對(duì)公民和法人而言，不動(dòng)產(chǎn)究竟是什么？不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，將給我們帶來什么？對(duì)城鄉(xiāng)二元格局，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么？不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，何以發(fā)揮四兩撥千斤的作用？8月15日公開征求意見的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，四大看點(diǎn)值得關(guān)注。

不動(dòng)產(chǎn)登記涉及房產(chǎn)、土地等權(quán)屬信息，勢(shì)必使一些群體或個(gè)人長(zhǎng)期違規(guī)占有的不動(dòng)產(chǎn)資源浮出水面，有助于構(gòu)建公平的市場(chǎng)環(huán)境。此外，長(zhǎng)久以來，查住房空置率靠“查水表”“數(shù)黑燈”，沒有一個(gè)部門能說清全國(guó)到底空置多少房屋土地，不動(dòng)產(chǎn)登記作為調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，能打破信息割據(jù)，讓土地、住房這些基礎(chǔ)信息不再是一團(tuán)糊涂賬。

看點(diǎn)一：首次明確不動(dòng)產(chǎn)定義

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》第一次明確給出定義：不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示，這是我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)“大家底”給出國(guó)家定義。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國(guó)土等部門。“條例出臺(tái)，將使多頭管理、權(quán)益管理鏈割裂問題得到進(jìn)一步協(xié)調(diào)。”上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說。

“不動(dòng)產(chǎn)登記改革，大多數(shù)人狹義地理解為城市房地產(chǎn)問題，廣闊的農(nóng)村地區(qū)通常被忽略。”汪利娜說，隨著明確城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，城鄉(xiāng)土地物權(quán)將進(jìn)入平權(quán)時(shí)代，農(nóng)村建設(shè)用地及房產(chǎn)價(jià)值不高，集體土地流轉(zhuǎn)難等問題可能破題。

我國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。但這“家底”有多大，林木、海域、土地怎么估值？不動(dòng)產(chǎn)登記將提供產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)。

看點(diǎn)二：查詢更便利信息更全面

如果要查閱某工廠是否已實(shí)行抵押，需到土地管理部門查土地、到房管部門查房屋、到工商部門查設(shè)備——現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)繁雜、條塊分割、權(quán)責(zé)不明，給當(dāng)事人造成極大不便。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局。

根據(jù)征求意見稿，縣級(jí)以上地方政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督。國(guó)土資源部地籍管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。

看點(diǎn)三：城鄉(xiāng)二元堅(jiān)冰將融

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，對(duì)賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等重大改革，具有基礎(chǔ)性作用。

我國(guó)城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬不一樣，城市土地屬于國(guó)有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權(quán)明確為個(gè)人利益。“這種二元化土地制度，無(wú)論對(duì)城市還是農(nóng)村土地管理都有諸多不便，在農(nóng)村尤其突出。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、改革完善宅基地管理制度，為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其出發(fā)點(diǎn)。”中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員、宏觀室主任黨國(guó)英說。

看點(diǎn)四：或?qū)⒌贡贫鄠�(gè)法律修改

“物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改、小產(chǎn)權(quán)房問題破題，甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟(jì)制度等問題，都會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施形成倒逼改革壓力。”黨國(guó)英說，向社會(huì)征求意見，公眾層面將對(duì)管理改革和創(chuàng)新形成倒逼。

法學(xué)專家指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展倒逼出來的，隨著征求意見稿向社會(huì)公開征求意見，必然有力促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改，進(jìn)而倒逼我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng)新，使之更接地氣。

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例立法依據(jù)為物權(quán)法。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯撰文指出，我國(guó)法律牽連不動(dòng)產(chǎn)登記的很多，如物權(quán)法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規(guī)位階低于法律，因此必須對(duì)現(xiàn)行法律妨礙不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的條文進(jìn)行修改或廢除。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的空白，也要通過增加相應(yīng)法律條文予以明確。