自6月中旬以來，中國股市暴跌。上證綜合指數(shù)從6月中旬5100點的高位，在短短三周的時間里最低跌到3400點以下，累計跌幅超過30%；中小板和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)跌幅更大，接近40%；A股市值蒸發(fā)超過30萬億元。短時間如此巨大的跌幅在中國證券歷史上前所未有，一時間社會公眾對“股災”的擔憂與恐慌情緒蔓延，也引發(fā)決策層動用一切力量來救市。

最近深圳等地傳來一些個案，因為股市大跌，不少投資人股票被套，財富縮水，先前定購的房子無法交齊首付款，提出緩交房款或退房。盡管這些是個案，但提出了一個很現(xiàn)實的問題：近期股市大跌對樓市有什么影響？會不會對購房需求產(chǎn)生較大的負面影響？股市大幅度波動接下來會影響到樓市復蘇回暖的步伐？

我們知道，從投資的角度看，樓市和股市是居民資金進入的最主要的兩個主渠道。

從過往這么多年的歷史看，中國股市熊市長牛市短，而且基本都是大漲大跌的走勢。以長周期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，股票市場每一輪大幅度的波動，投資者基本是“一贏兩平七虧”，幾乎成為定律。反觀房地產(chǎn)市場，從2000年開始，房價除了個別年份如2003年非典、2008年金融海嘯、2011年下半年、2014年等出現(xiàn)小幅度回調(diào)之外，幾乎都是穩(wěn)步向上運行的。

數(shù)據(jù)顯示，2001年的時候，中國平均房價是2170元/平方米，而到2014年中國平均房價為6323元/平方米，漲幅為191%；而以一線城市廣州計算，2001年廣州（十區(qū)）平均房價為4220元/平方米，到2014年平均房價為17596元/平方米，漲幅為317%，中心城區(qū)的房價漲幅更大。過往買房沒有虧的。

雖然現(xiàn)在房價的漲幅較過往明顯放緩，但在快速城市化的環(huán)境下，超大城市、中心城市的房價不僅不會掉頭向下，很長時間都還會運行在上升通道。所以從樓市資產(chǎn)價值的穩(wěn)定性來看，股市無法與樓市匹敵。不僅如此，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，它首先具有居住屬性，每個居民家庭不可缺少，其需求產(chǎn)生和變化規(guī)律受城市化進程、經(jīng)濟發(fā)展、人口紅利影響，與股市波動無直接關系。從不動產(chǎn)其他資產(chǎn)功能看，它可出租獲取穩(wěn)定收益，可以抵押物等，對于想穩(wěn)健配置資產(chǎn)的居民而言，樓市這些優(yōu)勢獨一無二。

所以，從中長期看，樓市的需求遵循自身規(guī)律，不會因為股市波動有實質(zhì)性的變化。這是第一個判斷。

短期內(nèi)，由于股市大跌導致股民財富縮水，會不會帶來樓市購買力的減弱？這個可能性是存在的。當前有些樓盤出現(xiàn)退房個案，盡管不多，也不能直接判斷是否與炒股有關，但是股票被深套，應該會影響一些投資性購房、帶有投資目的的大宗資金購買需求。而通常來說，自住性購房需求（包括換房）受股市下跌影響不大。一般自住購房反而會因為股市波動太大，風險太高而徹底離開股市，除非他的購房資金直接在股市被套，這部分購房者比例極小。

由于這輪股市的上漲從去年就已經(jīng)開始，漲幅相當大，如有的個股漲了幾倍甚至十多倍，分析一般認為，去年就進入股市的投資者獲利較為豐厚，今年第二季度之后進入市場的投資者本輪下跌損失較大。股市大跌對于前一部分投資者的影響可能只是之前盈利被吃掉，只有新進入的投資者損失慘重。理論上看，這部分投資者如果有購房計劃會因此受到較大影響。

判斷股市大跌對樓市的短期影響，重點需要分析這輪股市波動對于整體經(jīng)濟影響大不大。假如股票市場徹底走熊，甚至威脅到區(qū)域性或系統(tǒng)性金融安全的底線，那么股市可能成妨礙穩(wěn)增長的雷區(qū)，會拖累宏觀經(jīng)濟（有機構(gòu)分析假如最壞的情況發(fā)生，或許拖累經(jīng)濟0.7個百分點，銀行等金融機構(gòu)壞賬率上升），進而影響樓市。

由于這輪股市大跌并不是中國經(jīng)濟基本面出現(xiàn)大的狀況，主要是股市資金杠桿過大、監(jiān)管失誤造成的，且中國股市相對封閉，國際化程度不高，可控性較強。目前國家組織合力全力化解股市走向“崩盤”，采取的一系列組合措施，相信經(jīng)過調(diào)整可以避免出現(xiàn)金融危機。所以，只要股市沒有徹底危及金融安全，對宏觀經(jīng)濟影響就不會太大。

假如股市危及面擴大，那么樓市或許會成為經(jīng)濟更為重要的穩(wěn)定器。中國的事情其實很多時候要從兩面性、辯證思維去看。禍兮福兮，福兮禍兮。

有權(quán)威機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，股票在居民金融財富中所占比重近來雖然有所上升，但仍僅占到20%，最大頭的是存款，占54%。也就是說，股市這部分資產(chǎn)是小頭。研究認為，歷年來股市波動與消費之間的關聯(lián)性弱，如此前股市大漲，中國消費并沒有大的起色。所以股市大跌對居民消費的影響估計較為有限。三駕馬車之一的消費看來無需擔憂。

總體而言，股市大跌對樓市有短期影響，但影響有多大，還取決于國家止跌措施、治理股市存在的問題、激活投資信心是否見效。只要不發(fā)生大的金融危機，本輪股市大跌的影響可能很快就會過去。如果股市陷入低迷，或許樓市作為宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定器的作用會更為突出。這是我們第二個判斷。

股市大跌，對于股票市場投資者的最好啟示還是：見好就收。切不可將身家或者財富希望全寄托于此。房產(chǎn)無疑是股票投資收益最好的固化所在。

對于房地產(chǎn)市場，因為股市大幅波動的不確定性，所以整個下半年的房地產(chǎn)市場可能需要降低預期：該去庫存的，堅決去掉；該促銷的應該盡快套現(xiàn)，防止因為整體金融形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變帶來不利影響，陷于被動。對于購房者來說，這或許又是一次非常好的抄底機會。

龍斌 合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長