盈利難題

無論是公租房REITs還是商業(yè)地產(chǎn)的REITs，目前推行的難度都不小。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉就不看好公租房REITs，“中國物業(yè)租金收益太低，還不適合做REITs”，他說。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，公租房的租金回報率并不高，保守估計最多在5%左右；而且現(xiàn)實中租賃群體并不穩(wěn)定。在目前租賃市場上，對于資金投入的渴求很大，但很多資金不愿意也不敢進(jìn)入。

嚴(yán)躍進(jìn)說，通過鼓勵此類REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新，在前期提供一定財政補貼和優(yōu)惠，或鼓勵壽險等資金和大型房企進(jìn)行合作，有利于推進(jìn)公租房項目；如果政策大力支持，不排除地方政府會給予一定的財政補貼和土地方面的優(yōu)惠，或許能達(dá)到10%的水平。

前述《意見》稱，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會資金，進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。積極鼓勵投資REITs產(chǎn)品。各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開；但對于如何推進(jìn)支持，如何進(jìn)行優(yōu)惠和補貼，并未提及。

而商業(yè)地產(chǎn)的REITs同樣不容樂觀。根據(jù)廣發(fā)證券的測算，當(dāng)前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益外，其他商業(yè)物業(yè)的收益均低于10年期國債收益率，尚無法全面推行REITs，其中稅收優(yōu)惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。

最大的障礙在于稅收體制。在REITs 最為盛行的美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。在中國香港，根據(jù)香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。

但國內(nèi)稅收體制對商業(yè)物業(yè)公司不利，導(dǎo)致中國商業(yè)物業(yè)租金回報率不足以支持發(fā)行REITs。

另據(jù)協(xié)縱國際總裁黃立沖測算，以國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)為例，如果僅使用投資物業(yè)項目作為資產(chǎn)價值，萬達(dá)租金回報率約為4.36%；而在國際通行的REITs回報率要求中，這個數(shù)字在7%-8%左右。

金融界人士指出，如果要發(fā)行離岸REITs，回報率要求更高。海外投資者并不熟悉內(nèi)地物業(yè)，會在本地物業(yè)回報率的基礎(chǔ)上再加上一個風(fēng)險系數(shù)，比如1%～2%；在加息背景下，看高至9%以上。

開發(fā)商的輕資產(chǎn)試驗

盡管推行REITs困難重重，但國內(nèi)開發(fā)商在轉(zhuǎn)型壓力之下無不在思考如何“輕資產(chǎn)”。

其中動手較早的是萬科。早在2013年，萬科便將北京金隅萬科廣場股權(quán)售予麥格理，萬科負(fù)責(zé)操盤管理運營，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資本化。

2014年8月，萬科公告稱，公司與凱雷投資集團有限公司簽署戰(zhàn)略合作意向書，雙方擬成立資產(chǎn)平臺公司，用于收購萬科所擁有的9個商業(yè)物業(yè)。

根據(jù)公告，凱雷和萬科分別持有資產(chǎn)平臺公司80%和20%的股權(quán)。預(yù)計資產(chǎn)平臺公司將長期持有商業(yè)物業(yè)，未來將以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。

2014年12月25日，針對旗下的社區(qū)商業(yè)，萬科聯(lián)手深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱東方藏山）宣布進(jìn)行一項商業(yè)資產(chǎn)管理的合作，東方藏山將以收購物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

東方藏山表示，雙方聯(lián)手將要打造第一只中國社區(qū)商業(yè)REITs。

作為國內(nèi)持有物業(yè)的老大，萬達(dá)亦不甘落后。2015年1月14日，萬達(dá)商業(yè)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。

與此同時，萬達(dá)還在與多家海內(nèi)外大型投行、保險公司和基金洽談，今年上半年將宣布更多類似的投資計劃。

就在2014年底，由全經(jīng)聯(lián)等發(fā)起的中國REITs聯(lián)盟成立。21世紀(jì)經(jīng)濟報道獲悉，聯(lián)合發(fā)起人中包括中信產(chǎn)業(yè)基金、中信證券、華潤信托、金融街控股、北科建、易方達(dá)基金等眾多地產(chǎn)、金融機構(gòu)。

中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛稱，REITs全球市值超過1.4萬億美金。但在中國，長期以來，由于REITs這種合理金融工具的缺失，不僅推高了融資的成本，也造成了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)難以解決的死結(jié)，中國的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老事業(yè)、公租房乃至城鎮(zhèn)化的發(fā)展，都遭到掣肘。

“未來中國版REITs的推出還有很多基礎(chǔ)制度要去完善。”王剛說，中國REITs聯(lián)盟就是希望開發(fā)商、金融機構(gòu)、中介機構(gòu)的力量團結(jié)起來，與中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、證監(jiān)會、央行等監(jiān)管機構(gòu)保持溝通，致力于REITs早日落地。