中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷之勢(shì)已持續(xù)半年，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，這一局面有望在三季度出現(xiàn)改觀，屆時(shí)將隨著降價(jià)帶動(dòng)住宅銷量回升，而降價(jià)幅度也會(huì)高于當(dāng)前水平，達(dá)到約20%左右的降幅。

中原地產(chǎn)發(fā)布2014年上半年報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展15年后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。

“2014年將是對(duì)透支式爆發(fā)的2013年的再次回調(diào)，而這次調(diào)整將何時(shí)達(dá)至新的均衡，回歸市場(chǎng)的理性狀態(tài)，將更多地依賴來自于市場(chǎng)主動(dòng)的自我修復(fù)和平衡的力量。”報(bào)告指出。

在供應(yīng)方面，目前降價(jià)蔓延雖仍緩慢，但已出現(xiàn)加速趨勢(shì)。在年度銷售指標(biāo)的壓力下，上市房企降價(jià)促銷力度將會(huì)更大。政策層面，地方調(diào)控政策的松動(dòng)已經(jīng)暗流涌動(dòng)，中央層面的流動(dòng)性定向松動(dòng)也已浮出水面。

基于此，中原預(yù)計(jì)在經(jīng)過7、8月傳統(tǒng)淡季后，在供應(yīng)增加、價(jià)格下降、政策松動(dòng)的大環(huán)境下，9、10月住宅銷量有望出現(xiàn)回升。而考慮到各地樓盤至少降價(jià)20%才能明顯帶動(dòng)銷量，9、10月重點(diǎn)城市新盤價(jià)格或?qū)⑤^目前水平出現(xiàn)20%左右的降幅。

他們預(yù)計(jì)，全年40個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅銷售面積同比下降13%，回復(fù)到2010年以來年平均水平;另由于去年價(jià)格大幅上漲集中在少數(shù)熱點(diǎn)城市，多數(shù)城市價(jià)格水平穩(wěn)定，加上發(fā)展中區(qū)域需求依然穩(wěn)定，年末全國(guó)均價(jià)同比可維持1-3%的小幅增長(zhǎng)。

統(tǒng)計(jì)局周三上午公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，主要城市5月房?jī)r(jià)環(huán)比錄得過去兩年來首次下跌，同比漲幅進(jìn)一步收窄并創(chuàng)逾一年來最低位。樓市庫(kù)存壓力加上購(gòu)房人觀望，是房?jī)r(jià)環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌的主要原因。

而上周公布的中國(guó)房地產(chǎn)投資、銷售等多項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)減速，房企開工積極性亦不高，凸顯房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)仍未消除。

小城市將成增長(zhǎng)主力

與市場(chǎng)擔(dān)心中小城市庫(kù)存過剩不同，中原認(rèn)為，全國(guó)范圍來看，由于城鎮(zhèn)化及農(nóng)民工離城返鄉(xiāng)化的雙重作用，小型城市和縣級(jí)市成為全國(guó)新房銷售面積增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

他們所指的小型城市和縣級(jí)市與行業(yè)內(nèi)通常所稱的全國(guó)排名30-50位左右的“三四線城市”非同一概念，并認(rèn)為，在近年來重點(diǎn)城市銷售進(jìn)入平穩(wěn)期后，正是這種需求支撐了全國(guó)市場(chǎng)的整體增長(zhǎng)。

相對(duì)而言，40個(gè)主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，僅有20%的城市新房市場(chǎng)還有增長(zhǎng)空間，其中部分二三線城市增長(zhǎng)過快，需求已被透支。未來需求將主要來自人口的增長(zhǎng)。

“在市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期后，供求關(guān)系、信貸環(huán)境以及市政規(guī)劃等基本市場(chǎng)化因素，將取代‘看漲預(yù)期和打壓政策’成為影響未來市場(chǎng)成交量的主要因素。”報(bào)告稱。

因而，就政策而言，盡管中原預(yù)計(jì)在市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，加入政策微調(diào)行列的城市正在逐步擴(kuò)容，但本輪政策支持的空間和有效性已較為有限。從目前政策已有所放松的城市成交情況來看，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯起色。市場(chǎng)最終走勢(shì)仍然由供求關(guān)系起決定性作用。

同時(shí)經(jīng)濟(jì)下行壓力尚未緩解，中央一系列“微刺激”措施已經(jīng)浮出水面，但對(duì)于房貸難言寬松，因此，謹(jǐn)慎的信貸環(huán)境將刺激樓市加速筑底。但中原預(yù)計(jì)下半年信貸環(huán)境存在一定程度改善向好的可能性。在保持信貸規(guī)模以及控制融資成本的情況下，首套房貸需求預(yù)計(jì)將率先受益。

包括央行和銀監(jiān)會(huì)在內(nèi)的監(jiān)管層均已表示要加大對(duì)房貸的支持，尤其要滿足首套房貸款需求。但就目前狀況來看，銀行相應(yīng)不太積極，房貸尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。