局勢(shì)變動(dòng)，機(jī)制重塑，樓市正在步步被改寫(xiě)。

8月25日，這是2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)吃驚的一天。當(dāng)天下午5點(diǎn)18分，央行宣布，自2019年10月8日起全面調(diào)整房貸利率計(jì)算方式，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）。其中，首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套房貸利率不得低于LPR加+60個(gè)基點(diǎn)（5.45%）。

次日，市場(chǎng)反應(yīng)頗顯悲觀。A股、港股地產(chǎn)板塊集體下挫，萬(wàn)科A一度下跌1.89%，華夏幸福跌1.97%，陽(yáng)光城跌2.61%；內(nèi)房股跌幅更大，如華潤(rùn)置地下跌4.27%，融創(chuàng)中國(guó)跌4.26%。

據(jù)記者了解，雖然新規(guī)自10月8日實(shí)行，但已經(jīng)有不少地方銀行開(kāi)始根據(jù)新規(guī)主動(dòng)調(diào)整房貸利率。8月26日，央行廣州分行率先表態(tài)，杜絕“貸款利率隱性下限”行為，落實(shí)房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的調(diào)整。

對(duì)于央行這一次動(dòng)作，市場(chǎng)心態(tài)微妙。聯(lián)訊證券專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖分析稱(chēng)，對(duì)房貸來(lái)說(shuō)，考慮到房貸目前仍屬于安全屬性?xún)?yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，房貸利率或?qū)⑾滦�，有利于房地產(chǎn)銷(xiāo)售。問(wèn)題是，在房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控的大背景下，利好程度有限，且信托貸款支持房企通道被進(jìn)一步壓縮，土地購(gòu)置和房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下行。

“房貸利率有著隨市場(chǎng)行情下行的空間，但具體怎么定，還要看調(diào)控政策，看央行和銀行本身。至少短期來(lái)看，房住不炒機(jī)制下，銀行并不敢隨意下調(diào)房貸利率，但定價(jià)過(guò)高影響地方分支行業(yè)務(wù)，也不可能。”一位國(guó)有大行信貸負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，今年在房地產(chǎn)信貸收緊下，能享受到房貸利率打折的城市已經(jīng)很少。過(guò)去首套房貸款利率9折、8折，甚至7折的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，成為過(guò)往。

房貸定價(jià)基準(zhǔn)“換錨”

對(duì)央行這次房貸利率政策，中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(zhǎng)董希淼點(diǎn)評(píng)認(rèn)為，央行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì)上升。

在此次個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR 前，央行已經(jīng)吹風(fēng)過(guò)，房地產(chǎn)仍是被束縛的對(duì)象。央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)8月20日在國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)上明確表示，“有一點(diǎn)可以肯定，房貸的利率不會(huì)下降”。他稱(chēng)，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)7月30日中央政治局會(huì)議的要求，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

按照央行8月17日發(fā)布的公告，利率市場(chǎng)化的推進(jìn)先從貸款端開(kāi)始，引導(dǎo)銀行貸款利率定價(jià)從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)向貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。而個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

新的LPR報(bào)價(jià)執(zhí)行情況也納入MPA考核。其中，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

央行負(fù)責(zé)人稱(chēng)，重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。“借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。”

從改革進(jìn)程看，利率市場(chǎng)化一直遵循“不急于求成，也不會(huì)停滯不前”原則。實(shí)際上，利率市場(chǎng)化從1993年就已經(jīng)啟動(dòng)，到2012年開(kāi)始，加快了擴(kuò)大存款利率上浮和貸款利率下浮限制，如今在名義上已完全取消。

2013年央行推出LPR，初衷即希望商業(yè)銀行更多地使用LPR作為貸款定價(jià)基準(zhǔn)。但由于LPR市場(chǎng)化程度并不高，LPR對(duì)政策利率和市場(chǎng)利率變動(dòng)的反應(yīng)不敏感，并未真正發(fā)揮出市場(chǎng)化定價(jià)和傳導(dǎo)政策意圖的作用。

具體到房貸利率定價(jià)，此前我國(guó)采取的是基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)方式。2015年10月24日至今，房貸的基準(zhǔn)利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.9%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.9%成為民眾所熟悉的房貸基準(zhǔn)利率。

李奇霖認(rèn)為，此次改革，主要是為了提高央行貨幣政策傳導(dǎo)的有效性。由于銀行表內(nèi)FTP定價(jià)此前多數(shù)存在兩套體系，一套是基于市場(chǎng)利率定價(jià)，適用于金融同業(yè)市場(chǎng)，另一套是基于存貸款基準(zhǔn)利率，適用于存貸業(yè)務(wù)。兩套定價(jià)體系下，市場(chǎng)利率下滑無(wú)法有效傳導(dǎo)至銀行貸款利率這一端，導(dǎo)致貨幣政策寬松的效果傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效果有限。同時(shí)，由于銀行在貸款端定價(jià)錨定的是貸款基準(zhǔn)利率，上浮與下浮比例依然受到隱性制約，對(duì)于部分高風(fēng)險(xiǎn)客戶，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效的定價(jià)，導(dǎo)致金融信貸資源無(wú)法有效輸送至政策扶持的高信用風(fēng)險(xiǎn)的中小微企業(yè)，而是大部分集中在房地產(chǎn)等具有優(yōu)質(zhì)抵押品的行業(yè)。為提升貨幣政策的實(shí)施效果，更好發(fā)揮利率價(jià)格對(duì)資源配置的功能，有必要推進(jìn)貸款利率市場(chǎng)化。

