家住上海浦東新區(qū)的李先生，因為孩子明年上小學，想要再買一套學區(qū)房，現(xiàn)在自住的一套房子是6年前買的，銀行房貸已經(jīng)還清。對于新買的學區(qū)房，到銀行申請貸款時是按二套房還是首套房來執(zhí)行？正當李先生感到困惑的時候，利好消息傳來。

“十一”長假前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（簡稱《通知》），明確表示對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭，再次申請貸款購房仍按首套房執(zhí)行。同時，房貸新政強調(diào)，家庭首套房的最低首付比例為30%，利率下限為基準利率的0.7倍。

相比較限購放松而言，限貸的放松一直被認為是促進房地產(chǎn)市場回暖的有效因素。從目前來看，央行及銀監(jiān)會放松限貸，對扭轉市場預期起到了明顯的積極作用。但是從銀行的角度來說，真正能夠?qū)崿F(xiàn)低利率恐怕并不容易。

利率七折難實現(xiàn)

10月13日，央行上海分行召集18家銀行召開新政執(zhí)行的通氣會。上海房貸新政關于首套房的認定有附加條件，較之前市場預期更為嚴格：新增的一套必須是上海普通住宅（總價內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)間200萬元，外環(huán)以外160萬元）。各銀行都傾向于執(zhí)行基準利率，至多九五折，并將公布細則。

根據(jù)人民銀行和銀監(jiān)會調(diào)整后的房貸政策，目前多家銀行已經(jīng)出臺了具體措施，并已經(jīng)按照新的房貸政策開始執(zhí)行。

近日，《國際金融報》記者走訪了建設銀行和工商銀行在上海的網(wǎng)點。建設銀行工作人員告訴記者，他們將執(zhí)行人民銀行出臺的《通知》，但貸款利率會根據(jù)客戶資質(zhì)、貸款金額等多維度考慮，并預計具體細則將于近期出臺。

據(jù)悉，建設銀行是五大行中首家明確新政的銀行。

工商銀行方面，對于貸款購買首套自住房的家庭，最低首付款比例為30%。但工作人員坦言：“貸款利率達到基準利率七折優(yōu)惠的可能性并不大。”

在杭州，《國際金融報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分銀行房貸具體細則已經(jīng)出臺。其中，農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行的相關規(guī)定都包括：名下二套或以上住宅、無貸，現(xiàn)可認定為首套，首付只需三成，執(zhí)行基準利率。

在浙江湖州工商銀行某網(wǎng)點，記者詢問該通知執(zhí)行情況時，信貸部負責人告訴記者，他們并未接到上級實施細則的通知。

隨后，記者從浙商銀行了解到，該行已經(jīng)公布最新個人住房貸款信貸政策。對于已結清購房貸款，再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；名下房貸余額為零的家庭申請貸款購買別墅、排屋等也可享受首套房政策，首付比例不低于50%。

雖然在對首套房貸認定標準上有所“松綁”已成事實，但銀行是否會進一步下調(diào)貸款利率是市場關心的重點。

實際上，基準利率七折優(yōu)惠并非新提法，多年前商業(yè)銀行在執(zhí)行首套房貸時，就會給予符合一定條件的客戶基準利率七折的優(yōu)惠。

按《通知》規(guī)定，如果明確商業(yè)性個人住房貸款的利率下限是貸款基準利率的0.7倍，即打七折，按目前貸款基準利率6.55%計算，七折利率即為4.585%。

杭州農(nóng)業(yè)銀行某支行信貸經(jīng)理告訴記者，鑒于現(xiàn)在商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位，同時市場對房地產(chǎn)行業(yè)預期下行加劇，出于盈利考慮，即使有所謂的“七折利率優(yōu)惠”，銀行在實施過程中也很有可能會附加諸多苛刻的限制條件，以至于能符合要求者寥寥無幾。

上海財經(jīng)大學國際金融系主任奚君羊在接受《國際金融報》記者采訪時表示，“近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控從緊，加上利率市場化使商業(yè)銀行資金成本上升，銀行出于成本收益考慮，落實新政中所提到的七折利率優(yōu)惠不太可能。”

“現(xiàn)在銀行利率水平已經(jīng)處在低位，銀行利差小，如果執(zhí)行七折優(yōu)惠，意味著銀行將面臨‘入不敷出’的虧損境地。”他進一步指出，“此次央行政策更偏向于指導性意見，釋放寬松信號以提高市場預期。”

除了收益率低，投入時間長也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。

奚君羊?qū)τ浾哒f，“房地產(chǎn)的貸款周期比較長，一般為10到30年。并且，個人住房商業(yè)貸款基準利率（5年以上）是6.55%，公積金貸款利率（5年以上）是4.5%，如果房貸再打折的話，對比現(xiàn)在的信托或者其他金融理財產(chǎn)品，銀行的收益會減少更多。”

復旦大學經(jīng)濟學院副院長孫立堅也提出，大部分首套房貸客戶獲得的貸款價格更可能為基準利率。雖然當前地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績不佳的窘境，但在之前1.1倍基準利率水平下，銀行發(fā)放房貸的意愿都不強，政策放松后房貸利率能降低到多少，以及銀行放貸意愿能否出現(xiàn)明顯上升還難以確定。

他認為，此次重提“利率七折優(yōu)惠”并不是強制要求的文件，而可視為是從房貸政策放松以促進樓市穩(wěn)定的導向性信號，以求實現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”。

“未來房貸利率有優(yōu)惠空間，但不會太大。”交通銀行專業(yè)經(jīng)濟學家連平進一步分析，“應該期待這個利率會在現(xiàn)在的水平上有所下降，但九折到九五折這個區(qū)間可能性比較大一些。”