緣何放松房貸

2010年4月，國務(wù)院下發(fā)了如今被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控文件。自此，房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入新一輪調(diào)控狀態(tài)。

2011年初，為貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，上海下達(dá)了相關(guān)實(shí)施意見的通知，采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，遏制投資投機(jī)性購房。

通知規(guī)定，居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

但自今年9月起，隨著各項宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的陸續(xù)公布，市場預(yù)期經(jīng)濟(jì)走勢不容樂觀。

近日，國際貨幣基金組織將中國2014年GDP增長預(yù)估從7.6%下調(diào)至7.4%

奚君羊指出，目前，中國宏觀經(jīng)濟(jì)存在下行壓力，房貸新政的出臺旨在防止房價下跌過多而引發(fā)局部區(qū)域經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

“與此同時，對銀行而言，房地產(chǎn)及建材、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的貸款量極為可觀。”他指出，“今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊跌的情況，一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂情況發(fā)生并且擴(kuò)散，銀行自身穩(wěn)定性也會受到很大影響。”

奚君羊總結(jié)說，該政策有助于保持宏觀經(jīng)濟(jì)增長相對穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級，穩(wěn)住貨幣政策和增加銀行資金流動性等多重效果。

孫立堅強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前政策取向是修正此前過緊政策，緩解經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險，不宜理解為全面寬松，未來定向穩(wěn)增長仍是主基調(diào)。

他認(rèn)為，國際金融危機(jī)教訓(xùn)說明金融模式大大加大了風(fēng)險管理，一旦失控就會釀成不可預(yù)知的后果，任何經(jīng)營模式都必須和風(fēng)險管控能力相適應(yīng)。央行此次房貸新政，正是嘗試在不影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大前提下，以扶持消費(fèi)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

孫立堅分析稱：“面對當(dāng)前樓市調(diào)整期，央行通過政策指導(dǎo)在不放大銀行杠桿的情況下，培育消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求。”

“促進(jìn)房地產(chǎn)的復(fù)蘇要符合風(fēng)險的因素，而不能因?yàn)樽非蟪晒�而盲目刺激。因�(yàn)橥ㄟ^放大杠桿率來達(dá)到規(guī)模，會形成泡沫，這樣培育出來的市場是不健康的。”孫立堅進(jìn)一步解釋。

事實(shí)上，此前各地方政府已經(jīng)陸續(xù)松綁限購政策，迄今為止，只剩下北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和三亞仍執(zhí)行限購，但對市場的刺激作用并不太明顯。

而且，與銀行的“曖昧”態(tài)度不同，多個地方政府早已“摩拳擦掌”，正式發(fā)布了涉及松綁限貸政策的相關(guān)通知或公告。

早在今年8月1日，福建開始執(zhí)行的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》中便明確提出，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定。且金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。

那么此次央行釋放信號，放開限貸能否挽救疲弱的房地產(chǎn)市場？

孫立堅認(rèn)為，本質(zhì)上，放松限貸比放松限購“刺激更大”。因?yàn)橹两袢韵Ｍ�在中國買房的必然是剛需，而剛需絕大部分需要依賴銀行信貸進(jìn)行支持，能直接全款買房的畢竟是少數(shù)。央行放松房貸政策是朝著“扶持市場需求”走出的正確一步。

但是，奚君羊提出，房貸利率偏低、息差吸引力不高仍是重要的限制銀行投放房貸的障礙。在銀行資金成本仍偏高的情況下，愿意主動執(zhí)行房貸基準(zhǔn)利率0.7倍的銀行會很少。

雖然第三季度以來，不少銀行由于信貸需求減弱，主動增加房貸投放并加快房貸審批，但從數(shù)據(jù)來看，居民按揭貸款在同比和環(huán)比上的改善并不明顯。

孫立堅強(qiáng)調(diào)，此次松綁房貸，相對于對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)提振作用，釋放出更多改善性和投資性住房需求信號，改變對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步下行的預(yù)期，起到“激勵市場”的作用更重要。

“根據(jù)各地樓市供需情況和購房者對未來房價的預(yù)期不同，松綁限貸的刺激效果也會有所差別。但總體來看，刺激效果十分有限。”孫立堅說。

他分析認(rèn)為，原因在于本輪房地產(chǎn)調(diào)整的根本因素是基本面走勢和人口結(jié)構(gòu)變化，更多表現(xiàn)為市場自身的調(diào)整，而不是由此前的限購引起的。