2018~2019年，央行多次定向降準(zhǔn)調(diào)控后，市場(chǎng)流動(dòng)性明顯寬松，貨幣市場(chǎng)利率已經(jīng)大幅下行，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本并未明顯降低，利率雙軌制對(duì)信貸扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拖累已非常明顯。

今年政府工作報(bào)告提出的要求是:“深化利率市場(chǎng)化改革，降低實(shí)際利率水平。” 有觀點(diǎn)認(rèn)為，8月份連番的金融動(dòng)作，固然有落實(shí)降低企業(yè)融資成本的要求，也有為實(shí)體經(jīng)濟(jì)讓路，應(yīng)對(duì)美國(guó)對(duì)中國(guó)發(fā)動(dòng)的貿(mào)易所帶來(lái)的影響。

“非對(duì)稱(chēng)降息”之下 樓市能否分羹？

根據(jù)新規(guī)，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，央行各分支機(jī)構(gòu)來(lái)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。

按照8月20日公布的LPR，首套房貸一年利率為4.25%，五年以上為4.85%，這比原來(lái)的4.9%降了0.05%；二套房貸為L(zhǎng)PR加60個(gè)基點(diǎn)，也即為5.45%，相當(dāng)于變相上浮了11%。

這意味著，過(guò)去首套房貸款利率9折、8折，甚至7折的時(shí)代結(jié)束了。事實(shí)上，今年在房地產(chǎn)信貸收緊下，能享受到房貸利率打折的城市已經(jīng)很少。根據(jù)某機(jī)構(gòu)發(fā)布的35城市最新房貸利率數(shù)據(jù)看，7月份只有上海的首套房貸利率為4.84%，低于4.85%，35個(gè)城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，7月份也僅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）兩個(gè)城市房貸利率低于5.45%，35城市的平均二套房利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時(shí)，最近幾個(gè)月來(lái)，無(wú)論是首套房還是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趨勢(shì)。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示：“與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

據(jù)記者了解，雖然新規(guī)自10月8日實(shí)行，但已經(jīng)有不少地方銀行開(kāi)始根據(jù)新規(guī)主動(dòng)調(diào)整房貸利率。8月26日，央行廣州分行率先表態(tài)，杜絕“貸款利率隱性下限”行為，落實(shí)房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的調(diào)整。多位銀行界人士亦認(rèn)為，基于“房住不炒”與樓市調(diào)控不放松，央行各分支機(jī)構(gòu)在確定加點(diǎn)下限時(shí)，大概率是往上走。“未來(lái)房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大。”中國(guó)銀行主管研究員周景彤點(diǎn)評(píng)道。

不過(guò)，按照LPR趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)利率下行的可能性更大，處于嚴(yán)調(diào)控下的樓市能否分到一杯羹，市場(chǎng)觀點(diǎn)不一。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，當(dāng)前最不應(yīng)該忽視的基本面，就是貿(mào)易背景下的出口增長(zhǎng)潛力受限，以及傳統(tǒng)的基建擴(kuò)張受到信用瓶頸制約，而房地產(chǎn)所積累的巨大風(fēng)險(xiǎn)雖然也容不得大收大放式的調(diào)控，但所有調(diào)控的基調(diào)肯定是向著保增長(zhǎng)和擴(kuò)張需求這一點(diǎn)的。

“從目前各主要城市個(gè)人住房商業(yè)性實(shí)際執(zhí)行貸款利率的試算情況來(lái)看，結(jié)果是有升有降。但就目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期來(lái)看，未來(lái)將進(jìn)入利率下行通道，新發(fā)放的首套房商業(yè)貸款利率隨行就市也會(huì)進(jìn)入下行通道，從相對(duì)長(zhǎng)一點(diǎn)的時(shí)間來(lái)看，對(duì)于樓市是利好。”柏文喜表示。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員盤(pán)和林認(rèn)為，房貸利率保持基本穩(wěn)定，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)秉持的基本態(tài)度�？紤]到當(dāng)前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況，即使未來(lái)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率有下調(diào)可能，空間也不會(huì)很大。從提振經(jīng)濟(jì)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度看，調(diào)整信貸資源結(jié)構(gòu)是此次貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的重要目標(biāo)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)領(lǐng)域之間信貸資源的不平衡，是此次信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要領(lǐng)域，因此可以肯定，貸款利率即使下調(diào)，也不太可能是房地產(chǎn)領(lǐng)域。

中泰證券專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷則稱(chēng)，市場(chǎng)利率下行是大趨勢(shì)，但即使沒(méi)有宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅一樣會(huì)趨緩，未來(lái)隱含風(fēng)險(xiǎn)，需要減持這一類(lèi)資產(chǎn)。

不過(guò)，資本天性會(huì)流向利潤(rùn)更大的部門(mén)，若市場(chǎng)利率整體下行，唯獨(dú)房貸利率上行，如何監(jiān)管資金流向，就變得尤為重要。