有機(jī)構(gòu)分析師表示，相對(duì)于中介機(jī)構(gòu)，絕大部分房企有著強(qiáng)大的項(xiàng)目運(yùn)營和管理能力。

租賃市場(chǎng)的劇烈變革正在我們身邊發(fā)生。2017年以來，萬科、遠(yuǎn)洋、中駿、龍湖等房企先后殺入新興的租賃市場(chǎng)，在長租公寓領(lǐng)域積極擴(kuò)張。它們帶來大量的資金和新的市場(chǎng)規(guī)則正在重構(gòu)租賃市場(chǎng)的秩序。長租公寓這一嶄新的產(chǎn)品形態(tài)提供了一種與傳統(tǒng)租賃形式完全不同的價(jià)值觀念，伴隨著來勢(shì)洶洶的房企大軍不斷進(jìn)入這一領(lǐng)域，它們是否能夠改變租賃市場(chǎng)的現(xiàn)有格局？

押寶“租售并舉”，布局長租公寓

今年夏天以來，從廣州試點(diǎn)推出租購?fù)瑱?quán)政策開始，連續(xù)不斷的政策出臺(tái)讓租賃房市場(chǎng)一時(shí)間變得塵囂甚上。最近集體用地建設(shè)租賃房的政策出臺(tái)，更是讓話題的熱度進(jìn)一步上升。人們看到了租賃市場(chǎng)未來巨大的潛力。甚至有業(yè)內(nèi)人士將其視為解決如今高房價(jià)問題的一種可選方案。

政策的風(fēng)吹了起來，租賃市場(chǎng)的活躍讓人們赫然發(fā)現(xiàn)：這個(gè)原本松散、混亂的行業(yè)里不知不覺竟有了如此眾多房地產(chǎn)企業(yè)的龐大身影——2017年開始，一批品牌房企先后在租賃市場(chǎng)的長租公寓領(lǐng)域攤開了自己的版圖。

8月17日，中駿置業(yè)于香港舉行中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，其管理層在會(huì)上指出：“目前中駿置業(yè)長租公寓已有7000多間，主要布局一二線城市。”

8月25日，萬科董事會(huì)主席、CEO郁亮也在萬科中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)明確表示：“萬科是從三年前開始布局長租公寓的，并且相信租售并舉的時(shí)代一定會(huì)來臨。”

8月底，遠(yuǎn)洋邦舍公寓青年路店面市，9月初龍湖冠寓酒仙橋店入市，并且還將在今年下半年持續(xù)推出同類產(chǎn)品。除此之外，像石榴地產(chǎn)這樣的中型房企也在積極布局長租公寓領(lǐng)域，如今其旗下熊貓公寓產(chǎn)品已經(jīng)在北京推出兩家門店。

“近期全國各地都特別支持租售并舉，都在出臺(tái)政策。”龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英表示，企業(yè)做項(xiàng)目也會(huì)受此影響，主要看未來城市遠(yuǎn)期規(guī)劃，還有近期政策。而熊貓公寓總經(jīng)理王璽龍也表示：“我們?cè)谌ツ昃鸵验_始布局這一領(lǐng)域，從去年‘9·30’之后，國家就釋放了明顯信號(hào)，市場(chǎng)要進(jìn)入存量房時(shí)代。”

而另一方面，土地出讓政策所產(chǎn)生的影響也同樣在助推長租公寓市場(chǎng)。從去年開始，北京土地市場(chǎng)上出讓了大量房企自持用地，不論土地屬性是商辦還是住宅，這些地塊上究竟應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品一直是業(yè)界討論的焦點(diǎn)。“在商業(yè)盈利困難，眾創(chuàng)空間供大于求的背景下，長租公寓似乎是一個(gè)不錯(cuò)的突破點(diǎn)。”研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

