庫(kù)存偏大、去化速度放緩、財(cái)務(wù)成本上升和資金回籠慢成為壓在房地產(chǎn)企業(yè)身上的重?fù)?dān)。記者在多省市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房企普遍對(duì)當(dāng)前及今后一段時(shí)期的市場(chǎng)預(yù)期悲觀，擔(dān)憂降價(jià)引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)改增和房產(chǎn)稅預(yù)期對(duì)后市造成不利影響。在普遍期待新信貸政策和二手房交易營(yíng)業(yè)稅調(diào)整能有效打開(kāi)剛需閘門(mén)的同時(shí)，房企也在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上自我調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌和轉(zhuǎn)型勢(shì)頭明顯。

預(yù)期悲觀：

高庫(kù)存擠迫房企生存空間

除了北京、上海等一線城市房管部門(mén)表示，本地普通商品住宅庫(kù)存尚控制在合理范圍外，山東、江蘇、廣東等省份二三四線城市的房管部門(mén)均坦承，不同程度地存在庫(kù)存偏高的現(xiàn)象。一些二三城市保守估計(jì)庫(kù)存消化周期需一年半左右，個(gè)別三四線城市甚至表示庫(kù)存消化周期可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)三四年。

青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任楊湧、深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒等人說(shuō)，二三四線城市的住房市場(chǎng)的庫(kù)存非常大，很多城市5到7年都消化不了，但新型城鎮(zhèn)化人口聚集還是向著熱點(diǎn)城市聚集，庫(kù)存高是前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛的二三四線城市普遍面臨的問(wèn)題。丁祖昱說(shuō)，2013年前房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期房企蜂擁拿地，二三線城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，這些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已批量入市。2013年剛需釋放較多致需求減弱，而2014年購(gòu)房者更趨謹(jǐn)慎，造成去年以來(lái)可售商品住房積壓嚴(yán)重，今年房企壓力沉重。

去化周期延長(zhǎng)已成困擾房企的突出問(wèn)題。部分房企表示，多地樓市出現(xiàn)“三大一小”的特征，即開(kāi)發(fā)量大，庫(kù)存大，空置率大，企業(yè)生存空間小。“以前我們的項(xiàng)目接近竣工能銷(xiāo)售80％以上，2014年還不到一半。”濱州市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)楊樹(shù)江說(shuō)。

消化周期拉長(zhǎng)、資金回籠慢帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本迅速上升讓一些房企“苦不堪言”。一二線房企資金主要來(lái)源于自有資金、銀行貸款和信托產(chǎn)品，三四線房企則主要依靠部分自有資金和社會(huì)融資，融資成本隨銷(xiāo)售周期而攀升。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)馮俊說(shuō)，由于這幾年的房地產(chǎn)銀行信貸資金收緊，信托資金大量入市，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本大量上升。這些信托資金要求回報(bào)率很高，一般都在16％至18％。

一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識(shí)到了在二三線城市布局的風(fēng)險(xiǎn)。上海鵬欣集團(tuán)專業(yè)執(zhí)行官姜雷說(shuō)，現(xiàn)在一線房企的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略又從三四線城市收回到一二線城市，導(dǎo)致一二線城市價(jià)格上漲。中南城市建設(shè)投資有限公司總裁陳小平說(shuō)，去年三四線城市住房市場(chǎng)供求比發(fā)生很大的變化，我們切身體驗(yàn)是供給量在翻番。“不僅小房企，就連品牌房企也感覺(jué)到了困難。原來(lái)是賺多賺少的問(wèn)題，現(xiàn)在是賺不賺錢(qián)的問(wèn)題”。

三大擔(dān)憂：

降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)改增和房產(chǎn)稅

3月30日，國(guó)家相關(guān)部委出臺(tái)政策，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付最低降至二成，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。這一政策調(diào)整得到基層干部和房地產(chǎn)企業(yè)普遍歡迎。但不少房地產(chǎn)企業(yè)仍擔(dān)憂為消化庫(kù)存采取降價(jià)策略帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增和房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)造成的預(yù)期。

去年以來(lái)，國(guó)內(nèi)一些城市的部分房企采取打折、特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)等方式降價(jià)促銷(xiāo)，但更多的房地產(chǎn)企業(yè)卻表示不會(huì)降價(jià)。“我們不敢降價(jià)，更不敢率先降價(jià)”。濱州市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)楊樹(shù)江說(shuō)，如果企業(yè)資金更加趨緊，開(kāi)發(fā)商頂不住資金壓力，必將使得降價(jià)的手段來(lái)刺激購(gòu)買(mǎi)力，但這種手段恰好和購(gòu)買(mǎi)又成反比，越降價(jià)消費(fèi)者越不購(gòu)買(mǎi)，形成惡性循環(huán)。

部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅是否征收和何時(shí)征收有所顧慮，擔(dān)憂其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大沖擊。一些企業(yè)反映，“房產(chǎn)稅始終是懸在我們這些房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一把利劍，很多人希望通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅促進(jìn)房?jī)r(jià)走低而不愿意當(dāng)下購(gòu)房。但不管房產(chǎn)稅是否開(kāi)征，都希望這只靴子能及早落地，避免對(duì)留給市場(chǎng)太多預(yù)期。”

在調(diào)研中，不少房企表示擔(dān)憂房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，加劇行業(yè)不利形勢(shì)。一些企業(yè)負(fù)責(zé)人反映，商品房成本主要集中在土地出讓款、建安費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)上，土地出讓款、大量水泥、砂石等建筑材料等均無(wú)法開(kāi)具增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，一旦營(yíng)改增后稅率提高，將使得企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)大幅上升。