供給沒明顯過剩剛需充足 房價全面下降可能性不大
作者:未知 來源:人民日報(bào) 更新時間:2014年06月16日 【字體:大 中 小】
筆者結(jié)合各方面數(shù)據(jù)分析,從住房供求的基本面和資金角度判斷,今年住房價格全面下降的可能性不大。
住房供給面不支持房價全面下跌。供給過剩是住房價格下降的前提條件之一?紤]到我國土地管理制度、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和周期,影響當(dāng)前住房供給的指標(biāo)可以設(shè)定為,2—3年前土地購置面積、1—2年前的住房新開工面積,以及當(dāng)前的待售面積,上述指標(biāo)如果處在合理增長區(qū)間或者保持穩(wěn)定,房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條就是大致完整的,供給面也基本是健康的。分別看,2011—2012年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積4億平方米,處在近10年來的中上等水平,并不明顯偏高;2012—2013年住房新開工面積平均下降0.4%,為近10年來首次,如果住房需求變化不大,今年住房不但不會出現(xiàn)供應(yīng)過剩甚至還有不足的嫌疑;2013年末全國住房待售面積3.2億平方米,按照當(dāng)年速度僅夠銷售3個多月,庫存遠(yuǎn)未達(dá)到支撐半年銷售的過剩臨界點(diǎn)?梢,今年住房市場不存在明顯供給過剩。
住房需求短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯下滑。需求萎縮是房價下跌的另一個前提。在沒有住房存量和家庭分布數(shù)據(jù)的情況下,住房需求只能根據(jù)過往的銷售情況和居民收入大致做出趨勢性判斷。從銷售看,2011年大中城市相繼實(shí)施限購政策,投資需求受到抑制。盡管如此,3年來住房銷售仍保持年均7.4%的增速,2013年更是增長17.5%,可見剛性需求動力仍然充足。從收入看,去年城鎮(zhèn)居民收入增長7%,雖略低于房價增速,但近10年來數(shù)據(jù)表明,兩者差距并不算大。當(dāng)然目前房價狀態(tài)下,很多城市居民無法靠收入買房,而是靠幾代人的積蓄、拆遷等初始財(cái)富積累等,今年作為新型城鎮(zhèn)化元年,拆遷增加、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高,很可能通過增加初始財(cái)富積累和住房置換等方式,增加購房需求。
房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條未現(xiàn)緊張跡象。房地產(chǎn)業(yè)資金密集且資產(chǎn)屬性強(qiáng),資金鏈?zhǔn)怯绊懛績r的重要因素,判斷資金鏈有企業(yè)、個人和銀行三個角度。從房地產(chǎn)企業(yè)看,去年房地產(chǎn)企業(yè)到位資金超過12萬億元,增長26.5%,明顯高于此前三年平均增速。從個人住房貸款看,去年末個人住房貸款余額為9萬億元,同比增長21%,比上年末高8.1個百分點(diǎn)。銀行數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證上述趨勢,去年房地產(chǎn)貸款和信托融資增長迅速,新增房地產(chǎn)貸款2.3萬億元,同比多增9987億元;新增房地產(chǎn)信托6848億元,同比增長超過1倍?梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)資金總體充裕,個人購房貸款增長較多,資金層面基本保障了住房供求平衡。
全國不會出現(xiàn)全面房價下降,并不意味著所有城市房價都不會下跌,也不代表所有企業(yè)都經(jīng)營良好。相反,部分二、三線城市由于前期供給增加過多、投資需求多、人口增加有限等原因,已經(jīng)表現(xiàn)出一些問題,應(yīng)當(dāng)加以高度重視。
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力揚(yáng)·時代 | 桃源新城 | 04-02 |
圣樺城 | 內(nèi)蒙古大道 | 11-05 |
保利中央峰景 | 大邑大道 | 08-21 |
優(yōu)品美地 | 甲子路 | 09-29 |