黃奇帆說，從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)周期跟人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，我國人口自然增長率2006年開始低于死亡率，另外60歲人口比重到2010年達(dá)到峰值，從2012年開始，每年退休的人大于新生勞動(dòng)力，有數(shù)學(xué)模型分析，到2020年前后，退休的人群每年大于新生的就業(yè)人群300萬人，人口減少這個(gè)過程，對(duì)用地需求的增長率是會(huì)放慢，對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)放慢。

在剛需人口減少的同時(shí)，人均居住面積逼近規(guī)劃上限。黃奇帆說，1990年以前，上海人均2平方米，現(xiàn)在到了40平方米，整個(gè)大上海2000萬人8億平方米，但是再過20年，上海還是這個(gè)景觀，就像紐約上世紀(jì)50年代形成了景觀，現(xiàn)在看沒有什么變化，一旦飽和了就不再變了，人均居住面積到了平衡，房地產(chǎn)的絕對(duì)需求量會(huì)逐漸收斂。

因此，黃奇帆提出，房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)后要優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。“房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，是資源，是住宅，是老百姓民生保障，房地產(chǎn)大量的資產(chǎn)和銀行貸款聯(lián)系在一起，當(dāng)然是個(gè)半金融資產(chǎn)，和金融安全密集相關(guān)。動(dòng)態(tài)來看，我們把它當(dāng)商品，就要形成供求平衡;把它當(dāng)成不動(dòng)產(chǎn)，就要控制房地產(chǎn)的地價(jià)、房價(jià);把它當(dāng)做資本品，就要對(duì)資本品進(jìn)行資本品對(duì)應(yīng)的物業(yè)稅、房產(chǎn)稅或者其他的各種直接間接的稅種的管制。”

“作為金融品的特征，當(dāng)然有個(gè)金融調(diào)控，金融調(diào)控主要是講按揭，如果松動(dòng)調(diào)控零首付，那就是美國的次貸危機(jī);控制到死就是零按揭，這時(shí)候房產(chǎn)市場(chǎng)又窒息了。合理的做法對(duì)這個(gè)金融品，第一套房二八開、三七開，第二套房對(duì)半開、六四開，第三套房就是執(zhí)行全首付，這是最最根本的金融屬性的調(diào)控。”

“對(duì)資本品，重慶按國家要求率先進(jìn)行了物業(yè)稅，也就是以后的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。我們也對(duì)不同品類的房子收差別稅率，按國家的規(guī)范，1%、2.5%、5%，一般公寓、高檔公寓和別墅分別用稅務(wù)辦法來調(diào)控。”

“對(duì)商品來說，有個(gè)供求平衡，我們要求整個(gè)房地產(chǎn)，每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過全市固定資產(chǎn)投資的25%，超過25%一定供過于求，低于25%，如果10%、5%的發(fā)展又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化。”黃奇帆表示，“有人說怎么保持供求平衡，就在陳和平(重慶市副市長，分管城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源和房屋管理、規(guī)劃)一支筆上。”

“所有房地產(chǎn)項(xiàng)目遠(yuǎn)的調(diào)控土地供應(yīng)，土地供應(yīng)多了當(dāng)然房產(chǎn)量會(huì)上;近的調(diào)控就是(調(diào)控審批進(jìn)度)。” 黃奇帆說，“房產(chǎn)商買地以后，每個(gè)樓盤總要做控制性詳規(guī)、建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃由規(guī)劃局批，每個(gè)單子都要陳和平畫圈，我給他說過，如果看這個(gè)月房產(chǎn)投資量超過25%，變30%，30%多了，就官僚主義一下，所有房產(chǎn)商報(bào)來的規(guī)劃件別去畫圈，壓三個(gè)月沒有關(guān)系，如果低于25%，變成15%了，這時(shí)候只要有關(guān)部門按法規(guī)批準(zhǔn)，你畫圈以后就推出去，建設(shè)進(jìn)度就加快，建設(shè)部門也有一些手續(xù)上的快慢，政府是可以調(diào)控的。”

“再有一點(diǎn)就是房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，控制房地產(chǎn)房價(jià)的要義就是控制地價(jià)，地價(jià)不能過高，地價(jià)高，房價(jià)一定高，推高房價(jià)的本質(zhì)原因和通貨膨脹有關(guān)，但是和地價(jià)是直接相關(guān)，間接原因和通脹有關(guān)，直接原因和地價(jià)有關(guān)。所以重慶一直按照樓面地價(jià)別超過當(dāng)期房價(jià)1/3。”黃奇帆說。

他強(qiáng)調(diào)，“調(diào)控地價(jià)十分重要，別以為地價(jià)高了賺錢，政府收入高了就是好事，它是個(gè)好事，但如果唯利是圖，一根筋把地價(jià)推高，長遠(yuǎn)就使得房地產(chǎn)價(jià)格過高，工商企業(yè)房產(chǎn)資源成本過高，最后使得這個(gè)地方工商經(jīng)濟(jì)蕭條，無法良性運(yùn)作，最后使得這地方的人氣都轉(zhuǎn)到了泡沫房產(chǎn)，而不務(wù)實(shí)業(yè)，最后毀壞了整個(gè)城市發(fā)展的方向，后果就很大。”