也保持了30%左右的年增長(zhǎng)。2009年和2010年，滬深上市房企營(yíng)業(yè)收入增速分別為78.20%和58.37%。營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)情況只在個(gè)別房企中出現(xiàn)。而今，全行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)、總體利潤(rùn)的負(fù)增長(zhǎng)，尚屬近十年來(lái)的首次。

“由于短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的增加和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量的大幅減少，大多數(shù)房企資產(chǎn)負(fù)債率水平高，短期償債能力有所下降，將使上市房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。”張大偉表示。

資金鏈緊張綠城36億元蘇州地王 空置2年變菜地 北京青年報(bào)

被爆資金鏈緊張的浙江綠城近期負(fù)面消息不斷。近日又有江蘇市民反映，由綠城集團(tuán)于2009年取得的蘇州地王，獨(dú)墅湖北、高和路南地塊，已閑置兩年多，地塊上如今被當(dāng)?shù)厥忻癞?dāng)做菜地使用。對(duì)此，記者24日聯(lián)系綠城集團(tuán)未獲回應(yīng)，但據(jù)綠城蘇州公司工作人員稱，該項(xiàng)目推遲動(dòng)工是因?yàn)檎�府�?duì)設(shè)計(jì)方案提出了一些新的想法，綠城因此進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，目前在做一些細(xì)節(jié)調(diào)整，近兩個(gè)月將開(kāi)工。

據(jù)了解，上述被爆限制地塊項(xiàng)目名為綠城玫瑰園。2009年9月22日，蘇州工業(yè)園區(qū)第(2009)06號(hào)國(guó)有土地拍賣(mài)舉行，最終浙江綠城集團(tuán)以36億的高價(jià)拿下此地，樓面價(jià)達(dá)到了2.8萬(wàn)/平米，土地面積21.4萬(wàn)平米，容積率0.4至0.6，當(dāng)時(shí)被蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“地王”。但從拿地至今，已經(jīng)兩年零八個(gè)月，仍沒(méi)有任何動(dòng)工跡象，當(dāng)?shù)赜芯用穹Q已在這里種地近四年時(shí)間。

“玫瑰園系列雖然是綠城做了10多年的產(chǎn)品，但當(dāng)年拿地樓面價(jià)2.8萬(wàn)/平米，按此測(cè)算，蘇州玫瑰園至少要賣(mài)5萬(wàn)/平米以上，在目前這樣調(diào)控背景下，顯然這個(gè)價(jià)格很難銷(xiāo)售出去。”杭州一位知名開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。他透露，蘇州及杭州樓市業(yè)內(nèi)人士之間曾有傳言，去年綠城曾因資金跟不上，欲將蘇州地塊出手。

也正是如此，上述人士表示，除了資金鏈緊張外，也不排除綠城玫瑰園遲遲沒(méi)動(dòng)的原因可能是綠城在考慮開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)問(wèn)題。“這兩年蘇州高端產(chǎn)品體量很大。而且大家都知道，限購(gòu)背景下，眼下不是高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的好時(shí)機(jī)。”他強(qiáng)調(diào)。也有業(yè)內(nèi)人士表示，限購(gòu)等調(diào)控措施從緊背景下，不少地方政府對(duì)一些高端項(xiàng)目也會(huì)放寬開(kāi)工日期。

24日下午，記者聯(lián)系綠城集團(tuán)媒體負(fù)責(zé)人，但一直未獲回應(yīng)。而根據(jù)綠城蘇州工作人員的解釋，該地塊閑置兩年多，動(dòng)工推遲的原因是因?yàn)檎�府�?duì)設(shè)計(jì)方案提出了一些新的想法。該工作人員表示，項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格發(fā)生了變化，目前在做一些細(xì)節(jié)的調(diào)整，估計(jì)最近兩個(gè)月會(huì)動(dòng)工。