中國房地產(chǎn)市場低迷之勢已持續(xù)半年，中原地產(chǎn)預(yù)計，這一局面有望在三季度出現(xiàn)改觀，屆時將隨著降價帶動住宅銷量回升，而降價幅度也會高于當(dāng)前水平，達到約20%左右的降幅。

中原地產(chǎn)發(fā)布2014年上半年報告稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展15年后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長時代已經(jīng)終結(jié)，在向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。

“2014年將是對透支式爆發(fā)的2013年的再次回調(diào)，而這次調(diào)整將何時達至新的均衡，回歸市場的理性狀態(tài)，將更多地依賴來自于市場主動的自我修復(fù)和平衡的力量。”報告指出。

在供應(yīng)方面，目前降價蔓延雖仍緩慢，但已出現(xiàn)加速趨勢。在年度銷售指標的壓力下，上市房企降價促銷力度將會更大。政策層面，地方調(diào)控政策的松動已經(jīng)暗流涌動，中央層面的流動性定向松動也已浮出水面。

基于此，中原預(yù)計在經(jīng)過7、8月傳統(tǒng)淡季后，在供應(yīng)增加、價格下降、政策松動的大環(huán)境下，9、10月住宅銷量有望出現(xiàn)回升。而考慮到各地樓盤至少降價20%才能明顯帶動銷量，9、10月重點城市新盤價格或?qū)⑤^目前水平出現(xiàn)20%左右的降幅。

他們預(yù)計，全年40個重點城市新建住宅銷售面積同比下降13%，回復(fù)到2010年以來年平均水平;另由于去年價格大幅上漲集中在少數(shù)熱點城市，多數(shù)城市價格水平穩(wěn)定，加上發(fā)展中區(qū)域需求依然穩(wěn)定，年末全國均價同比可維持1-3%的小幅增長。

統(tǒng)計局周三上午公布的房價數(shù)據(jù)顯示，主要城市5月房價環(huán)比錄得過去兩年來首次下跌，同比漲幅進一步收窄并創(chuàng)逾一年來最低位。樓市庫存壓力加上購房人觀望，是房價環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌的主要原因。

而上周公布的中國房地產(chǎn)投資、銷售等多項指標持續(xù)減速，房企開工積極性亦不高，凸顯房地產(chǎn)下行風(fēng)險仍未消除。

小城市將成增長主力

與市場擔(dān)心中小城市庫存過剩不同，中原認為，全國范圍來看，由于城鎮(zhèn)化及農(nóng)民工離城返鄉(xiāng)化的雙重作用，小型城市和縣級市成為全國新房銷售面積增長的主要動力。

他們所指的小型城市和縣級市與行業(yè)內(nèi)通常所稱的全國排名30-50位左右的“三四線城市”非同一概念，并認為，在近年來重點城市銷售進入平穩(wěn)期后，正是這種需求支撐了全國市場的整體增長。

相對而言，40個主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，僅有20%的城市新房市場還有增長空間，其中部分二三線城市增長過快，需求已被透支。未來需求將主要來自人口的增長。

“在市場進入平穩(wěn)期后，供求關(guān)系、信貸環(huán)境以及市政規(guī)劃等基本市場化因素，將取代‘看漲預(yù)期和打壓政策’成為影響未來市場成交量的主要因素。”報告稱。

因而，就政策而言，盡管中原預(yù)計在市場持續(xù)低迷的情況下，加入政策微調(diào)行列的城市正在逐步擴容，但本輪政策支持的空間和有效性已較為有限。從目前政策已有所放松的城市成交情況來看，市場尚未出現(xiàn)明顯起色。市場最終走勢仍然由供求關(guān)系起決定性作用。

同時經(jīng)濟下行壓力尚未緩解，中央一系列“微刺激”措施已經(jīng)浮出水面，但對于房貸難言寬松，因此，謹慎的信貸環(huán)境將刺激樓市加速筑底。但中原預(yù)計下半年信貸環(huán)境存在一定程度改善向好的可能性。在保持信貸規(guī)模以及控制融資成本的情況下，首套房貸需求預(yù)計將率先受益。

包括央行和銀監(jiān)會在內(nèi)的監(jiān)管層均已表示要加大對房貸的支持，尤其要滿足首套房貸款需求。但就目前狀況來看，銀行相應(yīng)不太積極，房貸尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。