效果預期轉變促樓市回暖

從已經出臺央行新政執(zhí)行細則的銀行來看，盡管“認房不認貸”條件嚴苛，且利率方面并未出現實質性優(yōu)惠。但是在業(yè)內看來，央行新政最明顯的作用，是改變了購房者對樓市的預期。

中原地產專業(yè)分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者，因為經濟增速放緩，各地方政府對房地產的依賴度明顯上升。這種情況下，預計各地的救市熱情將持續(xù)上漲，特別是信貸松動，一旦銀行實施細則執(zhí)行，購房者將被刺激入市。

數據顯示，上周（2014年10月19日-10月25日），受監(jiān)測的21個主要一二線城市中，多數城市住宅成交面積保持增勢。一線城市中北京、深圳環(huán)比增幅分別達到17.78%和36.13%，上海、廣州環(huán)比回落。

事實上，10月份前20天，監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約671萬平方米，環(huán)比增長約12%。20個城市中，有15個城市出現了成交環(huán)比上升。

嚴躍進認為，10月份前20天，整個市場成交量出現了比較明顯的反彈，這說明入市情緒開始變得高漲。按照目前這一趨勢，預計10月份的成交量將超過9月份，同時，整個四季度樓市的看跌情緒會逐漸淡化。

在亞豪機構副總經理高姍看來，央行新政“認貸不認房”規(guī)則的改變，所針對的則主要是改善型需求，低端改善型群體受益最大。高姍認為，對于多次置業(yè)的群體來說，其資金實力相對較強，因此首付成數的變化對其影響相對較小。反而是“賣一買一”的中低端剛性改善群體，受制于資金壓力，對于信貸政策的優(yōu)惠反應較大。“隨著央行新政策的逐漸落地，市場供應也開始增加，預計受到供應集中爆發(fā)的影響，接下來的市場成交將處于反彈周期”。

“央行新政對市場有明顯的信心提振作用，房價止跌已經明確。”張大偉說，“受央行新政影響，起碼可以增加30%的可購房人群，這部分人群恰好是之前被政策抑制的意愿購房人群。”

他進一步表示，整體市場的供應在繼續(xù)增加，而需求也將釋放，因此四季度的成交量值得期待。房價方面，預計依然以平穩(wěn)為主，繼續(xù)下調的可能性降低，但因為庫存等原因，短期上漲的空間也不大。

預判四季度仍以去庫存為主

央行新政要求，繼續(xù)支持房地產開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。但據《經濟參考報》記者了解，目前銀行對房地產開發(fā)商依然實行名單制。

“從整個市場來看，能在名單中的開發(fā)商也就是300至400家，開發(fā)貸占銀行全部貸款余額約5%至6%的水平。今年，商業(yè)住宅的開發(fā)貸比去年減少了很多。雖然總量增加了1000多億，但40%投向了保障房。”交通銀行專業(yè)經濟學家連平說。

還有業(yè)內人士指出，近三年來，銀行貸款在房地產開發(fā)商的資金來源中占比逐年下降，從20%降到目前的10%左右。“對于房地產行業(yè)的融資，目前要降低開發(fā)商的杠桿率、降低負債率，刺激銷售而增加回款能力，因為開發(fā)商30%的資金來源于此。所以，按揭貸款的放松正是為增加開發(fā)商資金流動性提供契機，當然還包括解除限購。”興業(yè)銀行專業(yè)經濟學家魯政委表示。

中銀國際研報顯示，多數房企三季度業(yè)績表現并不理想，毛利率下滑幅度超出市場預期。開發(fā)商的利潤空間受到地價與需求的雙重擠壓，整個行業(yè)已進入一輪較大的調整周期中。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，央行新政有助于提高市場去化速度，有助于部分城市市場成交量出現“翹尾”行情，但從各銀行政策實際落地執(zhí)行情況來看，“惜貸”基本面并沒有實質性改變，這并不利于市場基本面出現實質性好轉。

張宏偉告訴《經濟參考報》記者，由于當前庫存壓力仍然較大、房企擴張盲動性等因素，今年四季度及明年，樓市仍然面臨去庫存壓力，去庫存仍然是市場主旋律，并不會因為部分城市市場成交量回升而改變。

盡管多重利好措施促使市場逐步回暖，但由于樓市庫存仍處高位、商業(yè)銀行對降低房貸熱情不高，多數項目入市仍以跑量作為定價主導。此外，前三季度財報數據顯示，多數房企營收和利潤同比下降明顯，經營壓力持續(xù)顯現。盡管后市銷售數據隨著政策疊加效應的釋放將繼續(xù)改觀，但大幅度反彈現象不會出現，房企為沖刺全年業(yè)績目標，應把握窗口期，加快去庫存步伐。