房企庫存超2萬億元 15家中型房企凈負債率高危
作者:未知 來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2014年12月10日 【字體:大 中 小】
央行11月下旬突然降息,隨后半月部分一、二線城市成交量和價格立即出現(xiàn)回暖,一波翹尾行情或許能在這個樓市寒冬,給房企的年終業(yè)績“釜底添薪”。
不過,現(xiàn)在談樓市整體回暖仍然為時過早。政策持續(xù)加溫之上,積壓著超過2.2萬億元存貨的堅冰。在地產(chǎn)業(yè)中,如何理解存貨的含義?2.2億存貨意味著什么?在不同城市,不同房企中,房地產(chǎn)存貨現(xiàn)狀如何,需要多少時間來消化?未來,價與量的選擇題如何做,這些問題都將持續(xù)考驗房企的綜合能力。
隨著政策環(huán)境改善,土地市場和樓市成交逐漸回暖,但房地產(chǎn)行業(yè)存貨仍在高位上是不爭的事實。
某研究中心提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,三季度末,A股139家房企存貨達2.23萬億元,環(huán)比上升5%。其中,4家大房企存貨環(huán)比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括:大名城漲128%至26.36個月,蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月,深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。
不過,昨日(12月9日)中原地產(chǎn)研究報告顯示,北上廣深等一線城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史記錄。截至12月7日,3274.59億元的土地成交額不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄,也是首次突破3000億大關(guān),全年將有望突破3500億。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示,房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢還是體現(xiàn)為存貨的增加。存貨過高會占用房企的資金,使資金成本進一步升高,也會影響到房企的周轉(zhuǎn)速度,使得去庫存的壓力進一步加大。
三季度庫存持續(xù)攀升/
研究員陳開朝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,房企存貨包括已購置土地、新開工后建設(shè)投入以及拿到預售許可證的可售部分 (包括未竣工待售和已竣工待售)。
某研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從庫存走勢看,A股139家房企的庫存從2010年末的8833億元,到2011年末的1.26萬億元,到2012年末的1.5萬億元,2013年1.9萬億元,再到2014年第三季度的2.23萬億元,持續(xù)攀升。
從增速看,2011年139家房企庫存同比增長43%,2012年同比增長19%,2013年同比增長26%,2014年三季度末較年初增加22%。今年房企銷售普遍受阻,但庫存依然保持快速增長態(tài)勢。
前幾年庫存快增是因為大好行情拉動,庫存中很大部分是土地投入,屬于正常的庫存增長;今年房企拿地銳減下庫存繼續(xù)激增,是因為銷售端遇阻,屬于非“常態(tài)”的庫存增長。
陳開朝分析,從房價與庫存走勢看,2010年~2013年全國商品房價格每年漲6%~8%,庫存則維持20%~40%的增速。2013年及以前,房價主要跟供需有關(guān),行業(yè)庫存對房價的影響較小。2014年以來,房企拿地力度銳減,建設(shè)投入雖然也有所下滑,但在高周轉(zhuǎn)下,建設(shè)投入依然保持較快的增速。