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      李宇嘉:一線執(zhí)行二套房首付5折政策 對(duì)樓市有好處

      作者:未知 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 更新時(shí)間:2015年04月21日 【字體:

      近日有媒體報(bào)道,北京地區(qū)各大銀行對(duì)二套房貸首付比例統(tǒng)一執(zhí)行五成;廣東省金融監(jiān)管部門日前發(fā)布的《關(guān)于在廣東貫徹落實(shí)銀發(fā)(2015)98號(hào)文有關(guān)事宜的通知》中,規(guī)定省內(nèi)除廣州外,二套房貸首付比例下調(diào)至四成;而深圳各大銀行二套房首付依然按照七成執(zhí)行。

      也就是說,上海、廣州和深圳這三個(gè)一線城市還未就二套房貸政策如何“落地”作出表態(tài)。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)看,這三個(gè)城市或?qū)⒃诤罄m(xù)執(zhí)行二套房貸首付五成的政策。

      如果一線城市執(zhí)行二套房貸首付五成,則意味著“3·30”二套房貸新政在實(shí)踐中貫徹了李克強(qiáng)總理在“兩會(huì)”上就房地產(chǎn)市場(chǎng)提出的“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”,以及銀發(fā)(2015)98號(hào)文提出的“因地施策,分類指導(dǎo)”。從取消行政干預(yù)的角度看,國家希望各地都要退出限購政策,但是一線城市在人口管理、公共服務(wù)供給、環(huán)境治理上的壓力在中短期內(nèi)難以改觀,在“地方主體責(zé)任”的壓力下,繼續(xù)堅(jiān)持限購是一個(gè)不得已的選擇,首付比例也很難一刀切地從七成一下子降至四成。

      本次一線城市之所以實(shí)行了差別化的二套房貸政策,也是從自身樓市運(yùn)行的現(xiàn)狀出發(fā)的。首先,在“3·30”新政之前,一線城市樓市回升趨勢(shì)已經(jīng)確立。 2014年,盡管全國主要城市房價(jià)明顯下滑,但一線城市的房價(jià)卻逆勢(shì)上漲。百城房價(jià)顯示,一線城市的房價(jià)在2014年上漲0.58%,主流中介統(tǒng)計(jì)的二手房價(jià)格漲幅在7%~20%;根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù),2015年以來,一線城市新房價(jià)格止跌趨勢(shì)明顯,樓市風(fēng)向標(biāo)深圳的新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)3 個(gè)月(2014年12月~2015年2月)環(huán)比上漲。

      此外,北上廣深四個(gè)城市均將首套和二套房公積金貸款首付比例分別降至20%和30%。再加上近期取消了“90/70”政策、營業(yè)稅免征期“5改2”,這都非常有利于需求入市,特別是剛性需求集中且規(guī)模很大的一線城市。

      一線城市樓市回升,對(duì)于帶動(dòng)二線、三四線和全國樓市去庫存,助推居民自住性和改善性住房需求,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長有積極貢獻(xiàn)。筆者認(rèn)為,一線城市樓市回升具有強(qiáng)大的外溢效應(yīng),應(yīng)該予以鼓勵(lì)。但同時(shí),不可忽視一線城市樓市在供求方面的獨(dú)特性,在政策刺激下可能會(huì)出現(xiàn)過快上漲的可能,這反而會(huì)傷害到剛性需求的釋放和外溢效應(yīng)的發(fā)揮。

      因此,不管是北京還是廣州,近期“落地”的二套房貸政策,盡管下調(diào)了貸款的首付比例,但利率仍保持上浮10%,而首套房利率折扣力度卻再次擴(kuò)大。

      筆者認(rèn)為,這樣的差別化是一個(gè)好的跡象:二套房貸利率上浮,在需求已經(jīng)很旺的情況下,有利于控制需求過旺對(duì)于價(jià)格的推動(dòng),而且也有利于控制對(duì)于廉價(jià)和稀缺信貸資源的占用,而將信貸資源更多地以低成本的形式投向首套住房需求。

      綜上所述,二套房貸在一線城市的“差異化”落地,適度降低二套房貸首付比例、提高二套房貸利率水平,有利于控制可能出現(xiàn)的過旺需求,使得房價(jià)不致快速上漲沖擊自住性、改善性住房需求的實(shí)現(xiàn)。

      這樣,一線城市的樓市穩(wěn)步回升了,才能有效發(fā)揮帶動(dòng)二線、三四線城市樓市“去庫存”和“促消費(fèi)”,以及全國樓市的穩(wěn)定。

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      青禾名都 3800 大邑大道
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      力揚(yáng)·時(shí)代 3950 內(nèi)蒙古大道
      春天國際 3700 大邑大道
      祥榮城市綠洲 3800 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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