相對于在售住宅存量，潛在供應(yīng)量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調(diào)查更發(fā)現(xiàn)，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米，房企土地儲備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時間。

然而，與巨大的供應(yīng)量相比，需求量卻呈現(xiàn)持續(xù)下行的勢頭。歐陽捷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在絕大部分二線城市，人均居住面積已經(jīng)接近30平方米，進一步改善的空間十分有限，三四線城市的人均居住面積更高，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時，受到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的影響，農(nóng)村勞動力進城的速度也在放緩，導(dǎo)致近幾年大多數(shù)一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應(yīng)減少。

對樓市一向樂觀的原華遠地產(chǎn)董事長任志強也坦言，盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入底部徘徊周期，但由于商品房庫存量巨大，房價大幅反彈的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才會出現(xiàn)回升的勢頭。

多重刺激手段救市

面對不利的市場形勢，不僅各級政府紛紛出招托市，連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動。

四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱，將對省內(nèi)地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預(yù)政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內(nèi)限購。此外，紹興日前出臺的《關(guān)于促進越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出，將于2月15日起實施購房補貼、提高公積金貸款額度等購房優(yōu)惠政策，購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。

興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然在央行降息后房地產(chǎn)基本面確實開始復(fù)蘇，尤其是一線和核心二線城市，但由于三四線城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬松對于三四線城市基本面的推動相對緩慢，區(qū)域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補充，預(yù)計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措施。

然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限，難以帶來大規(guī)模的購買力釋放。除了一線城市，絕大多數(shù)城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策只是“小打小鬧”。

相對而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉(zhuǎn)化為安置房、利用存量房促進棚改和收購商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見。隨后，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》，開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，回購安置協(xié)議可以由原征遷實施單位負責(zé)。

中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認為，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買力支持，尤其在一些供大于求的城市，如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分產(chǎn)權(quán)，并要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資，開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資，一邊繼續(xù)支付規(guī)費和地價。這樣一來，地價低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r適當(dāng)流入與民生保障適當(dāng)流出，同時未實際增加地方政府凈開支，最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。

相對于各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮(zhèn)化才是房地產(chǎn)市場重拾動力的核心因素，“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點名單，在全國共選取了50多個試點城市，如果真的能解決農(nóng)村人口進城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。