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多位開發(fā)商人士對(duì)記者表示，2013年以來(lái)的地價(jià)暴漲，尤其是在一線城市，已經(jīng)不能支撐開發(fā)商生產(chǎn)普通住宅，眾多項(xiàng)目被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉(zhuǎn)剛需產(chǎn)品的開發(fā)商，也被迫變身為豪宅開發(fā)商。

在對(duì)頂級(jí)豪宅進(jìn)行梳理的過(guò)程中，令人驚訝的是，以開發(fā)白領(lǐng)住宅著稱的萬(wàn)科，今年在京滬深竟有數(shù)個(gè)頂豪項(xiàng)目在售。

這正是當(dāng)前豪宅市場(chǎng)一個(gè)尷尬悖論的縮影：高地價(jià)導(dǎo)致的樓盤“被”豪宅，逼得萬(wàn)科這樣的開發(fā)商也進(jìn)入了這一市場(chǎng)。

多位開發(fā)商人士對(duì)記者表示，2013年以來(lái)的地價(jià)暴漲，尤其是在一線城市，已經(jīng)不能支撐開發(fā)商生產(chǎn)普通住宅，眾多項(xiàng)目被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉(zhuǎn)剛需產(chǎn)品的開發(fā)商，也被迫變身為豪宅開發(fā)商。

這帶來(lái)的結(jié)果是，豪宅供應(yīng)突然暴漲，競(jìng)爭(zhēng)白熱化；而開發(fā)豪宅重資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，也因此凸顯。

3000萬(wàn)級(jí)的豪宅暗戰(zhàn)

在上半年北京白盆窯地塊出讓成功后，原萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶便說(shuō)，京城房?jī)r(jià)將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代。

這說(shuō)的是普通住宅的價(jià)格。水漲船高，豪宅的價(jià)格便順勢(shì)上漲到了10萬(wàn)+。

一般而言，豪宅的成交相對(duì)穩(wěn)定。泰禾集團(tuán)（27.70， -3.08， -10.01%）總裁助理兼品牌總監(jiān)沈力男指出，在北京的豪宅市場(chǎng)中，3000萬(wàn)元總價(jià)是個(gè)檻�？們r(jià)3000萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅相對(duì)穩(wěn)定，5000萬(wàn)元以上總價(jià)的房源鳳毛麟角，去化速度也相應(yīng)更慢。

據(jù)某機(jī)構(gòu)房?jī)r(jià)研究數(shù)據(jù)顯示，2011年-2014年總價(jià)在3000萬(wàn)以上的頂級(jí)豪宅銷量均在180套以內(nèi)，哪怕是年景最好的2013年也只是銷售了175套，其中2012年最低為127套，2014年與2011年基本持平為167套。

以單價(jià)計(jì)，2011-2014年，北京均價(jià)10萬(wàn)以上的頂豪項(xiàng)目，年成交量均只有16套，2011年最高31套，2012年最低7套，2013年8套，2014年也只有20套左右。

然而，成交量波動(dòng)較小，未來(lái)供應(yīng)驟然放大。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)一年，北京將有20多個(gè)10萬(wàn)+頂豪出現(xiàn)。目前在售的項(xiàng)目有：潤(rùn)澤御府、長(zhǎng)安太和、中軸國(guó)際、上國(guó)闕、盤古大觀、霄云路八號(hào)、碧海方舟、運(yùn)河岸上的院子。最近入市或?qū)⑷胧械膯蝺r(jià)10萬(wàn)+豪宅項(xiàng)目則包括：萬(wàn)柳書院、北京壹號(hào)院、萬(wàn)科北河沿、龍湖西宸原著等16個(gè)項(xiàng)目。

整體看，北京待售的頂豪項(xiàng)目達(dá)到了2000套以上，其中10萬(wàn)+豪宅則在1000套以上！按照此前年均銷售16套來(lái)算，要消化62年。

某機(jī)構(gòu)指出，目前，北京市高端項(xiàng)目存量偏高、去庫(kù)存周期漫長(zhǎng)、價(jià)格不斷攀升等問(wèn)題，2015年高端豪宅項(xiàng)目，最壞也是最可能發(fā)生的情況就是：有價(jià)而無(wú)市。

深圳市場(chǎng)也是一樣。去年深圳還僅有一個(gè)單價(jià)10萬(wàn)的豪宅深圳灣1號(hào)，今年便冒出了10個(gè)左右，且最高單價(jià)一路攀升至20萬(wàn)以上。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家的監(jiān)測(cè)，目前深圳市單價(jià)超10萬(wàn)元的在售項(xiàng)目存量在千套左右，在頂級(jí)富豪群體有限的情況下，去化速度較慢。

宋輝說(shuō)，過(guò)去兩年高價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，加上之前幾年累積的豪宅產(chǎn)品陸續(xù)入市，現(xiàn)階段總價(jià)3000萬(wàn)元以上的頂級(jí)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

在上海，庫(kù)存問(wèn)題同樣嚴(yán)峻。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，嘉定和崇明的豪宅庫(kù)存消化周期均超過(guò)了50個(gè)月，而普陀、浦東和虹口等區(qū)域的庫(kù)存消化周期與新房總體情況基本相當(dāng)，僅為11個(gè)月，區(qū)域分化明顯。同時(shí)隨著年初以來(lái)遠(yuǎn)郊豪宅成交低迷，預(yù)計(jì)嘉定、崇明等區(qū)域的豪宅成交情況將更加嚴(yán)峻。

中原預(yù)計(jì)，2015年上海新房豪宅成交量將達(dá)到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有約5500套。換句話來(lái)說(shuō)，在供應(yīng)零增加的情況下，目前上海豪宅的存量也足夠未來(lái)16個(gè)月消化。