一次房產(chǎn)交易，簽訂兩份合同。一份價(jià)低，用作網(wǎng)簽偷稅；一份是真實(shí)成交價(jià)格，是買(mǎi)賣(mài)雙方心照不宣的“君子協(xié)定”。

在二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中，如此的兩筆簽約又被稱(chēng)作“陰陽(yáng)合同”。“陽(yáng)合同”擺在明面，用來(lái)交稅、過(guò)戶；“陰合同”私下簽訂，促成交易。只要?jiǎng)觿?dòng)筆頭，買(mǎi)、賣(mài)及中介三方無(wú)需付出任何成本，就能省去一筆不小的稅款，這對(duì)于已經(jīng)“傾其所有”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然是一個(gè)巨大的誘惑。

不過(guò)，這個(gè)看似“三贏”的私下操作，卻蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

高評(píng)、低評(píng)“好商量”

近日，消費(fèi)者李先生在中介的幫助下，順利購(gòu)入北京朝陽(yáng)區(qū)一處價(jià)值500萬(wàn)的二手房。通過(guò)中介操作“將評(píng)估價(jià)格做低至300萬(wàn)”，原本應(yīng)繳的5萬(wàn)元契稅降到了3萬(wàn)元。

當(dāng)然，如果按照現(xiàn)行的交稅政策，對(duì)于“不滿二”和“不唯一”的房源，通過(guò)“陰陽(yáng)合同”能夠節(jié)省出來(lái)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅將會(huì)更多。按照比例，兩份合同每100萬(wàn)差價(jià)，將會(huì)少交近10萬(wàn)元稅款。

記者在求證中發(fā)現(xiàn)，不少房產(chǎn)中介都暗示可以提供“陰陽(yáng)合同”服務(wù)。而網(wǎng)簽版和經(jīng)紀(jì)成交版兩個(gè)版本的合同也在多家中介公司普遍存在。

北京城承物業(yè)租售中心中介業(yè)務(wù)員表示，“在房管局的指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)，找評(píng)估公司做低評(píng)或者高評(píng)都可以。”低評(píng)是將房屋評(píng)估價(jià)格做低，以少交稅款。高評(píng)是在首付不足的情況下，做高房?jī)r(jià)，以在銀行申請(qǐng)更多貸款。

據(jù)一位曾在我愛(ài)我家從事中介服務(wù)的業(yè)務(wù)員介紹，“陰陽(yáng)合同”已經(jīng)存在多年，除了找評(píng)估公司做“高評(píng)”和“低評(píng)”外，中介公司還可以通過(guò)“房?jī)r(jià)+裝修款”的模式，來(lái)幫助買(mǎi)賣(mài)雙方規(guī)避稅款。

2011年9月21日，北京統(tǒng)計(jì)局曾發(fā)布消息稱(chēng)，中介壓低上報(bào)價(jià)格，造成發(fā)布的數(shù)據(jù)與市場(chǎng)價(jià)格存在差距，為了不給公眾造成誤解，已停發(fā)的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)將不再列入發(fā)布計(jì)劃。時(shí)至今日，記者查詢(xún)北京市住建委的官網(wǎng)上，仍然無(wú)二手房的價(jià)格數(shù)據(jù)。

“陰陽(yáng)合同”部分有效

那么，“陰陽(yáng)合同”是否真的“有利無(wú)害”呢？

記者就此向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行了函詢(xún)，協(xié)會(huì)復(fù)函表示：對(duì)于買(mǎi)方而言，如果房屋漲價(jià)，賣(mài)方可能以“陰陽(yáng)合同”無(wú)效為由，解除合同，再賣(mài)一個(gè)更高的價(jià)格；對(duì)于賣(mài)方而言，存在買(mǎi)方不按期支付備案（網(wǎng)簽）價(jià)格外的房款，或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易的風(fēng)險(xiǎn)。

復(fù)函同時(shí)指出，延誤辦理轉(zhuǎn)移登記，無(wú)法取得應(yīng)有額度貸款，再次出售時(shí)稅負(fù)過(guò)高，遭遇合同違約或解除均為潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為，則不僅會(huì)被追繳稅款，還可能被處以罰款。

“‘陰陽(yáng)合同’在二手房買(mǎi)賣(mài)中普遍存在，但合同并非完全無(wú)效。”據(jù)北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律委員會(huì)委員李松介紹，2014年12月《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》第4條“房屋買(mǎi)賣(mài)合同陰陽(yáng)合同效力”中，明確規(guī)定當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，為規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效；但條款無(wú)效并不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避稅收為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的，不予支持。

“當(dāng)‘陰陽(yáng)合同’中的價(jià)格約定無(wú)效時(shí)，房屋總價(jià)高了，多出來(lái)的稅費(fèi)也將成為買(mǎi)賣(mài)雙方新一輪博弈的焦點(diǎn)。”李松說(shuō)。

中介責(zé)任難推諉

作為買(mǎi)賣(mài)雙方的居間人，一旦達(dá)成“陰陽(yáng)合同”，中介服務(wù)到底應(yīng)不應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任呢？

據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)介紹：根據(jù)協(xié)會(huì)調(diào)查以及各大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反饋，“陰陽(yáng)合同”與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益相悖，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者更傾向于網(wǎng)簽合同價(jià)款與房地產(chǎn)交易服務(wù)合同成交價(jià)格一致。因?yàn)�，一方面�?ldquo;不成交不收傭”是經(jīng)紀(jì)行業(yè)的慣例，“陰陽(yáng)合同”增加了房屋買(mǎi)賣(mài)的不確定性，不利于安全成交；另一方面，為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要面臨被罰款、停網(wǎng)簽和記信用檔案等行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，網(wǎng)簽價(jià)格往往以政府部門(mén)確定的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)為參照，是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致的結(jié)果，不是中介方說(shuō)了算的。

“即便沒(méi)有民事上的法律責(zé)任，也不代表能免除行政上的法律責(zé)任。”李松說(shuō)，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利，將由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都會(huì)做出相應(yīng)處罰。