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多位開發(fā)商人士對記者表示，2013年以來的地價暴漲，尤其是在一線城市，已經(jīng)不能支撐開發(fā)商生產(chǎn)普通住宅，眾多項目被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉(zhuǎn)剛需產(chǎn)品的開發(fā)商，也被迫變身為豪宅開發(fā)商。

在對頂級豪宅進行梳理的過程中，令人驚訝的是，以開發(fā)白領(lǐng)住宅著稱的萬科，今年在京滬深竟有數(shù)個頂豪項目在售。

這正是當(dāng)前豪宅市場一個尷尬悖論的縮影：高地價導(dǎo)致的樓盤“被”豪宅，逼得萬科這樣的開發(fā)商也進入了這一市場。

多位開發(fā)商人士對記者表示，2013年以來的地價暴漲，尤其是在一線城市，已經(jīng)不能支撐開發(fā)商生產(chǎn)普通住宅，眾多項目被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉(zhuǎn)剛需產(chǎn)品的開發(fā)商，也被迫變身為豪宅開發(fā)商。

這帶來的結(jié)果是，豪宅供應(yīng)突然暴漲，競爭白熱化；而開發(fā)豪宅重資產(chǎn)的流動性風(fēng)險，也因此凸顯。

3000萬級的豪宅暗戰(zhàn)

在上半年北京白盆窯地塊出讓成功后，原萬科高級副總裁毛大慶便說，京城房價將進入6萬元時代。

這說的是普通住宅的價格。水漲船高，豪宅的價格便順勢上漲到了10萬+。

一般而言，豪宅的成交相對穩(wěn)定。泰禾集團（27.70， -3.08， -10.01%）總裁助理兼品牌總監(jiān)沈力男指出，在北京的豪宅市場中，3000萬元總價是個檻�？們r3000萬元以上的頂級豪宅相對穩(wěn)定，5000萬元以上總價的房源鳳毛麟角，去化速度也相應(yīng)更慢。

據(jù)某機構(gòu)房價研究數(shù)據(jù)顯示，2011年-2014年總價在3000萬以上的頂級豪宅銷量均在180套以內(nèi)，哪怕是年景最好的2013年也只是銷售了175套，其中2012年最低為127套，2014年與2011年基本持平為167套。

以單價計，2011-2014年，北京均價10萬以上的頂豪項目，年成交量均只有16套，2011年最高31套，2012年最低7套，2013年8套，2014年也只有20套左右。

然而，成交量波動較小，未來供應(yīng)驟然放大。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，未來一年，北京將有20多個10萬+頂豪出現(xiàn)。目前在售的項目有：潤澤御府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄云路八號、碧海方舟、運河岸上的院子。最近入市或?qū)⑷胧械膯蝺r10萬+豪宅項目則包括：萬柳書院、北京壹號院、萬科北河沿、龍湖西宸原著等16個項目。

整體看，北京待售的頂豪項目達到了2000套以上，其中10萬+豪宅則在1000套以上！按照此前年均銷售16套來算，要消化62年。

某機構(gòu)指出，目前，北京市高端項目存量偏高、去庫存周期漫長、價格不斷攀升等問題，2015年高端豪宅項目，最壞也是最可能發(fā)生的情況就是：有價而無市。

深圳市場也是一樣。去年深圳還僅有一個單價10萬的豪宅深圳灣1號，今年便冒出了10個左右，且最高單價一路攀升至20萬以上。根據(jù)偉業(yè)我愛我家的監(jiān)測，目前深圳市單價超10萬元的在售項目存量在千套左右，在頂級富豪群體有限的情況下，去化速度較慢。

宋輝說，過去兩年高價地王不斷涌現(xiàn)，加上之前幾年累積的豪宅產(chǎn)品陸續(xù)入市，現(xiàn)階段總價3000萬元以上的頂級產(chǎn)品競爭十分激烈。

在上海，庫存問題同樣嚴(yán)峻。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，嘉定和崇明的豪宅庫存消化周期均超過了50個月，而普陀、浦東和虹口等區(qū)域的庫存消化周期與新房總體情況基本相當(dāng)，僅為11個月，區(qū)域分化明顯。同時隨著年初以來遠郊豪宅成交低迷，預(yù)計嘉定、崇明等區(qū)域的豪宅成交情況將更加嚴(yán)峻。

中原預(yù)計，2015年上海新房豪宅成交量將達到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有約5500套。換句話來說，在供應(yīng)零增加的情況下，目前上海豪宅的存量也足夠未來16個月消化。