除規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施外

其余屬業(yè)主共有

“那么，如何確定‘屬于全體業(yè)主共有的公共停車設(shè)施部分’呢？”

呂平說，這個(gè)問題，正是目前成都眾多住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主與開發(fā)商存在爭(zhēng)議的地方，也是由于業(yè)主法律知識(shí)較弱，導(dǎo)致權(quán)屬被混淆的真正原因。

“事實(shí)上，只需要確定規(guī)劃圖紙上明確的‘商業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施’范圍就可以，除它之外，剩余的公共服務(wù)設(shè)施，都屬于全體業(yè)主共有。這一部分，就包括了公共停車設(shè)施”。

呂平翻出國(guó)家建設(shè)部1993年7月16日發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)<城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范>的通知》，其中第六部分“公共服務(wù)設(shè)施”有如此解釋：居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建），包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。“除了‘商業(yè)服務(wù)’設(shè)施權(quán)屬開發(fā)商外，其余公共設(shè)施屬全體業(yè)主共有。”

同時(shí)，他還翻出2007年1月實(shí)施的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》說，這份規(guī)定對(duì)《關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)<城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范>的通知》作了更進(jìn)一步的細(xì)化。

華西都市報(bào)記者看到，這份規(guī)定的第2章第3條第6項(xiàng)明確：住宅小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)按規(guī)模、性質(zhì)確定，與建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，同步實(shí)施，配套設(shè)施包括：綠化；機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫）；門衛(wèi)（收發(fā)）室；市政設(shè)施；物管用房；全民健身活動(dòng)場(chǎng)地；垃圾收集點(diǎn)等。

此外，呂平還拿出1992年5月實(shí)施的《國(guó)家物價(jià)局建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民建設(shè)銀行關(guān)于印發(fā)商品住宅價(jià)格管理暫行辦法的通知》，其中第五條商品住宅價(jià)格構(gòu)成中已明確：權(quán)屬小區(qū)業(yè)主全體共有的公共停車設(shè)施建設(shè)成本，已計(jì)入“住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)”。

“也就是說，這部分設(shè)施的成本已計(jì)入了銷售價(jià)格，小區(qū)業(yè)主在購買房屋時(shí)，已繳納了這部分設(shè)施的建設(shè)成本，其無可厚非地屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商不能重復(fù)收費(fèi)，更無權(quán)租售。”他說。

律師再解讀

制定停車價(jià)格時(shí)應(yīng)充分考慮利益平衡

記者：業(yè)主可通過哪些渠道，明確所在小區(qū)歸全體業(yè)主共有的公共配套服務(wù)設(shè)施？

呂平：兩個(gè)方面。一是查看規(guī)劃圖紙，圖紙上對(duì)屬于全體業(yè)主共有的公共服務(wù)設(shè)施和屬于開發(fā)商所有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，有明確規(guī)劃和標(biāo)注；二是到規(guī)劃部門、房屋管理部門查詢報(bào)備材料。

記者：如何通俗地理解公共配套服務(wù)設(shè)施的性質(zhì)？

呂平：對(duì)于小區(qū)業(yè)主來講，包括停車設(shè)施在內(nèi)的公共配套服務(wù)設(shè)施，就像一把鎖。業(yè)主去買鎖，商家會(huì)配上鑰匙。鑰匙的收費(fèi)（制造費(fèi)用）已包含在鎖里面。至于鑰匙該怎么用、誰來用，是不是出租給他人、定多高的出租價(jià)格，則由代表全體業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)會(huì)同競(jìng)標(biāo)成功的服務(wù)企業(yè)來制定，跟開發(fā)商沒有關(guān)系。

記者：業(yè)委會(huì)在與停車服務(wù)企業(yè)就公共停車設(shè)施商定價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮哪些方面，才能真正保證全體業(yè)主利益？

呂平：主要考慮有車業(yè)主和無車業(yè)主的利益平衡。因?yàn)樾�區(qū)公共停車設(shè)施屬于全體業(yè)主共有，它的支出和收入也屬于全體業(yè)主。

記者：若所有權(quán)屬于開發(fā)商的停車位，業(yè)委會(huì)在與開發(fā)商、停車服務(wù)企業(yè)商定價(jià)格時(shí)，又該充分考慮哪些因素？

呂平：同樣是利益平衡。包括開發(fā)商和業(yè)委會(huì)，都要對(duì)周邊的市場(chǎng)做詳細(xì)調(diào)研。既不能讓業(yè)主利益受損，又不能讓開發(fā)商做賠本買賣。

讀四川·沸點(diǎn)

捍衛(wèi)業(yè)主們的話語權(quán)

將定價(jià)權(quán)還給全體業(yè)主，發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源的調(diào)配作用，讓業(yè)主和經(jīng)營(yíng)主體享受平等權(quán)益，是國(guó)家發(fā)改委宣布放開住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格的初衷。

然而，如此利好的政策，卻成了一些小區(qū)停車費(fèi)大幅上漲的理由。本該在定價(jià)上“說了算”的業(yè)委會(huì)，也在這一輪變革中，被削弱了話語權(quán)。

究其原因，是業(yè)主不清楚所在小區(qū)是否有屬于全體業(yè)主共有的公共停車設(shè)施、不清楚小區(qū)停車位的定價(jià)，可以委托業(yè)委會(huì)與開發(fā)商議定，導(dǎo)致出現(xiàn)開發(fā)商一家獨(dú)大之局面。

我們推出《住宅小區(qū)停車費(fèi)亂象調(diào)查》這組報(bào)道，一是要明確屬全體業(yè)主共有、為全體業(yè)主服務(wù)的公共停車設(shè)施，其收入與支出由全體業(yè)主支配；二是再次解讀《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》，明確住宅小區(qū)整體停車收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由開發(fā)商、業(yè)主和接受委托的經(jīng)營(yíng)方協(xié)商議定。本組稿件采寫華西都市報(bào)記者刁明康