房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下滑、庫存高企，有效銷售市場(chǎng)收窄，主流開發(fā)商云集一二線城市。競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)�來的，是利�?rùn)率的下滑。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，由于大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)，如果需要達(dá)到正常的利潤(rùn)，目前市場(chǎng)售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。

張大偉預(yù)計(jì)，2012-2014年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率呈下滑的趨勢(shì)，2015年之后毛利率有望重新企穩(wěn)，但過高的地價(jià)將抑制利潤(rùn)率明顯回升。

1月7日，華潤(rùn)首開平安聯(lián)合體以86.25億元奪得北京豐臺(tái)白盆窯地塊后，北京業(yè)內(nèi)便開始討論房?jī)r(jià)步入6萬時(shí)代的大趨勢(shì)。

但現(xiàn)狀卻是，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下滑、庫存高企，有效銷售市場(chǎng)收窄，主流開發(fā)商云集一二線城市。競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)�來的，是利�?rùn)率的下滑。

在一線搶地的無奈

北京白盆窯地塊，是開發(fā)商近幾年來扎堆一線城市拿地的縮影。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年，萬科、保利、招商等20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅3043.99億元，比2013年全年的5578.87億元，下滑45.4%。但與此同時(shí)，上述20大房企去年在一線城市拿地金額占比達(dá)38.9%，超過2013年的30.8%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

2014年，四個(gè)一線城市成交土地面積為6825萬平方米，同比減少32.4%；但樓面均價(jià)卻達(dá)到7429元/平方米，同比增幅為37.8%。一跌一漲，說明一線城市土地的稀缺和珍貴。

去年樓市下行，多地賣地收入明顯下降，但四個(gè)一線城市全年土地出讓金總和仍達(dá)5068億元，僅比2013年減少3%。而全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金同比則下跌27%。

尤其是去年“9·30”新政后，一線土地市場(chǎng)升溫催生出多個(gè)“地王”。排名前10的總價(jià)地王中，一線城市占了7個(gè)；而排名前10的單價(jià)地王，均位于北京和上海。

北京一位開發(fā)商認(rèn)為，誰也不想高價(jià)拿地，但沒辦法，除了一線城市和部分二線城市還能比較容易地賣出去房子以外，很多三四線城市基本賣不動(dòng)了。

銀河證券分析師趙強(qiáng)表示，房地產(chǎn)的有效市場(chǎng)區(qū)域正在逐漸收窄，未來銷量改善空間有限。2013年以來，土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)開始出現(xiàn)分化，流動(dòng)性好的區(qū)域，越來越集中于一線城市和若干個(gè)二線城市，其他區(qū)域開發(fā)商補(bǔ)充存貨的動(dòng)力明顯不足。在多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中，大約30個(gè)重點(diǎn)城市可視為有效銷售市場(chǎng)。

趙強(qiáng)表示，展望2015年，在適度寬松的貨幣和信貸環(huán)境下，重點(diǎn)城市銷量還有改善的空間，但也較為有限，大幅回升的期望并不現(xiàn)實(shí)。