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      地價捂熱房價可能會受阻 風險隱患亟須引起關(guān)注

      作者:未知 來源:經(jīng)濟參考報 更新時間:2015年01月13日 【字體:

      近日誕生的北京歷史上最貴新地王,總成交價格達到86.25億元,據(jù)測算,成交樓面價接近現(xiàn)房價格。按照過往經(jīng)驗,地價上漲將推升區(qū)域房價水平,未來房價似有較大上升空間。但考慮到一線城市房價與收入增長不同步,社會終端住宅需求萎縮,家庭財富配置結(jié)構(gòu)升級等因素影響,土地市場熱度向房價傳導可能會受阻,相關(guān)風險隱患亟須引起高度關(guān)注。

      房價與收入不同步導致住宅需求高度集中。目前,我國一線城市房價已經(jīng)與國際接軌,住宅均價水平與國際大都市比肩。北京四環(huán)內(nèi)住宅交易均價在6萬元左右,與臺北、香港、新加坡大致處在相同水平。但居民收入水平遠遠落后于國際水平。2013年,北京城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為40321元,約為新加坡的1/6。由于房價先于收入接軌國際大都市水平,導致商品住宅需求高度集中于中高收入人群,投資投機性購房比例也較高,存在很大的風險隱患。

      一線城市人口接近飽和引發(fā)社會終端住宅需求萎縮。以北京為代表的一線城市人口已接近飽和,資源約束明顯增強,人口調(diào)控已經(jīng)成為政府重要工作內(nèi)容。在國家層面京津冀一體化戰(zhàn)略的指導與實施下,未來北京部分人口將向周邊城市轉(zhuǎn)移,導致社會終端住宅需求下降。同時,一線城市居住面積和環(huán)境已經(jīng)極大改善,保障性住房建設(shè)規(guī)模也較大,增量住宅需求空間將會縮小。雖然不動產(chǎn)登記條例實施與房價并無直接關(guān)系,但考慮到房產(chǎn)稅替代土地出讓收入的趨勢,住宅持有成本增加,房屋自然折舊,維護管理費用與日俱增等,住宅投資在未來并不是一個理想選擇,也將一定程度上影響中高端商品住宅市場的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

      家庭財富配置結(jié)構(gòu)大變遷將降低住宅不動產(chǎn)配置比例。發(fā)達國家富裕家庭財富配置中金融資產(chǎn)與住宅不動產(chǎn)的比例大約為7∶3,我國城鎮(zhèn)富裕居民家庭財富配置比例顛倒為3∶7,甚至部分家庭住宅不動產(chǎn)配置比例接近90%。家庭財富配置結(jié)構(gòu)是投資渠道、風險偏好、流動性等因素的綜合反映。隨著我國居民投資渠道的拓寬,特別是證券市場的發(fā)展壯大,金融資產(chǎn)在家庭財富配置中的比例將會上升。而住宅不動產(chǎn)變現(xiàn)能力差,租金收益率低,在發(fā)達金融市場環(huán)境中其投資價值并不明顯。需要注意的是,在經(jīng)歷了房地產(chǎn)黃金時代后,未來我國城鎮(zhèn)房價繼續(xù)大幅上漲的可能性較小。當前我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展“冷”股市運行“熱”的反差,實際上在某種程度上反映出我國家庭財富配置結(jié)構(gòu)的變遷即將拉開序幕,股票基金等金融資產(chǎn)比重將會上升,住宅不動產(chǎn)比重將會下降。

      應該看到,地價上漲推高房價可能只是簡單的推理,還沒有考慮到終端需求因素。在賣方市場,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕易將成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。但隨著我國住宅市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,地價上漲向房價的傳導將會受阻,當前地價熱度向房價進一步傳導存在不確定性。為此,需要高度關(guān)注土地市場成交變化,防止金融杠桿被過度使用,防止金融體系資金盲目流入,進而可能在未來引發(fā)較大風險隱患。不管怎樣,確保我國房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn),無論對穩(wěn)定經(jīng)濟增長,還是對防范和化解系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風險,都至關(guān)重要。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 3900 內(nèi)蒙古大道
      保利中央峰景 3600 桃源西區(qū)
      力揚·時代 4000 內(nèi)蒙古大道
      春天國際 3700 大邑大道
      祥榮城市綠洲 3800 大邑大道
      天邑•春江花苑 3550 桃源西區(qū)
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