“偽豪宅”的流動性風(fēng)險

在樓市的黃金時代，做豪宅開發(fā)，慢慢賣，都是可以賺得盆滿缽滿。

與一些老的頂豪項目不同的是，2013年以來的新增豪宅項目，都背負(fù)了高昂的土地成本。但想玩慢周轉(zhuǎn)，所付出的資金成本更高，與此同時，慢周轉(zhuǎn)帶來的土地增值溢價空間卻十分有限。過去兩年，中糧孫河地塊、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項目一直遲遲未能入市，而香河園地塊也一直在尋找接盤者。

對于開發(fā)商來說，流動性風(fēng)險始終存在。一些標(biāo)價10萬+的豪宅，最后成交價格可能很低。一些開發(fā)商操盤經(jīng)驗不足，導(dǎo)致高價遲遲賣不出去，只有降價促銷，算上融資和時間成本，盈利很少甚至虧本。

對于豪宅的購買者來說，流動性風(fēng)險在于有價無市，想要變現(xiàn)的時候賣不出去。

多位投資人士指出，一方面，我國房產(chǎn)依然有土地使用年限的現(xiàn)實問題，豪宅項目也并非永久產(chǎn)權(quán)，缺乏與國外同類產(chǎn)品之間的競爭力。再加上近年來房地產(chǎn)之外投資渠道更加多元化，國內(nèi)富豪人群資產(chǎn)向海外、其他領(lǐng)域分流的趨勢已經(jīng)越來越明顯。

即使在國內(nèi)，頂級豪宅的購買人群口味也在不斷變化。他們不是很在乎豪宅的地理位置，因為人身自由度很高，投資也更理性，對于中國的精英階層來說，置業(yè)不僅僅會考慮京滬、香港。中國城市價值的重新排位，也會讓他們因為某個城市的創(chuàng)新、環(huán)境和生長力，而重新選擇城市資產(chǎn)配置。今年以來深圳的豪宅受寵就是一個例子。

中聯(lián)鏈家調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近期購買深圳豪宅的一部分客戶則是來自一線城市的有錢人或港澳的高收入人群，他們的年齡大多在35~45歲之間，其中除了企業(yè)老板之外，還有不少是高級專業(yè)人才，比如IT、金融業(yè)的高管階層等。

此外，張大偉認(rèn)為，傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域觀念在變化，導(dǎo)致豪宅間的價值分化。比如北京，在過去思維中只有長安街是豪宅，但隨著土地供應(yīng)的減少，過去的二手房豪宅從設(shè)施面積上又不匹配現(xiàn)在高端需求的要求，這種情況下西局、東壩、農(nóng)展館這類城區(qū)地塊屢創(chuàng)新高，要求企業(yè)在高端產(chǎn)品上創(chuàng)新；過去的高端大部分是投資屬性，但現(xiàn)在的高端大部分要求具備第一居所的功能。因此，未來市場會逐漸差別化。

某中國聯(lián)席總裁丁祖昱指出，全國五大城市千萬級豪宅2013年總成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全國千萬級豪宅量不會超過 9000套，按國內(nèi)2013年商品住宅大約1100萬套的總成交來看，占比不到千分之一（2013年商品住宅成交量為11億平方米，按每套100平方米計算，成交總套數(shù)為1100萬套）。

就這個比例來說，豪宅仍舊屬“非主流”。具體到城市，2013年北京、上海的豪宅占比也僅有3%左右，還是一個“非主流”市場。