土地新政密集出臺

“降地價(jià)是要把土地供給拉起來，三四線城市房價(jià)漲不起來，成交量變大，都是因?yàn)橥恋貎r(jià)格沒有上漲。” 張化東指出，地產(chǎn)投資回升將成為判斷整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策寬松進(jìn)程非常關(guān)鍵的指標(biāo)。

張化東認(rèn)為，地價(jià)將決定地產(chǎn)投資從而決定經(jīng)濟(jì)走勢。依照目前的地價(jià)房價(jià)差的水平看，地產(chǎn)投資回升還有很大的阻力。

對地產(chǎn)行業(yè)來說，2004年開始到2013年地產(chǎn)的大牛市的驅(qū)動(dòng)力實(shí)際來自于供給端的土地招拍掛制度。而未來十年地產(chǎn)行業(yè)的驅(qū)動(dòng)力同樣會(huì)來源于供給端的改革。

政府也已經(jīng)開始調(diào)整土地供應(yīng)。業(yè)界認(rèn)為，3月27日國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱“3·27”新政），是一個(gè)具有突破意義的政策，是本輪政策寬松之于地產(chǎn)行業(yè)的勝負(fù)手。能否成功地從供給端形成有效規(guī)制將決定經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大趨勢，更決定了未來地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的路徑。

1-3月份，房企土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1123億元，下降27.8%，降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市的土地成交甚至已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長的趨勢，比如上海今年至今（5.10）經(jīng)營性土地（不包含工業(yè)用地）成交51幅，成交面積 240.76 公頃，成交金額401.78億元，累積同比分別下滑40.7 %、33.2%和29.9%。其中住宅累積分別同比下滑28.2%、39.4%和47.6%。

因此，4月29日，上海出臺《上海市城市更新實(shí)施辦法》，允許有條件實(shí)現(xiàn)土地變性。據(jù)上海市國土局介紹，隨著土地利用遭遇“天花板”，本市城建工作將擺脫規(guī)模擴(kuò)張，更加注重存量更新。將在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和國家規(guī)劃土地法規(guī)要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換。

上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，《上海市城市更新實(shí)施辦法》標(biāo)志著上海已經(jīng)進(jìn)入以存量開發(fā)為主的“內(nèi)涵增長”時(shí)代，上海市中心拆遷成本高、舊區(qū)改造不可能一蹴而就、郊區(qū)地塊也要隨配套投入情況而供地，所以上海加大土地供應(yīng)力度可能性并不大。

DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管顧悅?cè)绱饲敖邮?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)分析指出，2014年上海市新增建設(shè)用地規(guī)模為 18.84平方公里，土地市場供應(yīng)銳減已成定局，但目前上海市可供盤活的工業(yè)用地存量達(dá)195平方公里，這將成為解決未來建設(shè)用地供應(yīng)缺口的重要途徑。

值得一提的是，某研究中心研究員楊科偉指出，降息導(dǎo)致資金成本的降低，必然會(huì)激化企業(yè)對優(yōu)質(zhì)土地的競爭，一線城市核心區(qū)域地塊的爭奪將進(jìn)一步加劇。但在成交規(guī)模上，“3·27”新政落地之后，今年大部分城市土地供應(yīng)調(diào)減已成定局，因此年內(nèi)土地成交規(guī)模的下行趨勢還是難以出現(xiàn)根本性的改變。