2011年至今，有473家房企擬退出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)

在樓市調(diào)控政策持續(xù)的背景下，房地產(chǎn)的熱潮漸漸退去，裸泳者也浮出水面。

前不久，一家本來(lái)名不見(jiàn)經(jīng)傳的房地產(chǎn)公司——杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司突然申請(qǐng)破產(chǎn)。與金星破產(chǎn)相比，大型房企的情況貌似稍微好一點(diǎn)。綠城中國(guó)頻繁動(dòng)作，實(shí)施自救。

與此同時(shí)，北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理、著名的地產(chǎn)名人任志強(qiáng)又發(fā)聲了：一年半到兩年后房?jī)r(jià)將暴漲。

小企業(yè)破產(chǎn)或引發(fā)退市潮

與昔日的風(fēng)光無(wú)限相比，如今的房地產(chǎn)行業(yè)已成泥潭，對(duì)那些實(shí)力不夠雄厚、資金儲(chǔ)備不充足的中小型房企而言，退市似乎成了最好的選擇。除杭州金星外，杭州錦繡天地、廣東順德廣德業(yè)兩家房地產(chǎn)公司也宣告破產(chǎn)，可以說(shuō)，第一張多米諾骨牌已經(jīng)倒下。而杭州金星，就是公認(rèn)的第一張多米諾骨牌。

金星破產(chǎn)案引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，有人將其破產(chǎn)歸結(jié)為調(diào)控所致，也有人認(rèn)為金星破產(chǎn)并不是調(diào)控直接導(dǎo)致的，其破產(chǎn)事實(shí)也不會(huì)改變調(diào)控的基調(diào)。對(duì)此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示：“金星破產(chǎn)案，有著其特定的發(fā)展進(jìn)程及借鑒意義。杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司受房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控作用，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，才進(jìn)入了破產(chǎn)清算程序。金星破產(chǎn)主要?dú)w結(jié)于兩點(diǎn)，其一進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)不恰當(dāng)，適逢房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的時(shí)候，也遭遇了過(guò)強(qiáng)的房地產(chǎn)調(diào)控。其二資金鏈周轉(zhuǎn)不靈。金星房地產(chǎn)公司資本負(fù)債高企，融資渠道過(guò)窄，導(dǎo)致用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金相應(yīng)減少。”

事實(shí)上，房企退市已經(jīng)不是什么新鮮事了。2011年至今，僅北京就有473家具有資質(zhì)證書的房地產(chǎn)企業(yè)在有效期屆滿后或并未依法申請(qǐng)延續(xù)，或工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng)注銷。這意味著這473家房企將退出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，北京市工商局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新設(shè)立外資房地產(chǎn)企業(yè)129家，同比減少55.82％。近期，渣打銀行的調(diào)研報(bào)告也顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“弱平衡”狀態(tài)，不久之后可能出現(xiàn)更加疲軟的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還在增加。至于退市潮是否真的會(huì)出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士多持肯定態(tài)度。

“破產(chǎn)還會(huì)增加，但數(shù)量不會(huì)太多。少數(shù)企業(yè)困難非常大，處境艱難。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受媒體采訪時(shí)表示，金星申請(qǐng)破產(chǎn)可以被視為持續(xù)調(diào)控和市場(chǎng)低迷雙重重壓之下房企的經(jīng)營(yíng)狀況和資金狀況的縮影，但房企也不是無(wú)路可走，它們可以通過(guò)少拿地、少開(kāi)工、降價(jià)促銷、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等方法回籠并儲(chǔ)備現(xiàn)金。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也表示，由于拿地的壓力及潛在利潤(rùn)空間相對(duì)較小，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目和公司已經(jīng)沒(méi)有存在的必要了，所以才會(huì)有很多房企營(yíng)業(yè)執(zhí)照屆滿后沒(méi)有申請(qǐng)延續(xù)或工商執(zhí)照已注銷的情況。此外，有些公司開(kāi)發(fā)樓盤交樓后，也將面臨著注銷的結(jié)局。整體來(lái)看，注銷量與前幾年相比有了很大幅度的上漲。

面對(duì)房企開(kāi)始退市，政府的態(tài)度和退市對(duì)普通百姓的影響也成了關(guān)注的焦點(diǎn)。兩會(huì)上溫總理對(duì)調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度還讓人記憶猶新，“人民日?qǐng)?bào)”上“房企退市轉(zhuǎn)行無(wú)需大驚小怪”的報(bào)道也表明了政府持續(xù)調(diào)控的決心。調(diào)控仍將持續(xù)這一點(diǎn)似乎是毋庸置疑的。退市潮的出現(xiàn)，對(duì)消費(fèi)者而言，是有利還是有弊呢？

