前8月十大房企儲(chǔ)地超萬(wàn)億元 并購(gòu)與規(guī)模之戰(zhàn)加劇
作者:未知 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2017年09月07日 【字體:大 中 小】
2017年3月份以來(lái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控,對(duì)大型房企的影響并沒(méi)有太大,反而給他們帶來(lái)了更多機(jī)會(huì)。
前8月,大型房企的銷(xiāo)售繼續(xù)創(chuàng)歷史新高,拿地金額也隨之上漲。綜合房企招拍掛和收并購(gòu)數(shù)據(jù)顯示,前8月十大房企拿地金額超過(guò)萬(wàn)億,其中收并購(gòu)頻繁的碧桂園、融創(chuàng)分別超過(guò)了2000億,中國(guó)恒大、萬(wàn)科分別超過(guò)了1400億。
隨著行業(yè)進(jìn)入周期性調(diào)整,集中度大幅提升,房企之間規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)加劇,兼并重組、收并購(gòu)成為拿地主要方式之一,7月份萬(wàn)科收購(gòu)廣信資產(chǎn)包、融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目便是其中的范例。
除了碧桂園、萬(wàn)科、恒大這三個(gè)“3000億俱樂(lè)部”成員,一些低調(diào)的房企也開(kāi)始進(jìn)行逆周期操作,更加積極儲(chǔ)地?cái)U(kuò)張,如龍湖和中海外;而更多的房企為沖進(jìn)第一、二陣營(yíng)拼盡各種方式、不惜高負(fù)債儲(chǔ)地,如融創(chuàng)、富力、佳兆業(yè)、新城控股等上半年凈負(fù)債率飆升至100%以上。
中原等多位分析人士指出,房企規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)不可避免,但在此過(guò)程中也應(yīng)控制風(fēng)險(xiǎn),一味高杠桿拿地并不可;可選的方式是合作拿地,分散風(fēng)險(xiǎn)。
儲(chǔ)地競(jìng)爭(zhēng)白熱化
在去年恒大、萬(wàn)科、碧桂園將行業(yè)帶入“3000億”之后,房企的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)就進(jìn)入了一個(gè)新的階段:進(jìn)入千億只是可以生存,3000億才有更多話(huà)語(yǔ)權(quán)。
在銷(xiāo)售背后,房企的土地儲(chǔ)備能力是規(guī)模之戰(zhàn)的關(guān)鍵。中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師指出,2017年中國(guó)房地產(chǎn)成交面積與成交金額,大概率將繼續(xù)刷新2016年的歷史記錄。在這種背景下,大中型房企積極搶地,特別是從500億沖刺1000億,1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企,成為了過(guò)去8個(gè)月?lián)尩氐闹髁髌髽I(yè)。
前8月尤其是二季度以來(lái),盡管面臨嚴(yán)厲調(diào)控,但主流房企拿地毫不手軟。根據(jù)數(shù)據(jù),1-8月,TOP30房企的新增土地價(jià)值與新增土地建面,已完成去年全年的98%和92%,分別達(dá)到約1.8萬(wàn)億、4.6億平方米。
其中,碧桂園、融創(chuàng)、恒大、萬(wàn)科、保利、龍湖、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中海外、福晟集團(tuán)十家房企拿地超過(guò)了1萬(wàn)億,每家的拿地金額均在500億以上,占到了前30家房企的62%,其中TOP3碧桂園、融創(chuàng)、恒大拿地總額更占到了30家房企的30%。
新增土地規(guī)模也顯示行業(yè)集中度繼續(xù)提升,1-8月TOP10拿地總建面占到了30家企業(yè)的73%,TOP3拿地總量占到30強(qiáng)房企總量近一半,為48%。
三大龍頭繼續(xù)提升,其他房企也在加緊追趕。
一向穩(wěn)健的龍湖今年不僅銷(xiāo)售大幅上漲,拿地也沖進(jìn)了前十,前8月拿地金額達(dá)到了915億;中海外也在發(fā)力,前8月拿地近600億,今年拿地指標(biāo)則為1000億。
更為積極的是那些尚未進(jìn)入千億俱樂(lè)部的房企。今年明確提出或預(yù)計(jì)可以在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的房企,以新城、旭輝、富力、遠(yuǎn)洋、金茂為代表,1-8月拿地十分積極。
數(shù)據(jù)顯示,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)1-8月的拿地總額分別為556.5億元、500.7億元,均達(dá)到了去年全年拿地金額的2倍左右;富力地產(chǎn)1-8月拿地建面為1255萬(wàn)平方米,為去年全年拿地總建面的2倍多。
新城控股更為激進(jìn),其在上半年便共取得51幅地塊,新增土地建面1571萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)471%,新增土地總價(jià)為479.5億元,接近上半年的銷(xiāo)售額。
