開發(fā)貸并無松動(dòng)

此前樓市交易清淡，地方政府逐漸放開限購令，此時(shí)，進(jìn)一步出臺房貸新政，難免會(huì)引發(fā)各種猜想。不少媒體將此解讀為央行對房地產(chǎn)市場的新一輪“救市”。

在孫立堅(jiān)看來，將此新政看成“信號燈”更合適。

《通知》顯示，將鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

住房抵押貸款支持證券是銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個(gè)抵押貸款的集合體，利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對該證券進(jìn)行擔(dān)保。

孫立堅(jiān)認(rèn)為，這也是《通知》的亮點(diǎn)所在。

他對記者解釋說，銀行通過將貸款證券化有助于增加銀行資金流動(dòng)性，鼓勵(lì)民間資本流入共同分享收益、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，可以解決開發(fā)商資金流問題，同時(shí)刺激開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資并加強(qiáng)營運(yùn)能力，并最終實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

“由于銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。”他進(jìn)一步分析認(rèn)為，“通過發(fā)行長期住房抵押貸款支持證券和專向金融債，可以緩解期限錯(cuò)配，降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，并最終使得房貸利率逐步從高點(diǎn)回落。”

此前，有傳聞稱，央行對商業(yè)銀行的開發(fā)貸限額管理制度也已有松動(dòng)，以往央行要求各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸不能超過貸款余額的10%。而現(xiàn)在，各大銀行能夠自由地調(diào)節(jié)開發(fā)貸總額。

實(shí)際上，《通知》并未具體涉及開發(fā)貸規(guī)模的政策。

央行只是稱繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。

多名銀行人士也表示，發(fā)布《通知》以來，并未接到更多關(guān)于開發(fā)貸的新政。另外，并不存在所謂10%的紅線，銀行開發(fā)貸的余額占比遠(yuǎn)低于10%。交通銀行專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示：“其實(shí)各家銀行開發(fā)貸規(guī)模占比都不一樣，交行6%都不到，高一點(diǎn)的在8%左右。”

不過，就算央行制定的“開發(fā)貸限制令”有所松動(dòng)，但商業(yè)銀行在執(zhí)行過程中采取了惜貸差別化政策。商業(yè)銀行目前是支持一線城市和保障房開發(fā)貸，其他城市和領(lǐng)域要采取風(fēng)險(xiǎn)評估方式。

據(jù)記者從浙江湖州了解到的情況，由于庫存大，風(fēng)險(xiǎn)高，二三四線城市的房產(chǎn)商要想獲得貸款仍然比較難。臺州銀行某網(wǎng)點(diǎn)信貸部工作人員說：“并未收到關(guān)于‘開發(fā)貸限制令’的消息，而且就算消息屬實(shí)并且有充足的貸款額度，很多銀行也未必會(huì)發(fā)放開發(fā)貸。”

“此前因?yàn)橘Y金鏈斷裂等原因，開發(fā)商有的跳樓，有的破產(chǎn)，有的跑路，導(dǎo)致銀行壞賬率提升。而且今年個(gè)人金融條線貸款不良率也有所上升，所以出現(xiàn)了銀行‘有錢不敢貸’的情況。”上述工作人員說。