“萬科旗下一些在建的商業(yè)辦公項(xiàng)目此前與我們聯(lián)系不多，最近不少產(chǎn)品經(jīng)理密集地找上門來，尋求與泊寓的結(jié)合點(diǎn)。”北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，近一個(gè)月以來她經(jīng)常被萬科旗下商辦類項(xiàng)目經(jīng)理“打攪”，盡管泊寓所在的長租行業(yè)已被萬科視為優(yōu)先發(fā)展方向，但她還是有突然被“重視”的感覺。

這都源于近日多個(gè)城市出臺(tái)的有關(guān)允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，即“商改租”的文件。

允許“商改租”的提法始于廣州。7月17日，廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，但彼時(shí)輿論聚焦于“租購?fù)瑱?quán)”，其實(shí)該文件同時(shí)提出了“商改租”：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。隨后，上海、南京和佛山等地也發(fā)文允許“商改租”。

自上海和北京兩地分別于今年1月7日和3月26日出臺(tái)針對(duì)商業(yè)辦公類項(xiàng)目的調(diào)控政策以來，兩地的商辦類項(xiàng)目銷售量急速下滑。以北京為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年商辦類項(xiàng)目供應(yīng)套數(shù)為63619套，成交82805套，成交面積724.64萬平方米，成交金額2147.03億元。隨著“3·26”新政施行，2017年上半年商辦類新增供應(yīng)套數(shù)僅為15109套，新增供應(yīng)面積為122.27萬平方米，成交套數(shù)則是16821套，成交面積僅177.75萬平方米，這被業(yè)界稱為“斷崖式下跌”。

如今，在京滬兩地“奄奄一息”的“商改住”，似乎在租賃市場(chǎng)上找到了以“商改租”形態(tài)“復(fù)活”的政策依據(jù)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱，此前上海市在一些商辦類項(xiàng)目的地塊規(guī)劃上存在欠妥的情況，導(dǎo)致商辦類項(xiàng)目在該區(qū)域沒有需求而無人問津，開發(fā)商只得轉(zhuǎn)而開發(fā)“類住宅”，政府不能完全將此后果拋向市場(chǎng)，提出“商改租”也算是政府承擔(dān)起部分責(zé)任，為此類地塊尋找一個(gè)“出路”。

“‘商改租’不是想改就能改”

值得注意的是，此前京滬兩地對(duì)“商改住”的調(diào)控政策集中于個(gè)人買賣一端；而截至目前各地發(fā)布的“商改租”政策則都針對(duì)開發(fā)商。“‘商改租’是對(duì)企業(yè)而言的，商辦類項(xiàng)目的開發(fā)商可以將旗下物業(yè)轉(zhuǎn)為自持，然后向住宅方向進(jìn)行改造。”郭毅分析說。

企業(yè)行為勢(shì)必受到政府監(jiān)管，而就目前已經(jīng)出臺(tái)“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來說，其用語都十分謹(jǐn)慎，除要滿足采光、通風(fēng)和消防等各類要求外，改建行為需向有關(guān)部門申請(qǐng)。其中，南京的相關(guān)政策明確規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)提出商改租申請(qǐng)后，需報(bào)屬地區(qū)政府（園區(qū)管委會(huì)）和市相關(guān)主管部門初核，經(jīng)評(píng)估后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實(shí)過剩的情況下才予批準(zhǔn)。”廣州也稱改建行為需得到政府批準(zhǔn)。

而目前市場(chǎng)上所謂的商業(yè)辦公類項(xiàng)目主要有兩類：真正用于辦公用途的“真商辦”、實(shí)際開發(fā)過程中改建為居住用途的“類住宅”。“類住宅”較容易向“商改租”方向改建，而要改造真正用于辦公的商辦項(xiàng)目在開發(fā)商眼中很有難度。

北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，以此次提出“商改租”的上海為例，該市消防部門對(duì)寫字樓和酒店等“真商辦”項(xiàng)目改造成居住功能有明確的限制，若后續(xù)沒有消防機(jī)關(guān)的政策松動(dòng)，改造很難成行，“今年上半年發(fā)生過由商辦類項(xiàng)目改造成住宅用途時(shí)的消防惡性事件，我認(rèn)為短期內(nèi)松動(dòng)不太現(xiàn)實(shí)。”

金羽補(bǔ)充說，“真商辦”中大型商場(chǎng)和點(diǎn)式寫字樓由于縱深過大，采光條件有限，也不適合改造成居住用途的住宅；此外，南京提出的“閑置和低效利用的國有廠房”的改造難度相比于“真商辦”更大一些，并且國家政策在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題上也有諸多對(duì)改造其用途的限制。她透露，泊寓暫且不會(huì)考慮尋找將廢置廠房改造成長租公寓的可能。

中原地產(chǎn)研究院專業(yè)研究員張大偉則直接指出，“真商辦”也不適合改造成住宅，“寫字樓大多數(shù)是過道設(shè)計(jì)，沒有足夠的空間把廚房和廁所等居住設(shè)施加進(jìn)去。”