經(jīng)濟(jì)觀察報從多個獨(dú)立消息源獲悉，今、明兩年，多家房地產(chǎn)央企或?qū)⑼ㄟ^引入戰(zhàn)略投資者或?qū)嵭懈吖艹止捎媱澋姆绞綄?shí)行“混合所有制”改革，其中有部分企業(yè)已在醞釀方案。

經(jīng)濟(jì)觀察報留意到，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)正式進(jìn)入下行周期，多家民營房企或地方國企都已通過混改、合伙人計劃、多元化等方法，從制度上找到了下一輪增長的發(fā)力點(diǎn)。此時的央企若不嘗試進(jìn)一步突破制度的壁壘，則可能在“地產(chǎn)下半場”中失去競爭力。

“像萬科的小股操盤，合伙人制度，我們想嘗試，”一家央企戰(zhàn)略研究部門的負(fù)責(zé)人直言：“當(dāng)然我們從醞釀到形成決策到提案到實(shí)施，這個周期會比萬科長。”

當(dāng)前正值央企混改窗口期。2015年1月12日，國資委[微博]主任、黨委書記、國資委[微博]全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組組長張毅主持召開國資委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第十八次全體會議。會議審議了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)外派監(jiān)事會工作的意見》、《關(guān)于混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》。

在距離上一次監(jiān)管層叫停央企員工持股計劃11年后召開這次會議，被一些觀察者視為國資委將重啟央企員工持股計劃的信號。

迫切的激勵需求

地產(chǎn)央企的“混改”沖動比外界預(yù)想的要強(qiáng)烈。本報從兩個獨(dú)立信息源獲悉，國資委正在審核一家央企的ROE（凈資產(chǎn)收益率），原因是該央企擬通過定向增發(fā)，引入戰(zhàn)略投資者。

在過去國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”中，地產(chǎn)央企得益于其中長期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的優(yōu)勢，業(yè)績增長較許多民營企業(yè)要迅速。其深厚的資金和資源優(yōu)勢也增強(qiáng)了其抗風(fēng)險能力。然而，隨著2013年到2014年房地產(chǎn)市場回調(diào)，及整個行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸期，地產(chǎn)企業(yè)告別了高增長時期。部分地產(chǎn)央企甚至有業(yè)績掉隊(duì)的跡象。

一名房地產(chǎn)央企戰(zhàn)略研究部門的負(fù)責(zé)人指出，公司此時需要思考如何有效促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。“一個優(yōu)秀的企業(yè)一方面在產(chǎn)品上要創(chuàng)新，另一方面在包括激勵政策在內(nèi)的經(jīng)營方式上肯定也希望改革創(chuàng)新。”該人士說。

事實(shí)上，盡管眾多央企已高度職業(yè)經(jīng)理人化，但薪酬體系卻遠(yuǎn)未市場化。高管不但需由中央任命，還有限薪要求。2009年8月17日，人力資源和社會保障部會同中央組織部、監(jiān)察部、財政部、審計署、國務(wù)院國資委等單位聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中央企業(yè)負(fù)責(zé)人薪酬管理的指導(dǎo)意見》，被社會稱之為“央企高管限薪令”。該“限薪令”讓央企對其高管的正面激勵作用不足。

上述人士進(jìn)一步分析，原來企業(yè)發(fā)展得好是得益于有效的績效考核，但當(dāng)時企業(yè)是以住宅開發(fā)為主。當(dāng)以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槌掷m(xù)的租金收入和資產(chǎn)的保值增值功能，往往成為房企緩沖自身發(fā)展困境的重要方式。然而，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營周期和資金需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過于住宅開發(fā)，該人士說：“地產(chǎn)企業(yè)在新的培育領(lǐng)域需要一種創(chuàng)新的激勵方式。”

本報獲悉，多家央企今年經(jīng)營分析大會的重點(diǎn)，正是增量結(jié)構(gòu)和存量結(jié)構(gòu)怎么調(diào)整，以及持有型物業(yè)和新增物業(yè)之間關(guān)系的問題。

上述人士介紹，當(dāng)前研究的股權(quán)激勵方案同時適用于住宅和商業(yè)物業(yè)。但其特別提到，房地產(chǎn)央企如果能在新的培育領(lǐng)域?qū)嵤┬碌募�勵政策，將有助于促進(jìn)企業(yè)獲得新一輪較大幅度的增長。