加碼改善置業(yè)求避險(xiǎn)

對(duì)于深諳需求結(jié)構(gòu)變化的成都標(biāo)桿性房企而言，調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏、布局改善型需求已成為“新常態(tài)”。

2014年的成都樓市，各家房企在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面趨勢(shì)明顯。2014年9月份，成都保利宣稱(chēng)公司將針對(duì)改善置業(yè)客戶(hù)實(shí)行總價(jià)優(yōu)惠4%，教師置業(yè)總價(jià)額外優(yōu)惠2%，加保利地產(chǎn)官方微信總價(jià)額外再優(yōu)惠0.5%的價(jià)格策略。

“房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有想象中那么差，尤其在成都這種吸附力較強(qiáng)的二線(xiàn)城市，市場(chǎng)依然充滿(mǎn)活力。”成都保利董事長(zhǎng)吳章焰認(rèn)為，沒(méi)有飽和的市場(chǎng)，只有飽和的產(chǎn)品。信貸松綁政策頒布后，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度迅速提升，就是最好的說(shuō)明。如果說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體步入“白銀時(shí)代”，成都顯然是更具含金量的“白銀時(shí)代”。

作為2014年成都樓市銷(xiāo)售排行第三及第四的綠地和萬(wàn)科，也紛紛加大了改善型產(chǎn)品布局。比如，成都綠地正在加推綠地中心468公館和綠地錦天府項(xiàng)目，以及在年底推出的綠地中央廣場(chǎng)GIC項(xiàng)目等。

早在2014年初，成都萬(wàn)科就制定了全系產(chǎn)品戰(zhàn)略計(jì)劃，旗下高端產(chǎn)品涵蓋了萬(wàn)科公園五號(hào)、萬(wàn)科五龍山和萬(wàn)科金域名邸三大項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了城東、城北和城南的布局。

那么，在市場(chǎng)低迷之際，為何品牌房企如此默契地加碼推出改善型產(chǎn)品？

“房?jī)r(jià)上不去，地價(jià)又在上漲，在面粉比面包貴的時(shí)候，純做剛需已經(jīng)‘玩不轉(zhuǎn)’了。”一位熟悉成都房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析道，運(yùn)作“短平快”的剛需意味著房企要靠不斷擴(kuò)大規(guī)模而得以周轉(zhuǎn)。而擴(kuò)大規(guī)模需要暢通的融資渠道，鑒于眼下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，融資環(huán)境并不理想、資金仍將趨緊。“一旦融資出現(xiàn)問(wèn)題了，房子就會(huì)爛尾，房企將面臨著多米諾骨牌倒下的可能。”權(quán)衡純做剛需房的風(fēng)險(xiǎn)，品牌房企將改善性需求、商業(yè)地產(chǎn)等多元化產(chǎn)品作為分散風(fēng)險(xiǎn)的方式。

拼價(jià)格轉(zhuǎn)向拼品質(zhì)

作為2013年和2014年上半年均未上榜成都住宅銷(xiāo)售額Top20行列的中海地產(chǎn)，經(jīng)歷了2014年下半年的“易帥”、調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，中海地產(chǎn)在2014年年末重回成都前20強(qiáng)。2015年初，中海地產(chǎn)更是頻頻亮相成都土地市場(chǎng)，多次參與競(jìng)拍，拿地欲望強(qiáng)烈。主打改善型需求的房企，似乎已等到了發(fā)力的時(shí)間點(diǎn)。

不過(guò)，做好改善型需求也并非易事，面對(duì)有過(guò)置業(yè)經(jīng)歷、對(duì)品質(zhì)更挑剔的中產(chǎn)階級(jí)顧客，房企是否已做好準(zhǔn)備？

萬(wàn)博置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)米瑞蓉在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，改善型購(gòu)房者會(huì)更多考慮符合自身需求的大戶(hù)型、舒適配套等。開(kāi)發(fā)商應(yīng)將重點(diǎn)放在產(chǎn)品分類(lèi)與品質(zhì)升級(jí)上，要更多的關(guān)注中年、老年人群的需求。主力戶(hù)型將是120平方米、130平方米，這樣才會(huì)讓三室、四室在居住時(shí)更加從容。

“面積130平方米起，總價(jià)150萬(wàn)~400萬(wàn)元，精裝大平層和面積控制合理的低密度產(chǎn)品，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年成都樓市終結(jié)的是“剛需一家獨(dú)大”的局面，而市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生從 “有居”到“舒居”的質(zhì)變。

中產(chǎn)購(gòu)房也不會(huì)像剛需一樣一擁而上，他們更關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)和口碑，一個(gè)適合中產(chǎn)的改善盤(pán)往往需要經(jīng)歷數(shù)年的持續(xù)打造，而客源也是源源不斷的，因?yàn)檫@個(gè)購(gòu)房群體本身也在成長(zhǎng)。爭(zhēng)奪中產(chǎn)市場(chǎng)，在提供居住空間之外，更重要的是讓其居住品質(zhì)有所提高。