把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房——今年的政府工作報告提出，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，并要穩(wěn)定住房消費、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。面對多地樓市庫存壓頂、成交趨緩的現(xiàn)狀，存量房究竟如何轉(zhuǎn)為公租房和安置房？

存量轉(zhuǎn)保障，哪里在探索？

記者了解到，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市針對房地產(chǎn)市場存量房多的狀況，于2012年底啟動試點，把回購存量商品房用作城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房房源。

“近兩年來，鄂爾多斯市城市棚戶區(qū)改造任務(wù)，原則上通過回購商品房異地安置方式推進(jìn)。”鄂爾多斯市房管局副局長孟和平介紹說，2014年鄂爾多斯棚戶區(qū)改造任務(wù)為9680戶，通過回購存量房安置7666戶，接近總數(shù)的80%。

“湖南省已有9個市、州制定了實施意見和細(xì)則，其中長沙市出臺具體文件，進(jìn)入實質(zhì)性操作階段。”湖南省住建廳住房保障處處長張傳領(lǐng)告訴記者，長沙市準(zhǔn)備第一批從市場上回購普通商品房作為安置房，初步計劃的規(guī)模是4000套。

“政府在保障房方面承擔(dān)提供責(zé)任，但并非要親力親為去建造、生產(chǎn)。加之現(xiàn)在多地商品房庫存較大，完全可通過市場手段來籌措保障房房源。”全國人大代表傅企平表示，今后將存量房轉(zhuǎn)為保障房的探索實踐將逐漸增多。

市場提供房源，帶來哪些變化？

當(dāng)前，不少三、四線城市出現(xiàn)了商品房庫存高企、銷售乏力情況，個別地區(qū)存銷比達(dá)三四十個月。有專家表示，通過收購存量商品房作為保障性住房房源，緩解了政府的市場調(diào)控壓力和保障房建設(shè)壓力。

全國人大代表鄭雪君認(rèn)為，政府回購商品房作為保障性住房房源是保障房建設(shè)資金使用的一個渠道，在房地產(chǎn)市場疲軟的當(dāng)下，能夠起到一定的消化樓市庫存的作用，避免加劇住房供應(yīng)過量。

“市場化采購可以提升棚改、保障房建設(shè)資金績效。”孟和平表示，鄂爾多斯市在收購商品房作保障房時，統(tǒng)一通過市公共資源交易中心招標(biāo)采購，并按照現(xiàn)房、主體封頂、主體未封頂?shù)捻樞蛞来尾少�，回購價格以商品房成本價為基礎(chǔ)，上浮幅度控制在15%以內(nèi)。

2014年長沙市開福區(qū)黃興北路棚改征收項目率先探索團(tuán)購商品房作棚改安置房模式時，吸引了16家樓盤參與團(tuán)購活動。具有價格比較優(yōu)勢兩家樓盤成為“勝出者”，收購價格分別比市場價低500元/平方米和1000元/平方米。

將一部分存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，會不會帶熱樓市？快房網(wǎng)專業(yè)評論員程偉明認(rèn)為，政府回購存量房的數(shù)量很有限，并不會從根本上改變樓市當(dāng)前趨穩(wěn)的供求關(guān)系。

試點到推廣，難點在何處？

記者從住建部門了解到，把一些存量房轉(zhuǎn)為保障性住房房源的地方探索正在擴容�？旆烤W(wǎng)專業(yè)評論員程偉明認(rèn)為，實施這一創(chuàng)新舉措關(guān)鍵要看當(dāng)?shù)貥鞘袑嶋H，同時需要制定相應(yīng)的回購、回租辦法，防止操作過程中可能出現(xiàn)的尋租、腐敗。

“存量房轉(zhuǎn)為保障房，關(guān)鍵要看地方的存量商品房情況，因地制宜、分類推進(jìn)。”程偉明認(rèn)為，庫存高則可以收購，起到緩解供需矛盾、增加保障房源、提高財政資金績效的效果，如果庫存少，則不宜收購，否則會加劇供需矛盾。

商品房回購涉及房源選擇、戶型配套、價格確定等諸多方面，需要在探索、試點基礎(chǔ)上制定相應(yīng)操作流程，規(guī)范收購、回租過程。張傳領(lǐng)認(rèn)為，價格確定是一個難點問題，回購價格不能是強迫性的，而是要多方協(xié)商。

“一方面價格要優(yōu)惠，財政資金要有績效，老百姓要得到實惠；另一方面，也要保持開發(fā)商的合理利潤，否則可能‘遇冷’。”程偉明表示，存量房轉(zhuǎn)為保障房是一個復(fù)雜的過程，需要不斷探索、完善。

針對社會普遍擔(dān)憂的收購存量房用作保障房過程中可能存在的不透明操作以及尋租、腐敗等問題，業(yè)內(nèi)人士建議，相關(guān)部門應(yīng)在出臺指導(dǎo)意見時強化監(jiān)管，做到公開透明，防止“暗箱操作”。