經(jīng)濟觀察報從多個獨立消息源獲悉，今、明兩年，多家房地產(chǎn)央企或?qū)⑼ㄟ^引入戰(zhàn)略投資者或?qū)嵭懈吖艹止捎媱澋姆绞綄嵭?ldquo;混合所有制”改革，其中有部分企業(yè)已在醞釀方案。

經(jīng)濟觀察報留意到，當房地產(chǎn)企業(yè)正式進入下行周期，多家民營房企或地方國企都已通過混改、合伙人計劃、多元化等方法，從制度上找到了下一輪增長的發(fā)力點。此時的央企若不嘗試進一步突破制度的壁壘，則可能在“地產(chǎn)下半場”中失去競爭力。

“像萬科的小股操盤，合伙人制度，我們想嘗試，”一家央企戰(zhàn)略研究部門的負責人直言：“當然我們從醞釀到形成決策到提案到實施，這個周期會比萬科長。”

當前正值央企混改窗口期。2015年1月12日，國資委[微博]主任、黨委書記、國資委[微博]全面深化改革領導小組組長張毅主持召開國資委全面深化改革領導小組第十八次全體會議。會議審議了《關(guān)于進一步加強和改進外派監(jiān)事會工作的意見》、《關(guān)于混合所有制企業(yè)實行員工持股試點的指導意見》。

在距離上一次監(jiān)管層叫停央企員工持股計劃11年后召開這次會議，被一些觀察者視為國資委將重啟央企員工持股計劃的信號。

迫切的激勵需求

地產(chǎn)央企的“混改”沖動比外界預想的要強烈。本報從兩個獨立信息源獲悉，國資委正在審核一家央企的ROE（凈資產(chǎn)收益率），原因是該央企擬通過定向增發(fā)，引入戰(zhàn)略投資者。

在過去國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”中，地產(chǎn)央企得益于其中長期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的優(yōu)勢，業(yè)績增長較許多民營企業(yè)要迅速。其深厚的資金和資源優(yōu)勢也增強了其抗風險能力。然而，隨著2013年到2014年房地產(chǎn)市場回調(diào)，及整個行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸期，地產(chǎn)企業(yè)告別了高增長時期。部分地產(chǎn)央企甚至有業(yè)績掉隊的跡象。

一名房地產(chǎn)央企戰(zhàn)略研究部門的負責人指出，公司此時需要思考如何有效促進企業(yè)發(fā)展。“一個優(yōu)秀的企業(yè)一方面在產(chǎn)品上要創(chuàng)新，另一方面在包括激勵政策在內(nèi)的經(jīng)營方式上肯定也希望改革創(chuàng)新。”該人士說。

事實上，盡管眾多央企已高度職業(yè)經(jīng)理人化，但薪酬體系卻遠未市場化。高管不但需由中央任命，還有限薪要求。2009年8月17日，人力資源和社會保障部會同中央組織部、監(jiān)察部、財政部、審計署、國務院國資委等單位聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范中央企業(yè)負責人薪酬管理的指導意見》，被社會稱之為“央企高管限薪令”。該“限薪令”讓央企對其高管的正面激勵作用不足。

上述人士進一步分析，原來企業(yè)發(fā)展得好是得益于有效的績效考核，但當時企業(yè)是以住宅開發(fā)為主。當以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，商業(yè)地產(chǎn)因為持續(xù)的租金收入和資產(chǎn)的保值增值功能，往往成為房企緩沖自身發(fā)展困境的重要方式。然而，商業(yè)物業(yè)的運營周期和資金需求遠遠大過于住宅開發(fā)，該人士說：“地產(chǎn)企業(yè)在新的培育領域需要一種創(chuàng)新的激勵方式。”

本報獲悉，多家央企今年經(jīng)營分析大會的重點，正是增量結(jié)構(gòu)和存量結(jié)構(gòu)怎么調(diào)整，以及持有型物業(yè)和新增物業(yè)之間關(guān)系的問題。

上述人士介紹，當前研究的股權(quán)激勵方案同時適用于住宅和商業(yè)物業(yè)。但其特別提到，房地產(chǎn)央企如果能在新的培育領域?qū)嵤┬碌募�勵政策，將有助于促進企業(yè)獲得新一輪較大幅度的增長。