房貸七折落實難 各家銀行均傾向執(zhí)行基準利率
作者:未知 來源:國際金融報 更新時間:2014年10月20日 【字體:大 中 小】
家住上海浦東新區(qū)的李先生,因為孩子明年上小學,想要再買一套學區(qū)房,現(xiàn)在自住的一套房子是6年前買的,銀行房貸已經(jīng)還清。對于新買的學區(qū)房,到銀行申請貸款時是按二套房還是首套房來執(zhí)行?正當李先生感到困惑的時候,利好消息傳來。
“十一”長假前,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(簡稱《通知》),明確表示對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭,再次申請貸款購房仍按首套房執(zhí)行。同時,房貸新政強調(diào),家庭首套房的最低首付比例為30%,利率下限為基準利率的0.7倍。
相比較限購放松而言,限貸的放松一直被認為是促進房地產(chǎn)市場回暖的有效因素。從目前來看,央行及銀監(jiān)會放松限貸,對扭轉市場預期起到了明顯的積極作用。但是從銀行的角度來說,真正能夠?qū)崿F(xiàn)低利率恐怕并不容易。
利率七折難實現(xiàn)
10月13日,央行上海分行召集18家銀行召開新政執(zhí)行的通氣會。上海房貸新政關于首套房的認定有附加條件,較之前市場預期更為嚴格:新增的一套必須是上海普通住宅(總價內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元,內(nèi)外環(huán)間200萬元,外環(huán)以外160萬元)。各銀行都傾向于執(zhí)行基準利率,至多九五折,并將公布細則。
根據(jù)人民銀行和銀監(jiān)會調(diào)整后的房貸政策,目前多家銀行已經(jīng)出臺了具體措施,并已經(jīng)按照新的房貸政策開始執(zhí)行。
近日,《國際金融報》記者走訪了建設銀行和工商銀行在上海的網(wǎng)點。建設銀行工作人員告訴記者,他們將執(zhí)行人民銀行出臺的《通知》,但貸款利率會根據(jù)客戶資質(zhì)、貸款金額等多維度考慮,并預計具體細則將于近期出臺。
據(jù)悉,建設銀行是五大行中首家明確新政的銀行。
工商銀行方面,對于貸款購買首套自住房的家庭,最低首付款比例為30%。但工作人員坦言:“貸款利率達到基準利率七折優(yōu)惠的可能性并不大。”
在杭州,《國際金融報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),部分銀行房貸具體細則已經(jīng)出臺。其中,農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行的相關規(guī)定都包括:名下二套或以上住宅、無貸,現(xiàn)可認定為首套,首付只需三成,執(zhí)行基準利率。
在浙江湖州工商銀行某網(wǎng)點,記者詢問該通知執(zhí)行情況時,信貸部負責人告訴記者,他們并未接到上級實施細則的通知。
隨后,記者從浙商銀行了解到,該行已經(jīng)公布最新個人住房貸款信貸政策。對于已結清購房貸款,再次申請貸款購買普通商品住房的家庭,執(zhí)行首套房貸款政策;名下房貸余額為零的家庭申請貸款購買別墅、排屋等也可享受首套房政策,首付比例不低于50%。
雖然在對首套房貸認定標準上有所“松綁”已成事實,但銀行是否會進一步下調(diào)貸款利率是市場關心的重點。
實際上,基準利率七折優(yōu)惠并非新提法,多年前商業(yè)銀行在執(zhí)行首套房貸時,就會給予符合一定條件的客戶基準利率七折的優(yōu)惠。
按《通知》規(guī)定,如果明確商業(yè)性個人住房貸款的利率下限是貸款基準利率的0.7倍,即打七折,按目前貸款基準利率6.55%計算,七折利率即為4.585%。
杭州農(nóng)業(yè)銀行某支行信貸經(jīng)理告訴記者,鑒于現(xiàn)在商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位,同時市場對房地產(chǎn)行業(yè)預期下行加劇,出于盈利考慮,即使有所謂的“七折利率優(yōu)惠”,銀行在實施過程中也很有可能會附加諸多苛刻的限制條件,以至于能符合要求者寥寥無幾。
上海財經(jīng)大學國際金融系主任奚君羊在接受《國際金融報》記者采訪時表示,“近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控從緊,加上利率市場化使商業(yè)銀行資金成本上升,銀行出于成本收益考慮,落實新政中所提到的七折利率優(yōu)惠不太可能。”
“現(xiàn)在銀行利率水平已經(jīng)處在低位,銀行利差小,如果執(zhí)行七折優(yōu)惠,意味著銀行將面臨‘入不敷出’的虧損境地。”他進一步指出,“此次央行政策更偏向于指導性意見,釋放寬松信號以提高市場預期。”
除了收益率低,投入時間長也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。
奚君羊?qū)τ浾哒f,“房地產(chǎn)的貸款周期比較長,一般為10到30年。并且,個人住房商業(yè)貸款基準利率(5年以上)是6.55%,公積金貸款利率(5年以上)是4.5%,如果房貸再打折的話,對比現(xiàn)在的信托或者其他金融理財產(chǎn)品,銀行的收益會減少更多。”
復旦大學經(jīng)濟學院副院長孫立堅也提出,大部分首套房貸客戶獲得的貸款價格更可能為基準利率。雖然當前地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績不佳的窘境,但在之前1.1倍基準利率水平下,銀行發(fā)放房貸的意愿都不強,政策放松后房貸利率能降低到多少,以及銀行放貸意愿能否出現(xiàn)明顯上升還難以確定。
他認為,此次重提“利率七折優(yōu)惠”并不是強制要求的文件,而可視為是從房貸政策放松以促進樓市穩(wěn)定的導向性信號,以求實現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”。
“未來房貸利率有優(yōu)惠空間,但不會太大。”交通銀行專業(yè)經(jīng)濟學家連平進一步分析,“應該期待這個利率會在現(xiàn)在的水平上有所下降,但九折到九五折這個區(qū)間可能性比較大一些。”