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      “穩(wěn)增長”后數(shù)著指頭等“刺激剛需”

      作者:張宏偉 來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 更新時(shí)間:2012年05月26日 【字體:

      “在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,穩(wěn)增長不僅不等于放松調(diào)控,而且還要穩(wěn)定已有調(diào)控政策,絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。這是官方對(duì)于“穩(wěn)增長”的市場背景下對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)政策的定調(diào)。

      但近日,住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青接受媒體采訪時(shí)指出,“揚(yáng)州新政”并非救市,而是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索,應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定。
      筆者認(rèn)為,單純說揚(yáng)州樓市新政其實(shí)對(duì)于揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場成交量來說也不會(huì)有太大的影響,它的影響關(guān)鍵在于它的示范及模仿效應(yīng)。如果揚(yáng)州樓市新政試探成功,其他各地政府都將以鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)某一個(gè)細(xì)分市場為由頭出臺(tái)相關(guān)樓市新政,有可能會(huì)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的大局,使當(dāng)前樓市調(diào)控來之不易的效果功虧一簣,性質(zhì)也就變得不太一樣。

      在當(dāng)前“穩(wěn)增長”的市場背景下,從宏觀經(jīng)濟(jì)政策走向而言,CPI增速放緩,年內(nèi)也二次降準(zhǔn),宏觀經(jīng)濟(jì)政策在做一些“微調(diào)”;從房地產(chǎn)市場調(diào)控政策特征而言,“揚(yáng)州新政”被默許,盡管官方不承認(rèn)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)“微調(diào)”,但是“穩(wěn)增長”基調(diào)之下樓市“微調(diào)”之趨勢也顯得不可避免。從樓市政策走向而言,由于政策層面已經(jīng)轉(zhuǎn)向定向?qū)捤,而不是持續(xù)收緊,這些政策暗示樓市調(diào)控“政策底”已經(jīng)到來,政策面不可能進(jìn)一步收緊,但仍將繼續(xù)相對(duì)從嚴(yán)執(zhí)行。

      “揚(yáng)州新政”的表態(tài)或是后市樓市微調(diào)政策口子繼續(xù)開放的暗示,應(yīng)該是開發(fā)商可以數(shù)著指頭等著政府政策“微調(diào)”松動(dòng)的時(shí)間段了。但并意味著這是開發(fā)商繼續(xù)博弈市場的時(shí)機(jī)和借口,相反,開發(fā)商應(yīng)該抓住這樣的微調(diào)時(shí)機(jī)的窗口及時(shí)“以價(jià)換量”推盤,以改變當(dāng)前市場成交量沒有出現(xiàn)明顯性趨勢回暖跡象的狀態(tài)。

      從近期全國房地產(chǎn)市場成交量變化趨勢來看,2012年3月樓市成交量回暖之后,4月以來的多地樓市成交量呈現(xiàn)下滑跡象,5月份之后的市場成交量也沒有出現(xiàn)趨勢性好轉(zhuǎn)的跡象,后市仍存在一定的市場不確定性因素,因此,整體市場仍然需要樓市“刺激剛需”政策出臺(tái),開發(fā)商也不能因?yàn)榻?ldquo;穩(wěn)增長”的官方表態(tài)而過于樂觀。

      如果整體市場成交量持續(xù)低迷不振,有可能會(huì)有一些點(diǎn)式“微調(diào)”政策刺激自住需求剛需入市,促使成交量回升,比如在公積金貸款、商業(yè)貸款對(duì)于首套房置業(yè)者的進(jìn)一步的定向?qū)捤,降低購房者入市的門檻。這樣,就有可能使下半年樓市的成交量會(huì)出現(xiàn)一定程度的回升,以最終使今年商品住宅市場成交量達(dá)到基本和2011年持平和略高于去年市場成交水平的狀態(tài)。

      筆者認(rèn)為,“降準(zhǔn)”之后為樓市“刺激剛需”的“差別化”信貸政策出臺(tái)及執(zhí)行創(chuàng)造了市場條件。當(dāng)前在政府、開發(fā)商、購房者市場博弈過程中,各地方政府與其找借口出臺(tái)“救市”政策,不如迎合現(xiàn)在中央調(diào)控以“自住需求”為主的市場大局,在這樣的市場背景下出臺(tái)“刺激剛需”入市的政策,政策層面給予自住需求購房者更多的支持,以維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

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