Q1：近期在一些第三方理財機(jī)構(gòu)的沙龍上，某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可能會出現(xiàn)大幅下滑。我有沒有必要現(xiàn)在就拋售房產(chǎn)？

Q2：不少地方政府都在取消房產(chǎn)限購政策“救市”，會不會加快房企消化庫存，帶動房價反彈？可以抄底投資房地產(chǎn)嗎？

哈繼銘（高盛私人財富管理中國區(qū)副主席暨專業(yè)投資策略師）

A1：目前，國內(nèi)房產(chǎn)新開工面積與銷售已出現(xiàn)約10%的負(fù)增長，這種下滑不可避免。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資占GDP的比重變化，是有其一定的規(guī)律性的。過去70年，房地產(chǎn)投資占美國GDP的平均占比在4.1%，經(jīng)濟(jì)增速較快時期最高達(dá)到6.5%。英國、日本差不多也是這個情況。現(xiàn)在房地產(chǎn)投資占中國GDP的比重估計在8.5%，應(yīng)當(dāng)說是比較高的，出現(xiàn)下降是比較正常的。

至于房產(chǎn)需求能否提振房價反彈，你要注意兩點(diǎn)，一是當(dāng)嬰兒潮時代的這批人尚未退休，他們?nèi)杂蟹浅��?qiáng)的購房意愿，既有自住需要，也有投資需求；二是城鎮(zhèn)化。

但城鎮(zhèn)化不是一蹴而就的，一項重要內(nèi)容是農(nóng)村人口與城市人口享受同樣的福利，同樣的公共服務(wù)。去年我看到社科院對此做過一項研究，政府要花人均13萬元，通過完善社會福利醫(yī)療制度等措施，幫一個農(nóng)民工從農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝�。如果�?.6億已進(jìn)城但尚未獲得城市戶籍的農(nóng)民工數(shù)量而言，政府差不多要花費(fèi)34萬億元，代價比較大，所以城鎮(zhèn)化將是一個循序漸進(jìn)的過程，對未來房價反彈的影響，將逐步呈現(xiàn)。

A2：放開房產(chǎn)限購政策，本身屬于短期刺激政策。

過去數(shù)年，限購政策其實(shí)很難壓制房價，但現(xiàn)在放開限購，未必能迅速推高房價。問題是如今房地產(chǎn)的供求關(guān)系已發(fā)生變化。目前國內(nèi)房地產(chǎn)在建面積約在48億平方米，按當(dāng)前的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，需要8年才能全部消化。

另一方面，我們看到現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化政策依然傾向把人口引向中小城市，大城市的人口仍會受到一定的控制。但恰恰是這些中小城市近年房地產(chǎn)市場供大于求比較嚴(yán)重，未必能真正引領(lǐng)國內(nèi)房地產(chǎn)價格反彈。所以，我覺得城鎮(zhèn)化很難在短期內(nèi)化解房地產(chǎn)市場走弱的趨勢。

A1：要不要拋房，是你對中國經(jīng)濟(jì)增長是否有信心的一個反應(yīng)。

拋開眾多專業(yè)經(jīng)濟(jì)理論，很多人對房地產(chǎn)漲跌的最直觀理解并不復(fù)雜—當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房價自然會漲，反之就不可避免地下跌。

所以你不妨問問自己，對未來中國經(jīng)濟(jì)增長有沒有信心。

當(dāng)然，如果你把房地產(chǎn)投資看成資產(chǎn)配置的一部分，不妨先測算一下它占你總資產(chǎn)的比重，如果超過50%-60%，我建議你考慮適時賣出一兩套國內(nèi)房產(chǎn)。

歐美富豪家族在房地產(chǎn)的投資比重不大會超過30%，這是因?yàn)榉慨a(chǎn)作為“不動產(chǎn)”，搬也搬不動，運(yùn)也運(yùn)不走，流動性也不高，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，只能眼睜睜地看著房價下跌。從資產(chǎn)保全角度而言，房產(chǎn)未必是“好資產(chǎn)”。

A2：放開限購能否推動房價反彈，創(chuàng)造抄底機(jī)會？目前我還沒有看到跡象。

一個主要原因是，曾經(jīng)名躁一時的炒房團(tuán)似乎銷聲匿跡。這可能與銀行收緊貸款、民間借貸違約事件增加有關(guān)，炒房團(tuán)一旦囊中羞澀，自然無法“興風(fēng)作浪”。

至于未來房價走勢何去何從，我建議你關(guān)注剛性需求的變化。隨著投資性買房迅速“降溫”，剛需才是左右房價漲跌的中堅力量。

如何準(zhǔn)確地把握剛性需求變化，我一位朋友曾想出一個絕招，就是觀察全國小學(xué)生數(shù)量。因?yàn)樗麄兊母改刚�好�?0-40歲，既有住房的剛性需求，又有一定財力購房。

同時，多位信托公司朋友建議要留心三、四線城市的房產(chǎn)價格下跌風(fēng)險。他們?nèi)ヒ恍┛h級市、地級市考察，發(fā)現(xiàn)四處都在蓋樓，人口卻在流失，這些地方容易出現(xiàn)“鬼城”。