挑戰(zhàn)“散租”，房企改變市場(chǎng)格局

密集的政策利好讓2017年成為長租公寓市場(chǎng)上一個(gè)非常明確的分水嶺。在此之前，市場(chǎng)上存在的是來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)打造的長租公寓產(chǎn)品，比如新派公寓、自如寓這一類產(chǎn)品。它們帶有很強(qiáng)的試驗(yàn)色彩，運(yùn)營企業(yè)受限于資金和運(yùn)營能力的問題，并沒有能力進(jìn)行大規(guī)模的產(chǎn)品復(fù)制。抑或，有些產(chǎn)品只是基于中介自身業(yè)務(wù)的一種延伸，比如鏈家的“自如寓”、我愛我家的“相寓”。但伴隨著地產(chǎn)企業(yè)“搶灘”這一市場(chǎng)，原有的格局正在重構(gòu)。

“房企進(jìn)入市場(chǎng)之后最大的特點(diǎn)就是讓租賃市場(chǎng)的運(yùn)作模式出現(xiàn)了改變。”一位機(jī)構(gòu)分析師向記者表示，相對(duì)于中介機(jī)構(gòu)，絕大部分房企都有著強(qiáng)大的項(xiàng)目運(yùn)營和管理能力，它們進(jìn)入租賃市場(chǎng)打造長租公寓產(chǎn)品，以整租的形式對(duì)以往被“散租”統(tǒng)治的租賃市場(chǎng)發(fā)起了挑戰(zhàn)。

如今的長租公寓市場(chǎng)，實(shí)際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)技場(chǎng)。這些企業(yè)擁有比互聯(lián)網(wǎng)公司和中介機(jī)構(gòu)更為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，它們用打造、運(yùn)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的模式來運(yùn)作長租公寓這一類型產(chǎn)品，在搶灘這一細(xì)分市場(chǎng)的過程中雖然后發(fā)，卻依靠著雄厚的資金實(shí)力和運(yùn)營優(yōu)勢(shì)先聲奪人。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“目前租房市場(chǎng)格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業(yè)主，10%的自如等長租租賃機(jī)構(gòu)；而未來租房市場(chǎng)格局可能50%是專業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場(chǎng)，40%是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場(chǎng)，還有10%是房屋分享。”他表示，伴隨著更多的資本和玩家進(jìn)入這一領(lǐng)域，新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

焦點(diǎn)1 回報(bào)率低?

長期回報(bào)多定在6%-7%

在長租公寓大量入市之前，無論行業(yè)內(nèi)外都普遍存在著這樣一種觀點(diǎn)：做長租公寓其本質(zhì)依舊是一個(gè)“二房東”式的生意，門檻較低。不過從目前正在運(yùn)作長租公寓的幾家企業(yè)反饋來看，長租公寓并不是一門可以建立在“二房東”邏輯上的生意。其中，僅產(chǎn)品模式較低的回報(bào)率就足以令多數(shù)想要涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)思量再三。

無論是整租還是散租，資金回報(bào)率低的問題普遍存在于整個(gè)租賃行業(yè)內(nèi)。楊現(xiàn)領(lǐng)就曾透露，鏈家旗下的長租產(chǎn)品“自如”在運(yùn)營初期的五年非常痛苦，當(dāng)時(shí)一線城市的租金回報(bào)率都不到2%。當(dāng)然，現(xiàn)在隨著自如運(yùn)營的成熟，這種情況已經(jīng)有所改變。

從目前市場(chǎng)情況來看，開發(fā)商對(duì)長租公寓長期回報(bào)率的目標(biāo)多定在6%-7%。當(dāng)然，剛剛起步的長租公寓遠(yuǎn)不能達(dá)到這樣樂觀的數(shù)字。萬科董事會(huì)主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上說，萬科的長租公寓如果能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，他就已經(jīng)很滿意了。他說：“未來隨著政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持，長租公寓回報(bào)率低的情況應(yīng)該也會(huì)改善。如果能夠達(dá)到6%-8%的水平的話，我們就往這個(gè)方向走。”

而龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石也表示，龍湖冠寓的動(dòng)態(tài)**回收期是五到六年，希望在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名，租金收益超過20億。2020年之前，龍湖集團(tuán)方面對(duì)冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規(guī)模。換言之，三年內(nèi)，龍湖冠寓這一產(chǎn)品并沒有考慮盈利。不過，從遠(yuǎn)期來看，龍湖依然是比較看好這一項(xiàng)目，此前在中期業(yè)績會(huì)上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報(bào)率可以達(dá)到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報(bào)率在10%左右，毛利率高達(dá)65%。