有關(guān)人士指出,上述數(shù)據(jù)是綜合了房企在內(nèi)地土地市場(chǎng)的招拍掛和收并購(gòu)所得;另?yè)?jù)中原地產(chǎn)招拍掛數(shù)據(jù),前8月50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了14910億。與2016年同期的10093億對(duì)比,漲幅達(dá)到了49%,也顯示出大型房企在土地儲(chǔ)備上的積極甚至激進(jìn)。
從拿地節(jié)奏看,房企一季度、二季度以及7、8月新增土地建面占比分別為33%、39%和28%。拿地高峰出現(xiàn)在二季度。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),隨著房企儲(chǔ)備逐漸充裕,且近期為防止開(kāi)發(fā)商囤地,國(guó)土資源部將熱點(diǎn)城市開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查,這將對(duì)一些拿地較猛的企業(yè)造成影響,拿地也將更加謹(jǐn)慎;即使一線城市及熱點(diǎn)二線城市維持或加大土地供應(yīng),也難達(dá)到二季度的拿地規(guī)模。
并購(gòu)、合作降低風(fēng)險(xiǎn)
在規(guī)模和儲(chǔ)地戰(zhàn)爭(zhēng)中,面對(duì)激烈的爭(zhēng)搶和尚未下調(diào)的招拍掛地價(jià),為了降低成本,控制風(fēng)險(xiǎn),大多數(shù)房企更傾向于在存量市場(chǎng)上進(jìn)行收并購(gòu);即使通過(guò)招拍掛方式拿地,也越來(lái)越多地進(jìn)行合作。
超大型房企普遍認(rèn)為,行業(yè)和市場(chǎng)調(diào)整正是自身擴(kuò)張的時(shí)機(jī),收并購(gòu)機(jī)會(huì)大增。碧桂園財(cái)務(wù)總監(jiān)伍碧君表示,下半年碧桂園將有更多收購(gòu)其他項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。
融創(chuàng)中國(guó)可謂收并購(gòu)的典型。融創(chuàng)今年在公開(kāi)市場(chǎng)鮮有拿地,截至8月已完成七起并購(gòu),共獲得6642萬(wàn)平方土儲(chǔ),占到新增土地建面的96%,大多位于熱點(diǎn)二線城市,平均收購(gòu)成本僅為不到2000元/平方米,相比招拍掛而言,極大降低了拿地成本。
萬(wàn)科也是收并購(gòu)的獲益者。7月份萬(wàn)科551億收購(gòu)了廣信資產(chǎn)包,獲得大量廣州優(yōu)質(zhì)土地;再花170億聯(lián)合多方收購(gòu)普洛斯,成為其第一大股東,并借此成為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的老大。
在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng),合作拿地已成為主流,萬(wàn)科的小股操盤(pán)模式和旭輝的合作模式在其中表現(xiàn)突出。今年截至8月底,萬(wàn)科通過(guò)招拍掛取得的117塊土地中,合作拿地達(dá)到51幅,占比44%;旭輝通過(guò)招拍掛取得42幅地塊,其中合作拿地27幅,占比達(dá)到64%。
拿地積極的新城控股上半年拿地以招拍掛為主,其中不少也是與他方合作。截至上半年其新增土地中,權(quán)益低于80%的地塊達(dá)到20幅,占新增總地塊數(shù)的39%;新增地塊權(quán)益總價(jià)為322億元,占新增土地總價(jià)的67%。
房企拿地方式愈加多元化,無(wú)論是合作方式還是收并購(gòu)方式,都通過(guò)較少的資金撬動(dòng)了大量資產(chǎn),為企業(yè)獲得土儲(chǔ)的同時(shí)節(jié)省了資金成本,降低了風(fēng)險(xiǎn)。
但不可避免地,大規(guī)模拿地、并購(gòu)的房企負(fù)債率飆升。中期財(cái)報(bào)顯示,融創(chuàng)、恒大、富力、新城控股的凈負(fù)債率都超過(guò)了100%。
對(duì)此,融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌表示,公司接下來(lái)一段時(shí)間不拿地了;恒大總裁夏海鈞稱(chēng),公司未來(lái)三年土地儲(chǔ)備將負(fù)增長(zhǎng)。兩家公司都表示將力爭(zhēng)使凈負(fù)債率回到70%以?xún)?nèi)。
在接下來(lái)的四個(gè)月,“樓市調(diào)控將持續(xù),房企面對(duì)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)在升高”,專(zhuān)家表示,從2016年4季度來(lái),全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)城市,出臺(tái)了160多次各類(lèi)房地產(chǎn)約束性調(diào)控,目前部分土地市場(chǎng)已出現(xiàn)了明顯降溫,整體走向嚴(yán)重分化;地價(jià)很可能在2017年下半年出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行,房企的拿地風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。
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