一石激起千層浪。11月21日，央行突然宣布非對稱性降息，引發(fā)北京樓市一片嘩然，對政策變化感知最為敏感的二手房交易市場更是“熱鬧非凡”。

據(jù)市場研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，降息首日，北京、上海、天津等城市二手房交易客戶到店咨詢量大幅上漲，房源委托和需求登記量亦有所提升。

《中國經(jīng)營報》記者近日走訪北京市各大中介門店發(fā)現(xiàn)，“9·30”新政出臺后，二手房交易量明顯增加；特別是11月21日央行宣布降息后，已經(jīng)委托房源的業(yè)主開始小幅加價，購房者由觀望開始變?yōu)檫m時出手，咨詢量更是翻番。

有關(guān)專家表示，從現(xiàn)階段到春節(jié)前，將成為本輪樓市調(diào)整以來的又一個置業(yè)窗口期，樓市成交量將出現(xiàn)較為顯著的增加，宏觀樓市價格也將隨之逐步扭轉(zhuǎn)全面下滑的態(tài)勢，止跌企穩(wěn)，2015年的樓市也將可以預(yù)期。

二手房現(xiàn)加價趨勢

11月21日，央行宣布非對稱性降息，自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。與此同時，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。

這一決定猶如投入水中的石子，掀起層層漣漪。連日來，降息成為北京房地產(chǎn)市場熱議的話題，而對于一向敏感的二手房市場來說，感知則更為明顯。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心降息首日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等全國12個城市門店咨詢量顯著上漲，與前一周六相比，上漲幅度高達(dá)五成以上，委托量與需求登記量也出現(xiàn)了明顯增加。

本報記者近日走訪鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)北京各大門店發(fā)現(xiàn)，降息后數(shù)日，咨詢電話、委托量、官網(wǎng)流量等數(shù)據(jù)有所提升。“有的已委托房源的業(yè)主開始出現(xiàn)10萬到20萬元的小幅加價，有的甚至直接加價50萬元。”北京市海淀區(qū)世紀(jì)城(論壇)鏈家地產(chǎn)一位置業(yè)顧問告訴記者，“實際上，從"9·30"新政之后，交易量已經(jīng)明顯回升，成交價也開始止跌企穩(wěn)，業(yè)主、購房者的心態(tài)也開始發(fā)生變化，業(yè)主開始對后市看好，購房者由觀望情緒轉(zhuǎn)為適時出手。”

“近半年來，受國家出臺的系列政策影響，使一部分剛需以及改善型購房者入場，但投資性需求依然被排擠在外。”上述鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問向記者表示。

11月14日，數(shù)據(jù)顯示，“9·30”房貸新政后，北京二手房“量價”開始出現(xiàn)明顯變化。在成交量方面，10月北京二手房住宅網(wǎng)簽量8923套，基本與9月持平。10月20日之后，連續(xù)多日網(wǎng)簽達(dá)到450套以上，最后一周工作日網(wǎng)簽量基本保持在600套以上。價格方面，10月北京二手房住宅成交均價約為29000元/平方米，環(huán)比9月上漲約10%左右。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭解釋稱，“9·30”央行新政推出以后，實際成交量與表面數(shù)據(jù)差距較大。造成這一結(jié)果的原因一方面與“十一”假期網(wǎng)簽量較少有關(guān)，另一方面也受到網(wǎng)簽滯后因素的影響。從鏈家地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來看，10月成交量環(huán)比9月同期大約增加一倍。按照網(wǎng)簽延后的趨勢判斷，11月北京市二手住宅網(wǎng)簽量突破萬套的可能性較大。

置業(yè)“窗口期”到來

世紀(jì)城晨月園小區(qū)一位出售房源的業(yè)主告訴記者：“看到國家連續(xù)出臺利好政策后，我認(rèn)為現(xiàn)在出手應(yīng)該是好時機(jī)，趁現(xiàn)在有行情，能賣個差不多的價錢，只要能盡快出手就行。”

從降息落地首日的市場表現(xiàn)來看，業(yè)主與購房者的入市意愿都有明顯的增加。這或?qū)㈩A(yù)示著930新政后市場新一輪反彈升溫的開始。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，自今年下半年限購在非一線城市和三亞逐步松綁、退出以來，隨著“930”房貸新政、公積金新政，以及各地方城市不同程度的引導(dǎo)需求入市、“去庫存”舉動的鋪開，本輪樓市調(diào)整各層面的托市舉動已對市場產(chǎn)生相應(yīng)影響。本輪央行降息，將與這些市場利好形成疊加效應(yīng)，在直接降低購房人按揭成本的同時，也將顯著改變樓市各方對后市的預(yù)期。

基于此，胡景暉表示，從現(xiàn)階段到春節(jié)前，將成為本輪樓市調(diào)整以來的又一個置業(yè)窗口期，樓市成交量將出現(xiàn)較為顯著的增加，宏觀樓市價格也將隨之逐步扭轉(zhuǎn)全面下滑的態(tài)勢，止跌企穩(wěn)，2015年的樓市也將可以預(yù)期。

記者從多名業(yè)內(nèi)人士處了解到，普遍認(rèn)為當(dāng)前樓市由過去的“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”，而“白銀時代”最主要的特征就是供求將會逐漸達(dá)到平衡狀態(tài)。根據(jù)目前的情況來看，短期內(nèi)無法改變樓市總體供大于求的局面，所以“去庫存”壓力依然明顯。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來，當(dāng)政策面刺激市場出現(xiàn)一波行情之后，市場自身調(diào)節(jié)的作用還是會讓樓市恢復(fù)到供求決定未來市場走勢的狀態(tài)。因此，樓市庫存偏大、去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

對于購房者來講，應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏變化過程中的購房時機(jī)。簡單來講，短期內(nèi)，對商業(yè)房貸客戶來說，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當(dāng)于此前利率打了94折。按照商業(yè)房貸100萬元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元，購房者的購房成本在降低。

張宏偉認(rèn)為，對于樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。

此時，對于購房者來講，應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機(jī)入市購房，把控好政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

不過，業(yè)內(nèi)人士表示，二手房掛牌價格的上漲，并不與成交構(gòu)成因果聯(lián)系，雖然利率下調(diào)，但信貸投放量的總盤子仍然沒有變化，這也是未來樓市能否真正回暖的最大變數(shù)。