“房企大量退出，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或許是個(gè)利好消息。”楊紅旭認(rèn)為，退市房企數(shù)量的增加將倒逼更多原本仍在觀望中的開(kāi)發(fā)商加快速度、加大力度采取降價(jià)促銷措施，以獲得更多的資金，而購(gòu)房者將從促銷中獲利。也有業(yè)內(nèi)人士提出：房企一旦破產(chǎn)，業(yè)主的權(quán)益怎么辦？根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條的規(guī)定，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和“共益?zhèn)鶆?wù)”后，首先是破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用；其次是破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和所欠稅款；最后才是破產(chǎn)債權(quán)。在以往的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中，扣除前兩項(xiàng)之后，企業(yè)所剩財(cái)產(chǎn)無(wú)幾。一旦這樣的情況出現(xiàn)，購(gòu)房人是否可能面臨既拿不到房子，又要繼續(xù)還貸的悲慘局面呢？

在當(dāng)前樓市調(diào)控絕不放松的大背景下，房企破產(chǎn)挑動(dòng)著人們敏感的神經(jīng)。購(gòu)房是一項(xiàng)重大置產(chǎn)行為，如果房企破產(chǎn)，許多業(yè)主還會(huì)習(xí)慣性地找政府，甚至聯(lián)合維權(quán)，處理不好必將引發(fā)社會(huì)矛盾。鑒于此，相關(guān)部門應(yīng)該提前預(yù)警，積極干預(yù)，為業(yè)主維權(quán)提供法律等方面的援助，倡導(dǎo)理性依法維權(quán)。

大企業(yè)斷臂求生勝算幾何？

任志強(qiáng)說(shuō)：“一年半到兩年后房?jī)r(jià)將暴漲”、“開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢屬于個(gè)例”、“現(xiàn)在還是負(fù)利率時(shí)代，有條件不做房產(chǎn)投資那才是傻瓜”。作為華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，任志強(qiáng)的態(tài)度不禁讓外界猜想——大型房企也急了？

對(duì)于任志強(qiáng)的說(shuō)法，韓長(zhǎng)吉表示基本認(rèn)同，她表示：“應(yīng)從三方面進(jìn)行分析。首先從土地升值保值的角度出發(fā)，居民購(gòu)房的內(nèi)生需求也會(huì)拉升房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。其次從中國(guó)刺激經(jīng)濟(jì)的貨幣政策及貸款利率上來(lái)看，寬松的貨幣政策及低貸款利率有助于實(shí)現(xiàn)樓房交易量增長(zhǎng)。其次從房地產(chǎn)稅實(shí)施情況來(lái)看，重慶重在抑房?jī)r(jià)，而上海則施行較為平穩(wěn)的房地產(chǎn)政策，一高一低說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)空間仍存在，房?jī)r(jià)暴漲可能性仍較大。而據(jù)相關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2011年平均毛利率為39.38％，這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍是大好，而開(kāi)發(fā)商資金投入的比例肯定會(huì)相應(yīng)升高，因此‘開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢屬于個(gè)例’屬實(shí)。任志強(qiáng)頻頻開(kāi)炮，確實(shí)反映出開(kāi)發(fā)商較為急躁的心態(tài)。但這只能說(shuō)明房地產(chǎn)囤積過(guò)多不利于資金周轉(zhuǎn)和國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的政策將逐步放寬。”

與任志強(qiáng)的空口開(kāi)炮不同，綠城用實(shí)際行動(dòng)證明了房企目前的艱難處境。2011年底，綠城“賣子求生”；2012年初，又“全民賣房”試圖破解資金困局。在樓市調(diào)控持續(xù)深入的今天，綠城成了斷臂求生的大型房企的代表，但做出這種選擇，顯然也是無(wú)奈之舉。4月初，綠城常務(wù)副主席壽柏年在綠城中國(guó)2011年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，爭(zhēng)取今年內(nèi)負(fù)債比率降到100％左右。為此，公司不排除各種融資方式，并將繼續(xù)通過(guò)引進(jìn)多方位的戰(zhàn)略合作伙伴、出讓部分項(xiàng)目、合理控制成本等各種方式，努力降低負(fù)債率。

斷臂求生的企業(yè)是否能得償所愿還存在很多不定數(shù)，但房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)眾多、與財(cái)政收入息息相關(guān)，以及目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩已成事實(shí)。那么，是持續(xù)深入地調(diào)控以達(dá)到預(yù)期效果重要呢，還是放松調(diào)控保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更重要呢？并且，如何才能在實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的過(guò)程中付出盡可能少的代價(jià)呢？

對(duì)此，韓長(zhǎng)吉表示：“房地產(chǎn)行業(yè)與家電行業(yè)、裝修行業(yè)、環(huán)保等行業(yè)密切相關(guān)，它們之間存在相互作用、相互制約的關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)，相關(guān)行業(yè)發(fā)展也相應(yīng)走低。此外房地產(chǎn)與民生密切相關(guān)，物價(jià)指數(shù)攀高也致使國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度。短時(shí)間而言，保增長(zhǎng)、重民生、控物價(jià)將成為主基調(diào)。但隨著經(jīng)濟(jì)增速加快，相關(guān)的調(diào)控舉措將有所變化。為了盡可能少付出代價(jià)，可以通過(guò)兩大舉措維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先國(guó)家要適時(shí)調(diào)整土地出讓金比例。其次加強(qiáng)房地產(chǎn)交易及保有環(huán)節(jié)的把控力度。”