限購放開了 尚不宜抄底
作者:未知 來源:21世紀(jì)網(wǎng)-21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時間:2014年08月24日 【字體:大 中 小】
Q1:近期在一些第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的沙龍上,某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)拐點(diǎn),房地產(chǎn)投資可能會出現(xiàn)大幅下滑。我有沒有必要現(xiàn)在就拋售房產(chǎn)?
Q2:不少地方政府都在取消房產(chǎn)限購政策“救市”,會不會加快房企消化庫存,帶動房價(jià)反彈?可以抄底投資房地產(chǎn)嗎?
哈繼銘(高盛私人財(cái)富管理中國區(qū)副主席暨專業(yè)投資策略師)
A1:目前,國內(nèi)房產(chǎn)新開工面積與銷售已出現(xiàn)約10%的負(fù)增長,這種下滑不可避免。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資占GDP的比重變化,是有其一定的規(guī)律性的。過去70年,房地產(chǎn)投資占美國GDP的平均占比在4.1%,經(jīng)濟(jì)增速較快時期最高達(dá)到6.5%。英國、日本差不多也是這個情況,F(xiàn)在房地產(chǎn)投資占中國GDP的比重估計(jì)在8.5%,應(yīng)當(dāng)說是比較高的,出現(xiàn)下降是比較正常的。
至于房產(chǎn)需求能否提振房價(jià)反彈,你要注意兩點(diǎn),一是當(dāng)嬰兒潮時代的這批人尚未退休,他們?nèi)杂蟹浅?qiáng)的購房意愿,既有自住需要,也有投資需求;二是城鎮(zhèn)化。
但城鎮(zhèn)化不是一蹴而就的,一項(xiàng)重要內(nèi)容是農(nóng)村人口與城市人口享受同樣的福利,同樣的公共服務(wù)。去年我看到社科院對此做過一項(xiàng)研究,政府要花人均13萬元,通過完善社會福利醫(yī)療制度等措施,幫一個農(nóng)民工從農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝。如果?.6億已進(jìn)城但尚未獲得城市戶籍的農(nóng)民工數(shù)量而言,政府差不多要花費(fèi)34萬億元,代價(jià)比較大,所以城鎮(zhèn)化將是一個循序漸進(jìn)的過程,對未來房價(jià)反彈的影響,將逐步呈現(xiàn)。
A2:放開房產(chǎn)限購政策,本身屬于短期刺激政策。
過去數(shù)年,限購政策其實(shí)很難壓制房價(jià),但現(xiàn)在放開限購,未必能迅速推高房價(jià)。問題是如今房地產(chǎn)的供求關(guān)系已發(fā)生變化。目前國內(nèi)房地產(chǎn)在建面積約在48億平方米,按當(dāng)前的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,需要8年才能全部消化。
另一方面,我們看到現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化政策依然傾向把人口引向中小城市,大城市的人口仍會受到一定的控制。但恰恰是這些中小城市近年房地產(chǎn)市場供大于求比較嚴(yán)重,未必能真正引領(lǐng)國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格反彈。所以,我覺得城鎮(zhèn)化很難在短期內(nèi)化解房地產(chǎn)市場走弱的趨勢。
A1:要不要拋房,是你對中國經(jīng)濟(jì)增長是否有信心的一個反應(yīng)。
拋開眾多專業(yè)經(jīng)濟(jì)理論,很多人對房地產(chǎn)漲跌的最直觀理解并不復(fù)雜—當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn),房價(jià)自然會漲,反之就不可避免地下跌。
所以你不妨問問自己,對未來中國經(jīng)濟(jì)增長有沒有信心。
當(dāng)然,如果你把房地產(chǎn)投資看成資產(chǎn)配置的一部分,不妨先測算一下它占你總資產(chǎn)的比重,如果超過50%-60%,我建議你考慮適時賣出一兩套國內(nèi)房產(chǎn)。
歐美富豪家族在房地產(chǎn)的投資比重不大會超過30%,這是因?yàn)榉慨a(chǎn)作為“不動產(chǎn)”,搬也搬不動,運(yùn)也運(yùn)不走,流動性也不高,一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī),只能眼睜睜地看著房價(jià)下跌。從資產(chǎn)保全角度而言,房產(chǎn)未必是“好資產(chǎn)”。
A2:放開限購能否推動房價(jià)反彈,創(chuàng)造抄底機(jī)會?目前我還沒有看到跡象。
一個主要原因是,曾經(jīng)名躁一時的炒房團(tuán)似乎銷聲匿跡。這可能與銀行收緊貸款、民間借貸違約事件增加有關(guān),炒房團(tuán)一旦囊中羞澀,自然無法“興風(fēng)作浪”。
至于未來房價(jià)走勢何去何從,我建議你關(guān)注剛性需求的變化。隨著投資性買房迅速“降溫”,剛需才是左右房價(jià)漲跌的中堅(jiān)力量。
如何準(zhǔn)確地把握剛性需求變化,我一位朋友曾想出一個絕招,就是觀察全國小學(xué)生數(shù)量。因?yàn)樗麄兊母改刚迷?0-40歲,既有住房的剛性需求,又有一定財(cái)力購房。
同時,多位信托公司朋友建議要留心三、四線城市的房產(chǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。他們?nèi)ヒ恍┛h級市、地級市考察,發(fā)現(xiàn)四處都在蓋樓,人口卻在流失,這些地方容易出現(xiàn)“鬼城”。
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