首先，土地所有權(quán)人土地到期時是否有權(quán)利要錢。這個問題跟我國土地制度密切相關(guān)。中國跟外國不一樣，國外所有權(quán)人取得土地之后房地基本都一體，取得了房屋所有權(quán)，一般土地所有權(quán)、使用權(quán)就拿到了。我國1982年《憲法》明確規(guī)定土地要么屬于國家所有，要么屬于集體所有，其他任何人、單位組織都不能擁有土地，只能取得使用權(quán)。國家作為土地所有權(quán)人，永遠(yuǎn)掌握著房屋到期以后續(xù)期收費的權(quán)利。從理論上講，所有權(quán)人再次出租時有權(quán)決定收不收錢，國家是不是放棄這個權(quán)利？

其次，中國現(xiàn)在購買房屋價款太貴，有的城市甚至超過日本東京新宿地區(qū)的房價，而那么高的房價還僅僅取得一個有期限的土地使用權(quán)。我覺得老百姓取得使用權(quán)時，還要交那么多錢，不太合理。在研究續(xù)期要不要收費的問題時，這個因素應(yīng)當(dāng)被考慮進(jìn)去。

最后，續(xù)期問題涉及到住宅民生，對老百姓利益影響巨大。雖然從理論上說土地所有權(quán)人收回土地，再續(xù)期有權(quán)收費，但涉及到那么多老百姓利益，怎么做比較合適？能不能畫一個杠杠，比如如果用以居住而不是投資炒作，不跟老百姓收錢？但是如果是用做炒作，轉(zhuǎn)讓之前是不是要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，我覺得這可以考慮。要分情況，不能一刀切。

企業(yè)如果到70年滿時續(xù)期收費，我覺得那是正當(dāng)?shù)�，因為它是商業(yè)行為，政府有權(quán)從商業(yè)行為里收取費用。那么老百姓炒作房地產(chǎn)，也轉(zhuǎn)為商業(yè)形式，是不是有權(quán)利從這部分收錢，我覺得這些是可以考慮，是可以研究的。

中國人民大學(xué)教授楊立新：

應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年的出讓金差價

溫州市的居民住宅建設(shè)用地使用權(quán)存在20年、30年以至于70年等不同情形，目前到期的是20年期間的建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)調(diào)查，在重慶，當(dāng)時為了降低房價，讓百姓能夠買上房，推出50年期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，也不同于70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間。溫州此次之所以引起輿論關(guān)注，在于其提出20年土地使用權(quán)到期后，要繳納房產(chǎn)價格三分之一的出讓金才能延期。

我的看法是：

第一，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，必須自動續(xù)期。對此，任何人、任何機(jī)關(guān)包括各級人民政府都不得違背這一規(guī)定。

第二，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年，約定20年以及沒有達(dá)到70年期間的，首先應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期至70年。

第三，對于沒有達(dá)到最高期間續(xù)期70年的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交出讓金。應(yīng)當(dāng)考慮到：一是70年的使用期間和20年等期間不同，出讓金的數(shù)額是不一樣的；二是政府出讓20年的土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會受到損失；三是如果20年等期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的業(yè)主在續(xù)期時不補(bǔ)交出讓金，對其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言，是不公平的。因此，20年的期間屆滿自動續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。

第四，具體出讓金差價的計算，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時的出讓金價格計算。在補(bǔ)交出讓金時，應(yīng)當(dāng)計算20年的銀行貸款利息，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。此外，不得再增加任何費用。凡是與此方法不同的算法，結(jié)果高于這個計算方法的計算結(jié)果的，都是不正當(dāng)?shù)摹?/p>

全國人大法工委民法室巡視員扈紀(jì)華：自動續(xù)期應(yīng)不附條件不分年限

《物權(quán)法》第149條所涉及的住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期，所謂“自動”就是沒有任何條件和行為，“自動續(xù)期”指的是用地使用權(quán)到期，不附帶任何條件和行為進(jìn)行續(xù)期。

用地使用權(quán)的自動續(xù)期，并沒有設(shè)置前提是針對20年、30年，還是70年。《物權(quán)法》立法前，有的地方的建設(shè)用地使用權(quán)存在20年、30年的情形，比如青島、深圳等地�！段餀�(quán)法》中沒有明確規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的年限不滿70年的如何自動續(xù)期。這就意味著，自動續(xù)期并不要求區(qū)分多少年。20年到70年，中間相差50年，是不是要補(bǔ)齊這50年的建設(shè)用地使用權(quán)的費用呢？法律沒有具體要求。如果區(qū)分20年和70年的使用年限，補(bǔ)齊兩者建設(shè)用地費用，就是在法律之外又畫蛇添足了，是替自動續(xù)期又加了條件。

《物權(quán)法》重要的立法指導(dǎo)思想和立法目的之一，就是使老百姓安居樂業(yè)，說得最多的一句話就是“有恒產(chǎn)者有恒心”。立法要充分考慮到老百姓的切身利益和福祉，考慮到中國的國情。