中國房地產(chǎn)告別爆炸式增長 樓市下行達成共識
作者:未知 來源:21世紀網(wǎng)-21世紀經(jīng)濟報道 更新時間:2015年01月22日 【字體:大 中 小】
日前,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,去年全國房地產(chǎn)投資增速、拿地面積、銷售情況、資金到位增速等多項指標全面滑落,2014年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.5%,為1997年以來最低;新開工面積同比下降10.7%;2014年土地銷售面積同比下降14.0%,土地銷售額則小幅增長1.0%。這種局面在中國地產(chǎn)發(fā)展史上還屬首次。作為中國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè),地產(chǎn)業(yè)開始從拉動增長的力量轉變?yōu)橥献Ы?jīng)濟下行的力量,如何讓地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)軟著陸,成為中國經(jīng)濟轉型的最大挑戰(zhàn)之一。
中國地產(chǎn)市場在過去十年屬于爆炸性增長,這是由于城市化、經(jīng)濟增長、地產(chǎn)的財富效應、地方意志以及通脹預期等因素共同促進的,房價快速的增長刺激一些地方政府、企業(yè)與個人過度追逐房產(chǎn),引燃市場規(guī)模性增長,其結果是價格也出現(xiàn)大幅增長,在很短的時間內為數(shù)億人口提供了住房,這種效率必然會影響質量。
地產(chǎn)業(yè)的瘋狂在一定程度上透支了中國經(jīng)濟長期增長的潛力,它曾主導了中國經(jīng)濟的增長,并在被迫轉型時,既帶來泡沫破滅的風險,又同時遭遇中國人口的歷史性拐點。由于資源約束以及成本增長推動的經(jīng)濟轉型本身會產(chǎn)生很大的下行壓力,還要額外照顧地產(chǎn)市場的回落,使其不至于成為危機的源頭。
這就需要中國經(jīng)濟與地產(chǎn)業(yè)脫鉤,目前是以其他產(chǎn)業(yè)或基礎建設領域投資來對沖地產(chǎn)放緩帶來的壓力,2014年GDP增長7.4%,而地產(chǎn)投資增速從2013年的19.8%降到了10.5%,這意味著經(jīng)濟增長對地產(chǎn)的依賴正在大幅減少。而下一步,則是要中國經(jīng)濟與投資脫鉤,因為經(jīng)濟增長高度依賴投資,而經(jīng)濟轉型的目的就是為了這種歷史性的脫鉤。
2015年,地產(chǎn)投資或將繼續(xù)放緩,對于投資者而言,過高的融資成本與地價,以及萎縮的需求讓地產(chǎn)業(yè)面臨一定挑戰(zhàn)。盡管各種限購性政策都已經(jīng)取消,但市場已經(jīng)形成地產(chǎn)業(yè)下行的共識,目前只是以時間換空間,爭取軟著陸。
不過,對于需求方而言,他們對房價會跌到什么程度持懷疑態(tài)度,因為市場長期以來的共識是,政府不會允許房價過度下跌。人們都信奉政府是強大的,邏輯是一致的,過去很多相信樓市調控的人都吃了大虧。這種對政府的信賴有助于地產(chǎn)軟著陸,因為一旦房價下行到一個平臺,有購買能力的人就會入市,幫助企穩(wěn),這會產(chǎn)生逐級下行的趨勢,消化庫存,避免持續(xù)陰跌。
這種局勢也導致在當前經(jīng)濟轉型過程中,地產(chǎn)業(yè)的威脅并不會太大,脫鉤的難度也不會太高。這會反過來降低政府對地產(chǎn)業(yè)的重視,這一產(chǎn)業(yè)將會逐步走向邊緣化,考慮到人口趨勢,中國地產(chǎn)業(yè)的調整周期已經(jīng)來到,如果政策得當,那么它就會軟著陸。